감정가	215,160,000 원
최저가	(54%) 116,816,000 원
보증금	(10%) 11,681,600 원
청구액	6,892,748 원

부산광역시 서구 동대신동3가 446-4

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사건번호	2024타경3702
중복사건	중복 2023타경1259,2023타경4371,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.29(목) 10:00 입찰 7일전
토지면적	66.00㎡(19.97 평)
건물면적
채무/소유자	이OO외 5명 / 이OO외 5명
채권자	박OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3702

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(6,892,748원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경1259,2023타경4371,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 510일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 510일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 이융일 지분: 2023.10.16. 강제경매개시결정 최은혜,최영운,이옥순,이정희, 설정 이철 각 지분: 2024.08.30. 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 제시외 건물로 인하여 법정지상권 성립여지 있음.

- 제시외 건물 제외(법정지상권 성립여지 있음). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 지분매각임. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 그 이후 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 공유자우선매수는 1회에 한함). - 감정평가액은 ‘전체 지분’에 대한 평가금액임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-29	경매접수
~1일	2024-08-30	경매개시결정
~420일	2025-10-23	배당요구종기일
~518일	2026-01-29	54%	116,816,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	동대신동3가 446-4	대	66 ㎡ (19.97평)
제시외 건물	동대신동3가 446-4	점포	66 ㎡ (19.97평)	제외
참고 사항	- 제시외 건물 제외(법정지상권 성립여지 있음). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. - 지분매각임. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 공유자우선매수는 1회에 한함). - 감정평가액은 ‘전체 지분’에 대한 평가금액임. 현장에는 제시외로 추정되는 단층 건물이 있었음.

국토부실거래가 부산광역시 서구 동대신동3가

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.11.27	대	제2종일반주거	8m미만	20	2,250
25.07.30	대	제2종일반주거	8m미만	22	6,820
25.03.05	대	제3종일반주거	8m미만	1	200
25.01.09	대	제2종일반주거	-	4	648

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2023년8월21일	소유권 최OO	소멸
2	2023년8월21일	소유권 최OO	소멸
3	2023년8월21일	소유권 이O	소멸
4	2023년8월21일	소유권 이OO	소멸
5	2023년8월21일	소유권 이OO	소멸
6	2023년8월21일	소유권 이OO	소멸
7	2023년8월21일	소유권 이OO	소멸
8	1970년6월23일	소유권 국	소멸
9	2023년10월16일	강제경매 박OO	소멸기준
10	2024년1월3일	압류 국	소멸
11	2024년6월19일	압류 국	소멸
12	2024년8월22일	압류 국	소멸
13	2024년8월30일	강제경매 박OO	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-23)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO
최OO	1968.10.20.
비고 (매각물건 명세서)	최옥운:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람내역서에 등재되어 있는 사람으로서 권리신고 없으므로 점유관계 및 임 대차관계 알 수 없음.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 본원 중부산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(051)256-0999, 부산 서구 흑교로109번길 34 (부용동1가 61))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	524,444,568원 366,114,500원	66% 1.5회
6개월	7건	456,751,916원 316,352,429원	61% 1.7회
12개월	15건	259,320,954원 159,919,653원	44% 3.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.