감정가	254,000,000 원
최저가	(100%) 254,000,000 원
보증금	(10%) 25,400,000 원
청구액	250,000,000 원

서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제4층 제406호

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경10305
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2026.01.21(수) 10:00 입찰 9일전
토지면적	7.95㎡(2.40 평)
건물면적	23.38㎡(7.07 평)
채무/소유자	최OO / 최OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10305

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원((전화:02-2192-1334))입니다.
입찰일은 2026-01-21입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2025.06.16. 설정 강제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용중임 - 임차인 한승연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-10	경매접수
~6일	2025-06-16	경매개시결정
~98일	2025-09-16	배당요구종기일
~225일	2026-01-21	100%	254,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	천왕동 277-6	438.3분의 7.95	7.95 ㎡ (2.40평)
건물	천왕동 277-6	철근콘크리트구조	23.38 ㎡ (7.07평)
1) 위치/도시지역/준주거지역/제1종지구단위계획구역/차량출입 가능/버스정류장/지하철/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 ""천왕초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 2)교통상황 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ""천왕역""이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건내 제4층 제406호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. 4)이용상태 오피스텔로 이용중임. 5)설비내역 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 남서측으로 광대로, 북동측으로 소로에 각각 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 도로(접합), 교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

건축물현황

소재지

서울특별시 구로구 천왕동 277-6번지

대지면적

438.3㎡
(132.82평)

연면적

2079.18㎡
(630.05평)

건축면적

258.45㎡
(78.32평)

용적률산정
연면적

1751.26㎡
(530.68평)

건폐율

58.97%

용적률

399.56%

지상층수

9층

지하층수

2층

주용도

업무시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2019.03.28

사용승인일자

2020.01.20

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 서울특별시 구로구 천왕동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	건물명칭	층	전용	보증금	월세	건축
25.09.05	더메종277	8	21.61	1,000	85	2020
25.08.25	더메종277	3	28.63	150	65	2020
25.08.16	더메종277	5	21.49	21,000	0	2020
25.07.12	더메종277	8	27.33	300	85	2020
25.06.26	더메종277	2	21.61	22,291		2020
25.06.20	더메종277	8	21.49	21,000	0	2020
25.06.19	더메종277	8	24.73	300	85	2020

☞ 더보기

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년7월23일	소유권 최OO		소멸
2	2021년7월23일	약정/금지사항/환매특약		인수
3	2023년9월1일	임차권설정 한OO	250,000,000	인수
4	2025년6월16일	강제경매 주OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOO	406호전부	250,000,000
주OOOOOOO	2021.07.23(한승연) 2021.06.30	2025.9.10.	2021.07.23 ~2023.07.22
한OO	건물전부	250,000,000	O
한OO	2021.07.23 2021.06.30		2021.07.23 ~
비고 (매각물건 명세서)	주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 한승연의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함 한승연 : 주택임차권 등기일은 2023.09.01.임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	구로세무서 (대표:02-2630-72, 팩스:02-2679-6394, 서울특별시 영등포구 경인로 778 (문래동1가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	23건	233,586,957원 191,930,146원	83% 1.9회
6개월	55건	233,754,545원 197,585,593원	84% 2.1회
12개월	88건	261,096,591원 222,069,121원	85% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.