감정가	239,000,000 원
최저가	(64%) 152,960,000 원
보증금	(10%) 15,296,000 원
청구액	277,000,000 원

서울특별시 금천구 독산동 1044 모던하우스 제6층 제601호

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사건번호	2025타경10898
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.05.07(목) 10:00 입찰 7일전
토지면적	16.46㎡(4.98 평)
건물면적	29.99㎡(9.07 평)
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10898

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원((전화:02-2192-1331, 0085))입니다.
입찰일은 2026-05-07입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.4.24. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 를 말소하는 것을 조건으로 매각

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-10	경매접수
~0일	2025-07-10	경매개시결정
~95일	2025-10-13	배당요구종기일
~210일	2026-02-05	100%	239,000,000	유찰
~259일	2026-03-26	80%	191,200,000	유찰
~301일	2026-05-07	64%	152,960,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	독산동 1044	248.2분의 16.46	16.46 ㎡ (4.98평)
건물	독산동 1044	철근콘크리트구조	29.99 ㎡ (9.07평)
1) 위치/도시지역/준주거지역/제1종지구단위계획구역/버스정류장/주차장/철근콘크리트구조/평스라브지붕/도시가스/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 ""서울독산초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2020-06-26) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임. 4)이용상태 오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람) 5)설비내역 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 2필지 일단의 사다리형 완경사지로서, 다세대주택, 오피스텔 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 북측, 남서측으로 약 6m 도로에 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구 역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육 군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 9)공부와의 차이 - 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금277,000,000원(2022년8월9일자로 금12,000,000원 증액) 임대차계약일자 : (1)2020년9월6일,(2)2022년8월9일 임차권자 : 변희경 닫기
참고 사항	임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

건축물현황

소재지

서울특별시 금천구 독산동 1044번지

대지면적

248.2㎡
(75.21평)

연면적

641.06㎡
(194.26평)

건축면적

148.55㎡
(45.02평)

용적률산정
연면적

603.9㎡
(183평)

건폐율

59.85%

용적률

243.31%

지상층수

7층

지하층수

1층

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2019.12.02

사용승인일자

2020.06.26

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년10월15일	소유권 박OO		소멸
2	2021년5월21일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2023년4월24일	가압류 주OOOO	1,949,000,000	소멸기준
4	2023년8월8일	임차권설정 변OO	277,000,000	소멸
5	2025년7월10일	강제경매 주OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
변OO	전부	277,000,000	O
변OO	2020.09.25. 2020.09.07.(금265,000,000원)/2022.08.12.(증액금12,000,000원)		2020.09.25.~
조OO	미상	미상 [월]미상	X
조OO	2024.06.07.		미상
주OOOOOOO	전부	277,000,000	O
주OOOOOOO	2020.09.25. 2020.09.07.(금265,000,000원)/2022.08.12.(증액금12,000,000원)	2020.7.9.	2020.09.25.~
비고 (매각물건 명세서)	주택도시보증공사:이 사건 신청채권자로 주택임차권자 변희경의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	금천세무서 (대표:02-850-420, 팩스:02-861-1475, 서울특별시 금천구 시흥대로152길 11-21 (독산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	228,750,000원 167,640,188원	75% 1.8회
6개월	64건	250,609,375원 205,371,561원	82% 1.5회
12개월	139건	232,104,132원 191,444,215원	83% 1.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.