감정가	34,911,500 원
최저가	(100%) 34,911,500 원
보증금	(10%) 3,491,150 원
청구액	22,738,406 원

경상남도 하동군 악양면 신흥리 761-3

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사건번호	2025타경487
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.02.02(월) 10:00 입찰 14일전
토지면적	1,383.50㎡(418.51 평)
건물면적
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	주OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 487

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055)760-3251))입니다.
입찰일은 2026-02-02입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 349일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 349일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.02.04. [개시결정] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 법정지상권 성립여지 불분명 - 분묘기지권 성립여지 있음

- 지분매각 - 제시외수목[감정서상 a] 매각포함 - 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각제외 - 분묘 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 부분 및 인접 토지와의 경계부분에도 분묘가 소재할 수 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-31	경매접수
~4일	2025-02-04	경매개시결정
~96일	2025-05-07	배당요구종기일
~367일	2026-02-02	100%	34,911,500	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신흥리 761-3	임야	1383.5 ㎡ (418.51평)	지분 12분의 3 전부
제시외 건물	신흥리 761-3	제시외수목	㎡	포함
	신흥리 761-3	(ㄱ)창고	6.5 ㎡ (1.97평)	제외
	신흥리 761-3	(ㄴ)가추	2 ㎡ (0.61평)	제외
1) 위치/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 하동군 악양면 신흥리 소재 "하신흥마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 지역내 제반 교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지로 토지임야, 일부 수목이 식재된 상태의 토지, 묘지 등임. 4)인접 도로상태 본건 남동측 및 남측 인근으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 -후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1)과 인접지 지상에 걸쳐 제시외 건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 경우 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨. -본건 지상에 제시외수목 수주가 소재함. -본건 지상에 분묘가 소재함. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. 닫기
참고 사항	- 지분매각 - 제시외수목[감정서상 a] 매각포함 - 제시외건물[감정서상 ㄱ, ㄴ] 매각제외 - 분묘 소재하며, 육안으로 확인되지 않은 부분 및 인접 토지와의 경계부분에도 분묘가 소재할 수 있음

국토부실거래가 경상남도 하동군 악양면 신흥리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.11.11	답	계획관리	8m미만	353.7	535
25.04.30	전	계획관리	8m미만	1967	4,800
25.03.17	대	계획관리	8m미만	282.4	4,000
25.03.14	답	계획관리	8m미만	221	1,500
25.03.06	전	계획관리	-	919	6,177
25.03.06	전	계획관리	8m미만	416	3,214
25.03.06	전	계획관리	-	413	2,776

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	1977년12월7일	소유권 강OO	소멸
2	2022년12월22일	소유권 강OO	소멸
3	2015년8월12일	소유권 강OO	소멸
4	1977년12월7일	소유권 강OO	소멸
5	2025년2월4일	강제경매 (OOOO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-07)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO
이OO	2024.12.06

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 하동등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)883-5307, 경남 하동군 하동읍 군청로 33 (읍내리 158))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	487,689,900원 128,189,950원	27% 7회
6개월	8건	315,781,059원 73,496,238원	24% 7.4회
12개월	13건	306,801,413원 104,379,839원	33% 6.4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.