감정가	906,046,900 원
최저가	(100%) 906,046,900 원
보증금	(10%) 90,604,690 원
청구액	465,564,249 원

경상남도 함안군 가야읍 가야리 379

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사건번호	2024타경3226
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.15(목) 10:00 입찰 14일전
토지면적	10,010.00㎡(3,028.03 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	양OOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3226

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 393일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 393일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-27	경매접수
~7일	2024-12-04	경매개시결정
~96일	2025-03-03	배당요구종기일
~414일	2026-01-15	100%	906,046,900	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	가야리 379	전	605 ㎡ (183.01평)
	가야리 392-1	전	483 ㎡ (146.11평)
	가야리 392-2	전	516 ㎡ (156.09평)
	가야리 394-2	묘지	50 ㎡ (15.13평)
	가야리 394-3	묘지	565 ㎡ (170.91평)
	가야리 394-4	묘지	843 ㎡ (255.01평)
	가야리 394-5	묘지	387 ㎡ (117.07평)
	가야리 394-6	묘지	64 ㎡ (19.36평)
	가야리 394-10	묘지	6497 ㎡ (1,965.34평)
1) 위치/계획관리지역/보전산지/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "함안공설운동장" 북서측에 위치하며, 주 위는 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대 입니다. 2)교통상황 대상물건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다. 3)형태 및 이용상태 1) 일련번호 1 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지 등으로 이용 중입니다. 2) 일련번호 2, 3 : 부정형 완경사 토지로서, 나지 등으로 이용 중입니다. 3) 일련번호 4, 10 : 부정형 완경사 토지로서, 토지임야 상태입니다. 4) 일련번호 5, 6 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황 도로 및 전 등으로 이용 중입니다. 5) 일련번호 7 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 현황 대지 및 도로 등으로 이용 중입니다. 6) 일련번호 8, 9 부정형 완경사 토지로서, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중입니다. 7) 일련번호 11 부정형 완경사 토지로서, 일부 신축신고 득하여 토목공사 진행 중이며, 잔여지는 휴경지, 대지, 묘지, 현황 도로등으로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 1) 일련번호 1, 2, 3 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다. 2) 일련번호 4, 10 : 맹지 입니다. 3) 일련번호 5, 6 지적도상 맹지이나, 대상 토지 내 개설된 로폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접합니다. 4) 일련번호 7, 8, 9, 11 : 세로(불)에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 1) 일련번호 1 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지. 2) 일련번호 2, 3 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법> 영농여건불리농지. 3) 일련번호 4 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>. 4) 일련번호 5, 6, 7, 8, 9, 11 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(주거형) 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. 5) 일련번호 10 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>. 6)제시목록 외의 물건 ㉠ : 목조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 3㎡. ㉡ : 목조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 15㎡. ㉢ : 조적조 강판지붕, 단층, 창고, 약 6㎡. ㉣ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡. ㉤ : 목조 및 파이프조 판넬 및 비닐지붕, 단층, 농막, 약 18㎡. ㉥ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 9㎡. ㉦ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 8㎡. ㉧ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 15㎡. ㉨ : 조적조 강판지붕, 단층, 주택, 약 60㎡. ㉩ : 조적조 슬래브지붕, 단층, 주택의 일부, 약 10㎡. ㉪ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡. ㉫ : 토담조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 19㎡. ㉬ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 4㎡. ㉭ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택, 약 45㎡. ㉮ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고, 약 5㎡. ㉯ : 조적조 스레트지붕, 단층, 창고 및 대문, 약 21㎡. ㉰ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실, 약 1㎡. ㉱ : 조적조 스레트지붕, 단층, 주택 및 창고, 약 48㎡. ㉲ : 조적조 스레트지붕, 단층, 화장실 및 창고, 약 5㎡. 7)공부와의 차이 대상물건은 공부상 지목 전, 임야, 묘지이나, 현황 토목공사 중인 토지, 대지, 묘지, 나지, 휴경지, 토지임야, 도로 상태로서, 현황을 고려하여 평가하였습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 일련번호 1,5-7,11 토지는 2024.01.16. / 2024.01.17. / 2024.01.30. 함안군청으로부터 단독주택 신축신고 5건을 득하였고, 기준시점 현재 대지 및 내부도로 토목공사 중에 있는 바, 이를 고려하여 평가하였으며, 경매 진행시 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부는 재확인 하시길 바랍니다. 2) 일련번호 5,6,7,11 토지는 일부 현황 도로로 이용 중이며, 이로 인한 제한정도를 감안하여 평가하되, 도로면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다. 3) 일련번호 6 토지 동측 일부는 타인소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하되, 과재면적은 감정평가를 위해 위성사진을 참고하여 대략적으로 산출된 면적으로서, 지적측량을 통한 실제 면적과는 차이가 있을 수 있으니, 응찰시 참고하시기 바랍니다. 4) 일련번호 7,8,9,11 지상에 타인소유로 추정되는 소유불분명의 제시외건물 19개동이 소재하며, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다. 5) 일련번호 11 토지상에 소유자 미상의 분묘 3기 및 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 소재하는 바, 이로 인해 영향받는 경우 토지가격을 비고란에 병기하였으니, 업무진행시 참고하시기 바랍니다. 6) 일련번호 9 지번상 미등기상태의 타인소유의 건축물대장이 등재되어 있으며, 당해 지상 제시외건물 ㉱,㉲와의 물적 일치성 및 중복여부는 확인되지 아니하오니, 업무진행시 참고바랍니다. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 목록1.2.3.은 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 미반환). -목록1.에 대하여 농지전용허가[허가일자: 2024.01.16., 전용목적: 주거시설(단독주택 건립), 신청자: 이덕형, 필지면적 605㎡ 중 216㎡만 전용]가 있고, 취득 시 전용 외 면적은 농지취득자격증명이 필요하며, (협의에 의한)전용면적이더라도 그 주된 허가(건축허가 등)가 완료(준공 등)되지 않는 시기에 매수 시 농지취득자격증명이 필요할 수 있다는 가야읍사무소의 사실조회회신 제출됨. -목록1.2.3.5.6. 지적도상 맹지임. -목록1.5.6.7.11. 공부상 지목 전, 묘지이나, 현황 일부 토목공사 진행 중(감정기준시점 기준)이며, 잔여지는 휴경지, 도로, 전, 대지, 묘지 등으로 각 이용 중임. 감정평가서에 의하면 2024.1.16., 2024.1.17., 2024.1.30. 함안군청으로부터 단독주택 신축신고 5건을 득하였고, 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부는 재확인이 필요함. 감정평가액은 이를 감안한 금액임. -목록2.3. 공부상 지목 전이나, 나지 등으로 이용 중임. -목록5.6.7.11. 일부 현황 도로로 이용 중이며, 목록6.의 동측 일부는 타인소유 건물이 과재되어 있는 것으로 확인되는바, 감정평가액은 이를 각 감안한 금액임. -목록7.8.9.11. 감정평가서에 의하면 지상에 타인소유로 추정되는 소유불분명의 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㅎ, 가~마) 19개동이 소재하고 있는바, 이는 평가 및 매각 제외함. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명. 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 목록9.의 지번상 미등기상태인 타인소유의 건축물대장이 등재되어 있으며, 당해 지상 제시외 건물(감정평가서상 일련번호 라. 마.)와의 물적 일치성 및 중복여부는 확인되지 아니함. -목록8.9. 공부상 지목 묘지이나, 현황 대지 및 휴경지 등으로 이용 중임. -목록11. 지상에 소유자 미상의 분묘 3기(분묘기지권 성립여부 불분명) 및 함안군에서 설치한 소규모 수도급수시설이 소재하는바, 감정평가액은 이를 각 감안한 금액임. -목록1.2.3.5.6.7.8.11. 심명보(상호: 중앙개발-유성건기)가 2025. 1. 7. 유치권신고서[토목공사대금 5,200만원, 공사도급계약서(2024. 3. 18.자) 및 견적원가계산서, 구적도, 작업전후 현장 사진 첨부되어 있음]를 제출하였으나, 그 성립여부는 불분명함. 본건1~3,5,6,11. 제시목록상 지목이 전, 묘지이나 일부 신축신고를 득하여 평탄화작업 등, 토목공사를 한 것으로 보여지며 일부는 농경지(전 및 휴경지) 및 도로임. 본건4. 현황 대부분 토지임야 상태임. 본건7. 제시목록상 지목이 묘지이나 현황 대부분 `대` 및 일부 도로(공용 사도)로 위 지상에 소유관계가 확인되지 않는 제시외건물 (ㄱ)조적조 강판지붕 단층주택(선왕길 175-14) 및 종물, 부합물 등이 소재함 (ㄴ)조적조 강판지붕 단층주택(선왕길 175-12) 및 종물, 부합물 등이 소재함. 본건8. 제시목록상 지목이 묘지이나 현황 대부분 `대` 및 일부 농경지로 위 지상에 소유관계가 확인되지 않는 제시외건물 (ㄷ)조적조 스레트지붕 단층주택(선왕길 175-16) 및 종물, 부합물 등이 소재함. 본건9. 제시목록상 지목이 묘지이나 현황 대부분 `대`로 위 지상에 소유관계가 확인되지 않는 제시외건물 (ㄹ)조적조 스레트지붕 단층주택(선왕길 175-9) 및 종물, 부합물 등이 소재함. 건축물대장상 본건9 번지 상에 타인소유(안병욱)의 건물 3동이 소재 하나 위 제시외건물(ㄹ)과의 동일성 여부는 확인하지 못하였음. 본건10. 제시목록상 `묘지`이나 분묘소재 여부는 확인하지 못하였음. 본건1~11은 인접토지와의 경계가 불분명하여 각 토지의 정확한 현황 및 지적경계 등을 확인하기 위해서는 측량이 필요한 것으로 사료됨.

국토부실거래가 경상남도 함안군 가야읍 가야리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.07.19	전	계획관리	8m미만	463	2,380
25.04.16	전	계획관리	8m미만	251	2,400
25.03.19	대	계획관리	8m미만	284	5,300
25.02.03	답	생산녹지	8m미만	1828	16,596
25.02.03	답	생산녹지	8m미만	1851	16,804
25.01.28	대	계획관리	8m미만	5	10
25.01.28	대	계획관리	8m미만	27	40

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임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-03)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 본원 함안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)582-7868, 경남 함안군 가야읍 가야13길 6 (말산리 590-3))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	2,383,209,316원 1,587,513,800원	55% 3.4회
6개월	16건	1,571,242,040원 1,095,094,619원	60% 3.1회
12개월	34건	1,909,641,010원 1,288,358,397원	59% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.