감정가	2,771,127,600 원
최저가	(100%) 2,771,127,600 원
보증금	(10%) 277,112,760 원
청구액	220,000,000 원

경기도 남양주시 별내동 1166-1

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사건번호	2025타경71588
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.15(목) 10:30 입찰 12일전
토지면적	329.70㎡(99.73 평)
건물면적	674.08㎡(203.91 평)
채무/소유자	유OO / 유OO
채권자	차OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 71588

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 남양주지원((전화:031-869-4426))입니다.
입찰일은 2026-01-15입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 입니다.
이 법원에는 남양주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,771,127,600원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 220,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1 : 2018.10.24. 근저 당권 설정 목록2 : 2017. 8.23. 근저 당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 지하1층 지상3층의 다가구주택으로 지하층은 주차장, 지상층은 각층 2개씩 6개의 주택이 있음 3. 목록1의 3층은 일반건축물대장상 1가구로 기재되어 있고 건축물현황도상 1가구로 도시되어 있으나, 현황은 401호, 402호의 2개의 출입문이 소재하며, 일반건축물대장 건축물현황도상 3층 전용공간 내부계단을 통하여 출입가능한 다락이 소재하는 것으 로 도시되어 있으나, 현황은 3층에서 다락으로 올라가는 별도의 외부계단 및 별도의 다락 출입문이 설치되어 있는 것으로 조 사됨(감정평가서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-21	경매접수
~3일	2025-04-24	경매개시결정
~85일	2025-07-15	배당요구종기일
~269일	2026-01-15	100%	2,771,127,600	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	별내동 1166-1	대	329.7 ㎡ (99.73평)
건물	별내동 1166-1	지1층 주택 철근콘크리트구조	177.55 ㎡ (53.71평)
	별내동 1166-1	1층 주택 철근콘크리트구조	151.42 ㎡ (45.80평)
	별내동 1166-1	2층 주택 철근콘크리트구조	165.59 ㎡ (50.09평)
	별내동 1166-1	3층 주택 철근콘크리트구조	158.42 ㎡ (47.92평)
제시외 건물	별내동 1166-1	보일러실	0.8 ㎡ (0.24평)	포함
	별내동 1166-1	보일러실, 창고 등	9 ㎡ (2.72평)	포함
	별내동 1166-1	보일러실, 창고 등	10.3 ㎡ (3.12평)	포함
	별내동 1166-1	태양광 발전시설	1식 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/지구단위계획구역/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 지하철4호선 ""별내별가람역"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 근린공원, 임야 등이 소재함. 2)교통상황 본건 토지까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 전반적인 대중교통여건은 보통임. 3)형태 및 이용상태 사다리형의 평지이고, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 남동측으로 노폭 약 12m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-04-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(남양주 중앙119구조본부 헬기장), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 택지개발지구(별내지구) 등임. 6)제시목록 외의 물건 후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건 지상에 제시외건물 등 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 구조 : 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 층수 : 지하 1층, 지상 3층 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임. 2)이용상태 단독주택(다가구주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조) 3)설비내역 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음. 4)부합물 및 종물 후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 본건 지상에 제시외건물 등 ㉠~㉣이 소재하며, 구조, 용도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였음. 5)공부와의 차이 - 본건 건물 기호(1) 3층은 일반건축물대장상 1가구로 기재되어 있고, 일반건축물대장 건축물현황도상 1가구로 도시되어 있으나, 현황은 후첨 ""사진용지""와 같이 401호, 402호 2개의 출입문이 소재하니, 입찰시 주의하시기 바람. - 본건 건물 기호(1)은 일반건축물대장 건축물현황도상 3층 전용공간 내부 계단을 통하여 출입가능한 다락이 소재하는 것으로 도시되어 있으나, 현황은 후첨 ""사진용지""와 같이 3층에서 다락으로 올라가는 별도의 외부 계단 및 별도의 다락 출입문이 설치되어 있으니, 입찰시 주의하시기 바람. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 지하1층 지상3층의 다가구주택으로 지하층은 주차장, 지상층은 각층 2개씩 6개의 주택이 있음 3. 목록1의 3층은 일반건축물대장상 1가구로 기재되어 있고 건축물현황도상 1가구로 도시되어 있으나, 현황은 401호, 402호의 2개의 출입문이 소재하며, 일반건축물대장 건축물현황도상 3층 전용공간 내부계단을 통하여 출입가능한 다락이 소재하는 것으로 도시되어 있으나, 현황은 3층에서 다락으로 올라가는 별도의 외부계단 및 별도의 다락 출입문이 설치되어 있는 것으로 조사됨(감정평가서 참조) 목록 1은 지하1층 지상3층의 다세대주택으로서 지

건축물현황

소재지

경기도 남양주시 별내동 1166-1번지

대지면적

329.7㎡
(99.91평)

연면적

652.98㎡
(197.87평)

건축면적

193.62㎡
(58.67평)

용적률산정
연면적

475.43㎡
(144.07평)

건폐율

58.73%

용적률

144.2%

지상층수

3층

지하층수

1층

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2017.12.06

사용승인일자

2018.10.10

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 경기도 남양주시 별내동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.22	30	1,000	50	2013
25.12.22	33	2,000	60	2012
25.12.19	26.4	500	50	2012
25.12.19	38.64	18,000	0	2019
25.12.18	57	10,000	64	2018
25.12.18	36.76	15,000	0	2019
25.12.18	60	5,000	105	2017
25.12.17	40	3,000	65	2011
25.12.16	60	23,000	0	2018
25.12.16	42.9	6,000	50	2012
25.12.16	33	11,000	0	2018
25.12.15	48	17,000	0	2013
25.12.15	126.21	40,000	0	2020
25.12.13	63	20,500	0	2014
25.12.13	53.33	20,000	25	2012
25.12.13	53	1,000	80	2013
25.12.13	51.08	16,800	0	2021
25.12.13	26.2	5,000	60	2025
25.12.13	36.76	15,300	0	2019
25.12.11	51.17	18,900	0	2019
25.12.11	60	2,000	95	2012
25.12.11	51.71	18,900	0	2019
25.12.11	85	25,000	0	2019
25.12.11	45	14,000	0	2019
25.12.10	100.42	35,000	0	2019
25.12.10	98.25	35,000	0	2020
25.12.10	33	1,000	50	2013
25.12.10	45	2,000	50	2011
25.12.10	23.1	500	55	2013
25.12.09	60	20,000	0	2014
25.12.09	45	13,650	0	2014
25.12.09	55.6	24,000	0	2020
25.12.09	60.82	26,000	0	2022
25.12.09	45	13,000	0
25.12.09	60	18,000	3	2018
25.12.09	60	17,500	0	2013
25.12.07	81.31	5,000	150	2021
25.12.05	59.4	23,000	0	2019
25.12.05	59.4	5,000	130
25.12.04	45	13,000	0	2017
25.12.03	55.57	20,000	35	2020
25.12.03	80	28,000	0	2021
25.12.02	56	22,950	0	2013
25.12.02	73.8	30,000	0	2017
25.12.02	56.1	17,000	0	2012
25.12.02	82.47	3,000	130	2017
25.12.02	33	1,000	65	2018
25.12.01	54.25	15,000	0	2020
25.12.01	43	15,000	0	2013
25.12.01	60	3,000	90	2013
25.12.01	103.38	5,000	150	2012
25.12.01	81.44	45,000	0	2021
25.11.25	19.8	500	50	2013
25.11.25	49	22,000	4	2019
25.11.25	60	19,000	0	2012
25.11.24	65.98	21,000	4	2018
25.11.22	53	14,700	0	2012
25.11.22	112.58	43,000	0	2022
25.11.22	83	26,000	0	2012
25.11.21	66	18,000	0	2013
25.11.21	78.59	47,000	0	2021
25.11.20	46.22	10,000	30	2019
25.11.20	46.2	2,000	70	2012
25.11.19	60	10,000	36	2018
25.11.19	60	18,500	0	2012
25.11.19	50.85	1,000	70	2021
25.11.19	179.24	65,000		2005
25.11.18	63.69	21,000	0	2021
25.11.18	54.25	15,000	0	2020
25.11.15	93.47	10,500	115	2021
25.11.15	80	3,000	90	2012
25.11.14	33	1,000	60	2012
25.11.13	85	10,000	90	2018
25.11.13	58.7	13,000	0	2012
25.11.13	39.66	1,000	60	2013
25.11.12	85	3,000	147	2013
25.11.12	75	10,000	75	2012
25.11.12	110	8,000	25	2007
25.11.11	60	10,000	115	2018
25.11.10	24	1,000	55	2014
25.11.10	52.8	18,000	0	2013
25.11.10	56	18,000	0	2015
25.11.09	46.2	4,000	70	2014
25.11.09	50	5,000	60	2016
25.11.08	103.32	39,000	0	2025
25.11.08	40	5,000	25	2012
25.11.08	26.4	1,000	50	2012
25.11.07	59.96	30,000	10	2021
25.11.07	66.38	15,000	50	2020
25.11.06	62.97	34,500	0	2019
25.11.06	33	1,000	60	2014
25.11.06	60	21,000	0	2013
25.11.05	99.12	21,000	0
25.11.04	60	15,000	30	2013
25.11.04	63.22	27,000	0	2022
25.11.03	65.5	31,500	0	2019
25.11.03	53	18,000	0	2013
25.11.01	80	23,000	0	2018
25.11.01	21	1,000	60	2013
25.11.01	58.51	19,000	100	2019
25.10.31	62.7	5,000	100	2013
25.10.31	49	3,000	70	2013
25.10.31	46.2	2,000	50	2013
25.10.30	55	16,800	20	2013
25.10.30	23	1,000	50	2014
25.10.30	60	15,000	30	2014
25.10.30	70	6,000	60	2018
25.10.30	66.38	15,000	50	2020
25.10.29	30	500	60	2013
25.10.29	60	14,700	10	2012
25.10.29	63.43	19,000	0	2019
25.10.28	75	26,000	0	2017
25.10.28	52	7,000	50	2018
25.10.27	50	6,000	52	2018
25.10.27	50	6,000	52	2018
25.10.27	42	1,000	65	2012
25.10.26	62	16,000	5	2018
25.10.25	53	3,000	85	2012
25.10.25	59.63	5,000	85	2019
25.10.25	61.43	30,000	37	2021
25.10.25	56.55	21,000	0	2021
25.10.24	102.7	5,000	140	2022
25.10.24	102.7	5,000	140	2022
25.10.24	47.5	2,000	75	2015
25.10.24	57.57	19,000	0	2020
25.10.23	66	20,000	30	2020
25.10.23	50	2,000	75	2012
25.10.23	66.38	20,000	30	2020
25.10.22	84.7	21,000	135	2020
25.10.22	67	22,000	0	2013
25.10.22	59.91	26,400	0	2019
25.10.21	65	3,000	80	2014
25.10.21	66.11	29,000	0	2018
25.10.21	55	5,000	40	2018
25.10.21	57.57	17,000	0	2020
25.10.20	59	15,750	0	2012
25.10.20	45	14,000	0	2015
25.10.20	45	14,000	0
25.10.20	55	15,000	0	2012
25.10.20	51.93	5,000	75	2021
25.10.18	75	26,000	0	2018
25.10.18	104.61	5,000	150	2019
25.10.17	50	17,867	0	2013
25.10.17	58.8	4,000	65	2012
25.10.17	67.08	24,500	0	2021
25.10.16	38.98	13,230	3	2014
25.10.16	55	2,000	75	2012
25.10.15	175.61	4,000	160	2016
25.10.15	77.27	33,000	0	2021
25.10.15	30	1,000	60	2016
25.10.14	76	14,000	0	2017
25.10.14	21	500	45	2012
25.10.14	53	16,000	15	2013
25.10.14	63	10,000	35	2014
25.10.14	80	18,900	7	2014
25.10.13	115	30,000	0	2012
25.10.13	30	2,000	50	2013
25.10.13	50	12,000	30	2012
25.10.13	50	15,000	0	2013
25.10.13	75	18,300	0	2013
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25.10.13	21.5	1,000	50	2013
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25.10.11	76.79	7,000	85	2019
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25.09.26	53	3,000	80	2013
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25.09.15	57.84	5,000	110	2020
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25.08.18	50	16,000	0	2014
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25.08.06	147.88	40,000	0	2021
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25.07.26	88.19	45,000	0
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25.07.20	59.61	30,000	0	2019
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25.07.16	55.9	4,000	75	2017
25.07.16	73.55	20,000	95	2021
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25.07.15	59.07	3,000	100	2017
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25.07.14	62	17,500	0	2018
25.07.14	82.38	5,000	130	2021
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25.07.14	62	17,500	0	2018
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25.07.11	84.11	15,000	0	2021
25.07.10	59	5,000	100	2017
25.07.10	50	13,000	0	2014
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25.07.09	48.86	15,000	0	2013
25.07.09	48.86	15,000	0	2013
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25.07.09	33	1,000	60	2013
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25.07.02	66.38	22,000	0	2018
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25.06.18	65	16,000	0	2019
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25.06.09	74	3,000	105	2012
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25.05.16	81.63	10,000	105
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25.05.07	52.8	2,000	80	2017
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25.05.07	19	500	45	2012
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25.05.03	82.46	29,000	0	2021
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25.05.02	84.73	5,000	155	2023
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25.04.30	84.46	27,500	0	2019
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25.04.26	94.67	38,850	0	2021
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25.04.26	60	10,000	75	2014
25.04.25	78.7	30,000	0	2023
25.04.25	40	8,000	0	2014
25.04.25	60	20,000	0
25.04.24	50	1,500	65	2013
25.04.24	84.99	10,000	154
25.04.23	50	1,000	75	2014
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25.04.23	82.37	10,000	130	2023
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25.04.22	51.56	17,600	0	2015
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25.04.21	33	5,000	45	2014
25.04.21	19.8	2,000	60	2013
25.04.21	49.87	19,000	0	2021
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25.04.19	95.14	9,000	130	2022
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25.04.19	57.58	23,000	0	2020
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25.02.18	94.28	25,000	100	2025
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25.02.12	59.68	33,000	0	2019
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25.02.10	70.89	29,000	0	2025
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25.01.18	76.35	33,000	0	2024
25.01.18	84.89	25,000	50	2021
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25.01.15	20	2,000	25	2013
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25.01.14	230.34	58,760		2005
25.01.14	66.48	30,000	0	2021
25.01.14	53	11,000	50	2013
25.01.14	60	18,000	0	2013
25.01.14	66.48	30,000	0
25.01.14	19.8	1,000	50	2014
25.01.13	46.2	15,000	0	2013
25.01.13	56.1	16,000	0	2012
25.01.13	60	23,000	0	2018
25.01.13	84	7,000	135	2021
25.01.13	52.8	14,960	0	2017
25.01.13	50	14,000	10	2013
25.01.13	55.12	17,000	23	2012
25.01.13	52.23	2,000	95	2020
25.01.11	45	19,000	0	2025
25.01.11	50.28	5,000	70	2021
25.01.11	59.4	5,000	70	2013
25.01.11	60	17,000	0	2018
25.01.11	59	2,500	85	2012
25.01.11	50	2,000	70	2012
25.01.10	60	3,000	90	2014
25.01.10	60	19,000	0	2013
25.01.10	53	1,000	80	2013
25.01.10	42	1,000	75	2013
25.01.09	60	7,000	65	2013
25.01.09	70.72	15,000	40	2022
25.01.09	112.76	40,000	0	2018
25.01.09	107.64	70,000	0	2024
25.01.09	61	17,000	0	2012
25.01.09	33	1,000	60	2013
25.01.09	56.6	5,000	135	2021
25.01.09	53.17	1,000	97	2013
25.01.08	66	27,000	0	2018
25.01.08	78.87	15,000	70	2019
25.01.08	30	9,000	20	2013
25.01.08	50	19,500	0	2014
25.01.08	68	16,000	0	2017
25.01.07	122.88	30,000	0	2018
25.01.07	27	800	55	2013
25.01.07	61.49	37,000	0	2020
25.01.07	96.77	26,000	50	2020
25.01.06	55	11,000	55	2018
25.01.06	60.65	32,000	0	2020
25.01.06	52	5,000	50	2012
25.01.06	114.42	42,000	0
25.01.06	55	8,000	70	2013
25.01.04	80	23,000	0	2017
25.01.04	84	28,000	0	2019
25.01.04	84	28,000	0	2019
25.01.04	26.4	11,000	0	2014
25.01.04	51.25	4,000	70	2021
25.01.03	50.9	17,000	0	2013
25.01.03	25.86	1,000	60	2021
25.01.02	45	19,000	0	2025
25.01.02	60	2,000	90	2015
25.01.02	64	17,300	0	2012

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년8월23일	소유권 유OO		소멸
2	2017년8월23일	근저당권 (OOOO	600,000,000	소멸기준
3	2025년4월24일	강제경매 차OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년10월15일	소유권 유OO		소멸
2	2018년10월24일	근저당권 (OOOO	600,000,000	소멸기준
3	2025년3월24일	임차권설정 차OO	220,000,000	소멸
4	2025년3월24일	임차권설정 김OO	240,000,000	소멸
5	2025년4월24일	강제경매 차OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-15)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	401호	350,000,000	X
강OO	2024.09.30. 2024.08.16.	2025.5.26.	2024.10.01.~2026.10.01.
고OO	방2칸		X
고OO	2024.09.30		2024.09.30~
권OO	402호전부(방2칸)	180,000,000	X
권OO	2023.12.012023.12.01. 2023.10.23.	2025.5.20.	2023.12.01~2023.11.24.~2025.11.24.
김OO	302호약65㎡	240,000,000240,000,000	X
김OO	2021.09.09.2021.09.092021.09.09. 2021.08.11.2021.08.11.	2025.5.22.	2021.08.31.2021.09.09~2021.09.09.~2025.05.20.
박OO	301호방3칸	270,000,000원(1차),250,000,000원(2차)	X
박OO	2021.11.172021.11.17. 2021.10.20.(1차),2023.11.12.(2차)	2025.7.10.	2021.11.17~2021.11.12.~2025.11.12.
차OO	202호약56㎡	220,000,000원(2024.10.15.40,000,000원증액)	X
차OO	2018.10.31.2018.10.31 2018.10.24.(1차),2024.10.22.(2차)		2018.11.05.~2018.10.31~
현OO	201호		X
현OO	2024.08.16		2024.08.16~
비고 (매각물건 명세서)	고혜빈:강은주의 자임 김경중:주택임차권등기권자임 차승언:주택임차권등기권자로 이 사건 경매신청채권자이며 배당요구 하지 않았으나 경매신청일을 배당요구일로 봄.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 남양주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)551-2010, 경기도 남양주시 경춘로 514 (지금동 158-4))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	580,143,600원 238,600,000원	41% 3회
6개월	2건	655,957,000원 309,322,200원	47% 2.5회
12개월	10건	468,548,592원 297,920,470원	77% 1.7회

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