감정가	420,452,640 원
최저가	(100%) 420,452,640 원
보증금	(10%) 42,045,264 원
청구액	766,357,116 원

전라남도 신안군 자은면 구영리 387-1

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사건번호	2024타경53042
중복사건	중복 2025타경51750,2025타경51749,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.19(월) 10:00 입찰 7일전
토지면적	1,828.00㎡(552.97 평)
건물면적	484.93㎡(146.69 평)
채무/소유자	김OO외 2명 / 주OO외 2명
채권자	신OOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 53042

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 목포지원((전화:061-270- 6691))입니다.
입찰일은 2026-01-19입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II05 입니다.
이 법원에는 목포이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 605일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 605일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2,3,5. 2015.11.18.근저당 목록4. 2015.03.12.근저당 설정 목록6. 2020.11.25.근저당)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 2,5. 지상 매각 제외된 제시외 건물을 위하여 본건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지 있음

-일괄매각. 제시외 수목 매각 제외, 조경석 매각 포함 -타인소유 제시외 건물 기호ㅁ, ㅊ 매각 제외, 나머지 제시외 건물 매각 포함 -제시외 태양광설비, 태양열온수설비 매각 포함 -목록2,5. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)(사실조회서 참조) -목록3. 공부상 면적 198.73㎡이나 현황 실측면적은 235.41㎡ -목록3,4.는 공부상 387-1 제1동, 387-2 제1동, 387-8 제1동으로 등재되어 있으나 387-2는 토지 및 건물소유자 상이함 -목록6. 공부상 단층, 49㎡이나 현황 1,2층 98㎡ -2025.8.26.자 신안군 사실조회에 의하면 목록6.은 위반건축물이며, 이행강제금 부과 예정(사실조회서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-14	경매접수
~3일	2024-05-17	경매개시결정
~94일	2024-08-16	배당요구종기일
~615일	2026-01-19	100%	420,452,640	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구영리 387-1	대	641 ㎡ (193.90평)
	구영리 387-8	전(현황:대)	722 ㎡ (218.41평)
	구영리 387	전(현황:대)	465 ㎡ (140.66평)
건물	구영리 387-1 제1동	단층 주택 철근콘크리트구조	198.73 ㎡ (60.12평)
	구영리 387-1 제2동	단층 주택 철근콘크리트구조	127.8 ㎡ (38.66평)
	구영리 387	단층 제조업소 일반철골구조	49 ㎡ (14.82평)
제시외 건물	구영리 387-1	ㄱ. 주택일부	28 ㎡ (8.47평)	포함
	구영리 387-1	ㄴ. 차양	8.6 ㎡ (2.60평)	포함
	구영리 387-1	ㄷ. 차양	37 ㎡ (11.19평)	포함
	구영리 387-1	기계기구	㎡ (0.00평)	포함
	구영리 387-8	ㄹ. 화장실	3.7 ㎡ (1.12평)	포함
	구영리 387-8	c.조경석	㎡ (0.00평)	포함
	구영리 387	ㅂ. 차양	12.1 ㎡ (3.66평)	포함
	구영리 387	ㅅ. 주택	15.5 ㎡ (4.69평)	포함
	구영리 387	ㅇ. 차양	2.5 ㎡ (0.76평)	포함
	구영리 387	ㅈ. 보일러실	2 ㎡ (0.61평)	포함
1) 위치/농림지역/보전관리지역/계획관리지역/농업보호구역/보전산지/간선도로/판넬지붕/철근콘크리트구조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본 건은 전라남도 신안군 자은면 구영리 소재 "자은면사무소" 남동측 인근(기호1,2,5), 백산리 소재 "와우마을" 남서측 인근(기호8-13)에 위치하며, 주위는 기호(1,2,5)는 관공서, 점포 및 상가, 단독주택 등이 혼재하는 지며, 기호(8-13)은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대임. 2)교통상황 본 건 및 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 세장형, 부정형의 토지로 기호(1,2,5)는 주거용 건부지, 기호(8-12)는 농경지 및 일부 구거 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호(1,2,5)는 동측으로 노폭 약 4M내외의 아스팔트포장도로, 기호(8)은 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로, 기호(9-13)은 지적도상 맹지이나 인근에 포장 및 비포장농로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 기호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 기호(5): 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역(농림지역) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 기호(8): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(9): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(10): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(11): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(12): 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(500m제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지),준보전산지<산지관리법> 기호(13): 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 건물감정평가요항표 5 참조. 7)공부와의 차이 기호(2,5)는 공부상 전이나 현황 "대", 기호(9,10)은 공부상 답, 전이나 현황 "묵전 및 일부 구거" , 기호(13)은 공부상 임야이나 현황 "묵전"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 건물감정평가요항표 7 참조. 1)건물의 구조 기호 3(가)는 기존부분: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판지 등 마감, 창호: 새시창호임. 증축부분(창고(사무실)): 판넬조 판넬지붕 단층건으로서 외·내벽: 판넬 마감, 창호: 새시창호임. 증축부분(차양): 철골조 판넬지붕 단층건임. 증축부분(현관): 판넬조 판넬지붕 단층건임. 기호4(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판지 등 마감, 창호: 새시창호임. 기호6(다)는 일반철골구조 조립식판넬지붕 "현황 2층"건으로서 외벽: 판넬 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판지 등 마감, 창호: 새시창호임. 2)이용상태 기호3(가), 4(나)는 다가구주택, 기호6(다)는 단독주택으로 이용중임. 3)설비내역 기호3(가), 4(나), 6(다)는 일반적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 별첨 "사진용지","지적 및 건물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 기호3(가)는 공부상 면적 198.73㎡이나 현황 실측면적 "235.41㎡"이며, 기호6(다)는 공부상 단층, 49.0㎡이나 현황 "1,2층, 98.0㎡"임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 본 건 건물 기호 3(가), 4(나)는 공부상 387-1제1동, 387-2제1동, 387-8제1동으로 등재되어 있으나 387-2번지는 토지 및 건물소유자가 상이하니 경매진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 수목 매각 제외, 조경석 매각 포함 -타인소유 제시외 건물 기호ㅁ, ㅊ 매각 제외, 나머지 제시외 건물 매각 포함 -제시외 태양광설비, 태양열온수설비 매각 포함 -목록2,5. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)(사실조회서 참조) -목록3. 공부상 면적 198.73㎡이나 현황 실측면적은 235.41㎡ -목록3,4.는 공부상 387-1 제1동, 387-2 제1동, 387-8 제1동으로 등재되어 있으나 387-2는 토지 및 건물소유자 상이함 -목록6. 공부상 단층, 49㎡이나 현황 1,2층 98㎡ -2025.8.26.자 신안군 사실조회에 의하면 목록6.은 위반건축물이며, 이행강제금 부과 예정(사실조회서 참조) ▷ 기호(1) 지상위에 별첨 현황도면과 같이 본건(3-가,4-나) 및 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재함을 확인하였으며, 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)은 본건의 종물 및 부합물로 판단되며, 현황도면과 같이 소재하는 여부는 경계가 불분명하여 정밀한 측량 필요함. ▷ 기호(1) 일부 지상위에 소유자 미상의 수그루의 조경수목 식재되어 있음. ▷ 본건(가,나) 지붕위에 별첨 사진과 같이 태양광시설물과 이동식 저온저장고 소재하여 소유자 주화자에게 문의한 바 자신이 설치하였음 확인하였음. ▷ 기호(2) 지상위에 별첨 현황도면과 같이 제시외건물(ㄹ,ㅁ)이 소재함을 확인하였으나, 건축물대장에 미등재되어 있어 소유자 주화자에게 문의한 바 제시외건물(ㄹ)은 자신의 소유이나 제시외건물(ㅁ)은 타인이 설치한 타인소유의 제시외건물임을 확인하였으나 자세한 성명은 알려주지 않아 파악하지 못하였음. ▷ 기호(2) 일부 지상위에 소유자 미상의 수그루의 조경수목 식재되어 있음. ▷ 기호(5) 지상위에 별첨 현황도면과 같이 본건(6-다) 및 제시외건물(ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,ㅊ)이 소재함으로 확인하였으며, 제시외건물(ㅂ,ㅅ,ㅇ,ㅈ,)은 본건(6-다)의 종물 및 부합물로 판단되며, 제시외건물(ㅊ)은 건축물대장에 미등재되어 있어 소유관계에 대하여 주화자에서 문의한 바 타인이 설치한 타인소유의 건물이나 자세한 성명은 답변하지 않아 파악하지 못하였음. ▷ 기호(5) 지상위에 소재한 본건(6-다) 및 제시외건물(ㅅ,ㅈ,ㅊ)의 일부가 타지상에 일부 걸쳐 있는 것으로 개략적으로 조사되나 걸쳐 소재하는 여부는 정밀한 측량 필요함. ▷ 기호(5) 일부 지상위에 소유자 미상의 조경수목 수그루 식재되어 있음. ▷ 기호(8)은 공부상과 동일한 `전`으로 이용중임. ▷ 기호(9)은 공부상 `답`이나 현황결과 일부 `묵전` 및 일부 `구거`로 이용중임. ▷ 기호(10)은 공부상 `전`이나 현황결과 `전` 및 `묵전`로 이용중이며, 기호(9,11)과 일부 일단지로 이용중이고 일부 지상위에 잡목이 무성하게 자라있음. ▷ 기호(11)은 공부상과 동일한 `전`으로 이용중이고, 일부 기호(9,10)와 경계구분 없이 일단지로 이용중이며, 일부 타지번과 경계구분 없이 이용중임. ▷ 기호(12)은 공부상 `전`이나 현황결과 일부 지상위에 수종 및 소유자 미상의 수그루의 수목 식재되어 있으나 관리가 되지 않는 상태임. ▷ 기호(13)은 공부상 `임야`이나 현황결과 `전`으로 이용중임.

건축물현황

소재지

전라남도 신안군 자은면 구영리 387번지

대지면적

465㎡
(140.91평)

연면적

49㎡
(14.85평)

건축면적

49㎡
(14.85평)

용적률산정
연면적

49㎡
(14.85평)

건폐율

10.54%

용적률

10.54%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

2009.08.27

사용승인일자

2009.11.27

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2024년5월17일	강제경매 신OOOO		소멸기준
3	2007년3월15일	소유권 주OO		소멸
4	2015년11월18일	근저당권 신OOOO	221,000,000	소멸
5	2019년4월8일	근저당권 신OOOO	65,000,000	소멸
6	2020년12월22일	근저당권 근OOOO	25,000,000	소멸
7	2021년1월25일	가압류 김OO	123,847,550	소멸
8	2021년9월8일	근저당권 안OO	130,000,000	소멸
9	2022년8월10일	가압류 양OOOO	63,513,410	소멸
10	2022년10월18일	가압류 한OOOO	46,667,180	소멸
11	2022년11월22일	가압류 중OOOO	115,276,850	소멸
12	2022년11월28일	가압류 경OOOO	47,979,001	소멸
13	2022년12월6일	가압류 신OOOO	665,000,000	소멸
14	2022년12월13일	가압류 서OOOO	300,000,000	소멸
15	2022년12월14일	가압류 농OOOO	12,603,044	소멸
16	2022년12월14일	가압류 신OOOO	1,400,338	소멸
17	2023년4월12일	가압류 신OOOO	30,000,000	소멸
18	2023년5월11일	가압류 (OOOO	43,941,310	소멸
19	2023년6월5일	가압류 근OOOO	8,857,519	소멸
20	2023년10월12일	압류 양OO		소멸
21	2024년8월8일	압류 양OO		소멸
22	2024년8월12일	가압류 신OOOO	5,098,987	소멸
23	2024년11월7일	압류 경OO		소멸
24	2024년12월19일	압류 국		소멸
25	2025년12월11일	임의경매 신OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2024년5월17일	강제경매 신OOOO		소멸기준
3	2007년9월28일	소유권 주OO		소멸
4	2015년11월18일	근저당권 신OOOO	221,000,000	소멸
5	2020년11월25일	근저당권 신OOOO	65,000,000	소멸
6	2021년1월25일	가압류 김OO	123,847,550	소멸
7	2021년9월8일	근저당권 안OO	130,000,000	소멸
8	2022년8월10일	가압류 양OOOO	63,513,410	소멸
9	2022년9월16일	압류 국OOOO		소멸
10	2022년10월18일	가압류 한OOOO	46,667,180	소멸
11	2022년11월22일	가압류 중OOOO	115,276,850	소멸
12	2022년11월28일	가압류 경OOOO	47,979,001	소멸
13	2022년12월6일	가압류 신OOOO	665,000,000	소멸
14	2022년12월13일	가압류 서OOOO	300,000,000	소멸
15	2022년12월14일	가압류 농OOOO	12,603,044	소멸
16	2022년12월14일	가압류 신OOOO	1,400,338	소멸
17	2023년4월12일	가압류 신OOOO	30,000,000	소멸
18	2023년5월11일	가압류 (OOOO	43,941,310	소멸
19	2023년10월12일	압류 양OO		소멸
20	2024년8월8일	압류 양OO		소멸
21	2024년8월12일	가압류 신OOOO	5,098,987	소멸
22	2024년12월19일	압류 국		소멸
23	2025년12월11일	임의경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김O	본건(3-가)의 일부	미상 [월]미상	O
김O	2023.08.30 미상		미상 - 현재
팜OOOOOOOO	제시외건물(ㅁ)	미상 [월]미상
팜OOOOOOOO	미상 미상		미상 - 현재

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 목포지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(061)279-6352, 전남 목포시 정의로 29 (옥암동 1201))
세무서	목포세무서 (대표:061-241-12, 팩스:061-244-5915, 전라남도 목포시 호남로 58번길 19 (대안동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	313,376,268원 194,668,775원	69% 1.6회
6개월	10건	221,644,424원 152,812,788원	72% 2.1회
12개월	24건	362,343,501원 243,564,453원	72% 1.9회

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