감정가	496,512,000 원
최저가	(70%) 347,558,000 원
보증금	(10%) 34,755,800 원
청구액	400,891,527 원

경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 761

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사건번호	2025타경20663
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.03.19(목) 10:00 입찰 34일전
토지면적	3,448.00㎡(1,043.02 평)
건물면적
채무/소유자	구OO / 구OO
채권자	서OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 20663

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.4.14.자 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -휴경지이며, 지상에 소재하는 과실수 등은 토지에 포함하여 평가되었음. -철거가 용이한 비닐하우스(감정서상 ㉠,㉡)는 매각대상 아님. -지적도상 맹지이나, 남서쪽으로 관습상 농로와 접함. -육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있으며(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명), 정확 한 위치나 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-09	경매접수
~1일	2025-06-10	경매개시결정
~84일	2025-09-01	배당요구종기일
~241일	2026-02-05	100%	496,512,000	유찰
~283일	2026-03-19	70%	347,558,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	덕동동 761	전	3448 ㎡ (1,043.02평)
1) 위치/제1종일반주거지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 창원시 마산합포구 덕동동 소재 '창원시 하수도 사무소' 북측 인근에 위치함. 해안주변 덕동마을 농경지대로서 남동측으로는 창원시 하수도 사무소, 동측은 덕동마을, 그밖은 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건 입구까지 차량통행은 불가능하고, 제반 교통 및 대중교통사정은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 '과수원'으로 이용중임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 남서측으로 관습상의 농로와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕동지구), 광로3류(폭 40m~50m)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 6)제시목록 외의 물건 별첨사진용지와 같이 철거용이한 비닐하우스(ㄱ,ㄴ)이 소재함. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수). -휴경지이며, 지상에 소재하는 과실수 등은 토지에 포함하여 평가되었음. -철거가 용이한 비닐하우스(감정서상 ㉠,㉡)는 매각대상 아님. -지적도상 맹지이나, 남서쪽으로 관습상 농로와 접함. -육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성 있으며(분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명), 정확한 위치나 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었음. 본건1.농경지(휴경지)로 위 지상에 소유관계가 확인되지 않는 비닐하우스 2동 소재하며, 분묘소재 여부는 확인하지 못함. *본건 토지는 이웃필지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 사료됨.

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2013년4월8일	소유권 구OO		소멸
2	2020년4월14일	근저당권 내OOOO	429,600,000	소멸기준
3	2020년4월14일	지상권 내OOOO		소멸
4	2024년10월28일	압류 국		소멸
5	2025년1월2일	가압류 경OOOO	17,688,508	소멸
6	2025년3월18일	가압류 무OOOO	26,114,704	소멸
7	2025년6월10일	임의경매 서OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-01)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	21건	265,609,292원 77,252,324원	26% 6.5회
6개월	25건	238,928,046원 69,756,432원	25% 7회
12개월	47건	293,338,832원 140,479,828원	27% 6.7회

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