감정가	81,860,000 원
최저가	(100%) 81,860,000 원
보증금	(10%) 8,186,000 원
청구액	77,991,350 원

울산광역시 북구 가대동 675-2

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사건번호	2025타경1026
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.03(화) 10:00 입찰 12일전
토지면적	1,256.00㎡(379.94 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 이OO
채권자	농OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1026

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2026-02-03입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 301일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 301일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2009.06.09. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수 함), 별지 2025. 6. 19.자 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 2. 제시외 수목(관상수 외 약 90주) 매각에 포함. 3. 본건 토지는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계 확인은 측량을 요하며, 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존 재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-26	경매접수
~1일	2025-03-27	경매개시결정
~91일	2025-06-25	배당요구종기일
~314일	2026-02-03	100%	81,860,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가대동 675-2	답	1256 ㎡ (379.94평)
제시외 건물	가대동 675-2	수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본 건은 울산광역시 북구 가대동 소재 '현승암' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본 건 인근까지 소형 차량 접근 가능하며, 대중교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 농경지임. 4)인접 도로상태 지적공부상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특 별조치법>. 6)제시목록 외의 물건 본 건 지상에 제시외수목이 소재하며, 경제적 가치 등을 감안하여 별도 구분하여 감정평 가하였으며, 제시외수목 소재로 토지의 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지가액을 감 정평가명세표 비고란에 별도 기재하였으니 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타 없음. 닫기
참고 사항	1. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정이 된 때는 매수신청보증금을 몰수함), 별지 2025. 6. 19.자 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 2. 제시외 수목(관상수 외 약 90주) 매각에 포함. 3. 본건 토지는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계 확인은 측량을 요하며, 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 본건 부동산의 공부상 지목은 답이나 현황은 잡풀, 잡목

국토부실거래가 울산광역시 북구 가대동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.18	과수원	개발제한구역	8m미만	438	6,730
25.12.08	답	개발제한구역	8m미만	1183	7,500
25.11.11	과수원	개발제한구역	8m미만	2691	26,800
25.10.27	임야	개발제한구역	8m미만	330	1,500	지분
25.10.01	답	개발제한구역	-	1114	9,500
25.09.09	과수원	개발제한구역	8m미만	438	7,400
25.08.11	임야	자연녹지	-	858	5,180
25.05.26	전	개발제한구역	8m미만	413	7,500
25.04.30	답	개발제한구역	8m미만	340	5,500
25.02.10	답	개발제한구역	12m미만	650	15,000
25.01.20	전	개발제한구역	8m미만	169	3,000
25.01.11	과수원	개발제한구역	-	264	1,000
25.01.11	과수원	개발제한구역	8m미만	3491	50,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2012년4월12일	소유권 이OO		소멸
2	2009년6월9일	근저당권 농OOOO	34,000,000	소멸기준
3	2009년6월9일	지상권 농OOOO		소멸
4	2011년8월30일	근저당권 농OOOO	44,200,000	소멸
5	2014년9월26일	근저당권 농OOOO	65,000,000	소멸
6	2025년3월28일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-25)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	861,879,000원 432,755,000원	63% 2회
6개월	5건	833,803,200원 497,878,000원	72% 1.6회
12개월	11건	1,108,016,182원 526,603,909원	62% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.