감정가	94,200,000 원
최저가	(100%) 94,200,000 원
보증금	(10%) 9,420,000 원
청구액	118,809,680 원

부산광역시 서구 초장동 42-36

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사건번호	2025타경101082
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.14(수) 10:00 입찰 5일전
토지면적	62.80㎡(19.00 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	기OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 101082

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 322일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 322일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 1999.11.10. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 토지 지상의 제시외 건물(1-1)은 매각에서 제외함(감정평가서 참고). - 등기부상 건물인 기존 목조와즙건물은 멸실되고, 소유자 미상의 무허가 건물인 조적조 슬래브지붕 2층 건물이 소재함. 최저 매각가격은 제시외 건물 등 소재를 감안한 토지 평가액임. 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-20	경매접수
~1일	2025-02-21	경매개시결정
~88일	2025-05-19	배당요구종기일
~328일	2026-01-14	100%	94,200,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	초장동 42-36	대	62.8 ㎡ (19.00평)
제시외 건물	초장동 42-36	주택	90 ㎡ (27.23평)	제외
1) 위치/제2종일반주거지역/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 서구 초장동 소재 ""천주교초장교회"" 북서측 인근에 위치하며 기존주택 및 근린상가 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건부근까지 차량접근 가능하며 일반적인 대중교통사정은 무난한편임. 3)형태 및 이용상태 세장형의 토지로서 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 북동측으로 세로(불)에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제2종일반주거지역 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역 6)제시목록 외의 물건 지적 및 건물개황도와 같이 제시목록 건물인 기존 목조와즙건물은 멸실되고 무허가 건물인 조적조 슬래브지붕2층건물이 소재하며, 제시외건물은 토지의 사용수익처분에 영향을 미치는 바 제한된 영향을 감안한 토지가격은 별도로 토지건물명세표에 별도로 부기하였으니 경매진행 및 입찰에 참고하시기 바람 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타사항 없음. 1)건물의 구조 제시외 건물은 조적조 슬래브지붕 2층으로서 현상 및 관리상태는 보통시되며, - 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 - 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 등 - 창 호 : 새시 창호 2)이용상태 단독주택 임. 3)설비내역 위생, 급배수설비 및 남방설비 되어 있음. 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 제시목록 건물인 기존 목조와즙건물은 멸실되고 소유자미상의 무허가 건물인 조적조 슬래브지붕 2층건물이 소재하며, 제시외 건물은 토지의 사용수익처분에 영향을 미치는 바 제시외 건물로 인하여 제한된 영향을 감안한 토지가격은 별도로 토지건물명세표에 별도로 부기하였으니 경매진행 및 입찰에 참고하시기 바람. 또한 제시외 건물은 평가목적을 고려하여 별도 감정평가하였으며, 면적 등은 간이한 방법으로 측정하였는바 실제 면적과 다소 차이가 발생할 수 있으며 일괄경매진행여부를 확인하시여 경매진행 및 입찰에 참고하시기 바람. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상이며, 기타사항없음. 닫기
참고 사항	- 토지 지상의 제시외 건물(1-1)은 매각에서 제외함(감정평가서 참고). - 등기부상 건물인 기존 목조와즙건물은 멸실되고, 소유자 미상의 무허가 건물인 조적조 슬래브지붕 2층 건물이 소재함. 최저매각가격은 제시외 건물 등 소재를 감안한 토지 평가액임. 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명. 본건 부동산은 공부상 목조와즙평가건주택이나 현황은 와즙(기와지붕)

국토부실거래가 부산광역시 서구 초장동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.22	대	제2종일반주거	8m미만	48.6	5,400	지분
25.12.09	도로	제2종일반주거	8m미만	9.55	60	지분
25.03.20	대	제2종일반주거	8m미만	31.9	4,300	지분
25.02.25	대	제2종일반주거	8m미만	65.45	2,800	지분
25.02.21	대	제2종일반주거	8m미만	45.6	5,600
25.02.14	대	제2종일반주거	-	13.6	2,162

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1999년10월13일	소유권 이OO		소멸
2	1999년11월10일	근저당권 (OOOO	6,000,000	소멸기준
3	2000년10월12일	근저당권 (OOOO	6,000,000	소멸
4	2004년6월29일	가압류 서OOOO	15,000,000	소멸
5	2004년7월31일	가압류 서OOOO	15,189,555	소멸
6	2023년10월19일	가압류 기OOOO	103,049,095	소멸
7	2024년1월31일	가압류 (OOOO	18,320,788	소멸
8	2024년3월8일	가압류 서OOOO	20,025,360	소멸
9	2025년2월21일	강제경매 기OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-19)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO
이OO	1997.03.07.
비고 (매각물건 명세서)	이명희:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람 내역서에 등재되어 있는 사람임. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대 차관계 알 수 없음.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 본원 중부산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(051)256-0999, 부산 서구 흑교로109번길 34 (부용동1가 61))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	976,750,000원 661,715,333원	47% 2.3회
6개월	4건	745,211,500원 500,731,500원	44% 2.5회
12개월	12건	306,116,409원 182,271,150원	34% 4.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.