감정가	1,389,549,000 원
최저가	(100%) 1,389,549,000 원
보증금	(10%) 138,954,900 원
청구액	9,125,100,319 원

부산광역시 사하구 괴정동 산63-1

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사건번호	2024타경5210
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.14(수) 10:00 입찰 1일전
토지면적	45,129.00㎡(13,651.52 평)
건물면적
채무/소유자	주OOO OOOOO / 박OO외 2명
채권자	주OOO OOOOO OOO OOOOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5210

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 391일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 391일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.08. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 본건 토지는 2개의 용도지역에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역 부분이 면적이 미미한바 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가함. - 북서측 일부 약 450㎡(개략치)가 현황 ‘도로’로서, 대상물건의 사용?수익에 제한이 있는바 ‘도로부분’을 구분하여 평가함. - 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 응찰시 유의바람.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-17	경매접수
~1일	2024-12-18	경매개시결정
~392일		배당요구종기일
~393일	2026-01-14	100%	1,389,549,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	괴정동 산63-1	임야	45129 ㎡ (13,651.52평)
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/제2종일반주거지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/보전산지/버스정류장/주차장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 기호(1),(2)는 부산광역시 강서구 녹산동 소재 "녹명초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 제조업소, 창고, 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 소규모 공장지대입니다. 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 "동주여자중학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 북측 및 서측 일대는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 동측 일대는 임야지대를 형성하고 있는 시가지주변 산림지대입니다. 2)교통상황 본건 기호(1),(2)까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 북서측 직선거리 약 500미터 이내에 도시철도 1호선 "대티역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 본건 기호(1),(2)는 2필 일단의 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 3)형태 및 이용상태 북서하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림 상태이며 해발 약 130미터에서 250미터 내에 소재하고 있습니다. 4)인접 도로상태 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 및 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접하고 있습니다. 4)인접 도로상태 본건 기호(1),(2) 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 도로에 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역(2019-12-18), 제2종일반주거지역(2024-05-22), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지(2021-12-17)<산지관리법> 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(저촉), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682-4684) 별도 확인요 기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(저촉), 주차장(저촉), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682-4684) 별도 확인요 6)제시목록 외의 물건 - 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 본건 기호(1),(2)의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "대"입니다. 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타 - 본건 토지 기호(1),(2)는 현황 및 관련 공부상 2필지 일단의 공업용 건부지로 이용되고 있는바 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지로서, 「감정평가에 관한 규칙」제7조 제2항에 의거 일괄하여 평가하였습니다. - 본건 토지 기호(1),(2)는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대"로 이용중인바 현황기준 평가하였습니다. - 본건 토지 기호(1),(2)의 일부는 도시계획시설 지상도로 및 주차장에 저촉되는바, 공법상 제한정도를 감안하여 구분평가하였으며, 저촉부분의 면적은 토지이용계획확인서에 의거 개략적으로 산출하였습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타 - 본건 기호(6)은 2개의 용도지역( 자연녹지지역 45,093㎡ / 제2종일반주거지역 36㎡ )에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역 부분의 면적이 미미한바 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가하였습니다. - 본건 기호(6)은 별첨 "지적개황도"에 도시한 바와 같이 북서측 일부 약 450㎡(개략치)가 현황 "도로"로서, 대상물건의 사용·수익에 제한이 있는바 "도로부분"을 구분하여 평가하였으며, 해당 면적은 위성사진 등에 의거 개략적으로 산출하였으나, 정확한 면적은 측량이 필요할 것으로 판단됩니다. - 본건 토지(임야)상의 자연식생 수목은 거래관행상 토지와 일체로 거래되므로 토지에 포함하여 평가하였고, 수풀이 우거져 육안으로 보이지 않는 분묘가 소재할 수 있으니 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다. 1)건물의 구조 본건 기호(3),(4),(5)는 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2014-12-19) - 외·내벽 : 약 1.1m 콘크리트 위 판넬 잇기 마감 등, - 바 닥 : 하드너 마감, - 주기동 : H-Beam 450×200mm - 층 고 : 기호(3)은 9.45m, 기호(4),(5)는 9.7m - 창 호: 새시창 구조입니다. 2)이용상태 본건 기호(3-5) 공히 제조업소로 이용중입니다. 3)설비내역 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 - 5)공부와의 차이 - 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 - 건물 기호(3),(5)는 주식회사 동우포장에 임대하고 있습니다. - 건물 기호(4)는 대림목재(곽웅휘)에게 임대하고 있습니다. 2) 기 타 - 별첨 "지적 및 건물개황도"와 "사진용지"에 도시한 바와 같이 제시외건물 기호㉠-㉤이 소재하는바 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였고, 제시외건물 중 기호㉡-㉤은 타인소유로 추정되는바 평가외로 처리하되, 그 가액을 "토지건물 감정평가명세표" 비고란에 별도 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. - 제시외건물 기호㉡(목재열처리기계실, 2024년 11월경 설치)은 건물 기호(4)의 임차인(대림목재 곽웅휘)이 그 소유권을 주장하고 있습니다. - 건물 기호(4) 내부에 설치된 제시외건물 기호㉢(사무실 및 창고)은 임차인(대림목재 곽웅휘)이 그 소유권을 주장하고 있으나, 소유자 미상으로 판단됩니다. - 제시외건물 기호㉣,㉤(컨테이너 사무실)은 건물 기호(3),(5)의 임차인(주식회사 동우포장)이 그 소유권을 주장하고 있습니다. - 본건 토지상에 제시외건물 기호㉡-㉤이 소재하나, 기호㉡,㉣,㉤은 이동이 가능한 것으로 판단되며, 기호㉢은 그 구조·규모·위치(본건 건물 기호(4) 내부에 위치함) 등으로 보아 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됩니다. - 본건 기계기구 기호(7) 태양광발전설비에 의해 생산된 전기는 전량 한전 및 그 자회사로 판매중인 것으로 조사됩니다. - 건물 기호(4) 내부에 제시외 기계기구 호이스트가 천장에 부착되어 있습니다. 닫기
참고 사항	- 본건 토지는 2개의 용도지역에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역 부분이 면적이 미미한바 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가함. - 북서측 일부 약 450㎡(개략치)가 현황 ‘도로’로서, 대상물건의 사용?수익에 제한이 있는바 ‘도로부분’을 구분하여 평가함. - 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 응찰시 유의바람. 3번,5번 목록 건물은 동우포장이 영업중이며, 4번목록 건물은 대림목재인 곽웅휘가 사용중이라고 함

국토부실거래가 부산광역시 사하구 괴정동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.11	임야	제2종일반주거	-	298.02	1,791	지분
25.10.24	도로	제2종일반주거	12m미만	79.58	2,400	지분
25.10.22	도로	제2종일반주거	12m미만	82.64	2,500	지분
25.09.16	도로	제3종일반주거	25m미만	37.9	5,500
25.09.03	대	제2종일반주거	8m미만	76	7,500
25.08.19	도로	제2종일반주거	12m미만	165.28	5,000	지분
25.08.18	대	준주거	8m미만	33.73	5,900	지분
25.08.06	대	제2종일반주거	8m미만	66	9,000	지분
25.07.24	도로	제2종일반주거	12m미만	99.17	3,000	지분
25.07.24	도로	제2종일반주거	12m미만	132.23	4,000	지분
25.07.16	대	일반상업	8m미만	3.75	1,900	지분
25.07.10	도로	제2종일반주거	12m미만	33.05	1,000	지분
25.07.09	도로	제2종일반주거	12m미만	33.05	1,000	지분
25.07.04	도로	제3종일반주거	8m미만	14.1	1,836
25.07.04	도로	제3종일반주거	25m미만	42.5	7,346
25.07.04	도로	제3종일반주거	8m미만	16.5	2,114
25.06.23	대	제2종일반주거	8m미만	4	450	지분
25.06.23	대	제2종일반주거	8m미만	5	550	지분
25.06.21	대	제3종일반주거	8m미만	67.9	7,000	지분
25.05.29	임야	자연녹지	-	150	50	지분
25.05.27	대	제2종일반주거	12m미만	1	802
25.05.27	대	제2종일반주거	12m미만	14	11,263
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	96	6,000
25.05.20	도로	제2종일반주거	12m미만	99.17	3,000	지분
25.05.09	대	제2종일반주거	8m미만	60.33	3,000	지분
25.04.30	도로	제2종일반주거	12m미만	132.23	4,000	지분
25.04.11	도로	제2종일반주거	-	10	500
25.04.11	도로	제2종일반주거	-	10	500
25.04.11	대	제3종일반주거	8m미만	134.5	13,000
25.04.04	대	제3종일반주거	8m미만	8.91	2,700	지분
25.04.03	대	제2종일반주거	12m미만	15	2,500
25.04.03	대	제2종일반주거	8m미만	31	3,500
25.03.31	도로	제2종일반주거	8m미만	114.45	1,000	지분
25.03.27	대	일반상업	12m미만	7.33	4,100	지분
25.03.26	대	제2종일반주거	25m미만	132	32,340
25.03.04	대	제2종일반주거	8m미만	71	6,000
25.03.04	임야	제2종일반주거	8m미만	12	500
25.02.25	대	제3종일반주거	8m미만	74.5	7,000	지분
25.02.24	답	일반상업	-	2	360
25.02.24	답	일반상업	12m미만	1	180
25.02.24	답	일반상업	-	2	360
25.02.21	대	제2종일반주거	8m미만	76.85	9,000	지분
25.02.11	도로	제3종일반주거	-	88.6	19,935
25.02.07	도로	제2종일반주거	-	537	3,000
25.02.07	도로	제2종일반주거	-	76	400
25.01.18	도로	제2종일반주거	-	1.15	30	지분
25.01.18	도로	제2종일반주거	-	2.55	70	지분
25.01.13	대	제2종일반주거	12m미만	130	16,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년4월14일	소유권 (OOOO		소멸
2	1995년8월16일	소유권 박OO		소멸
3	2014년10월8일	근저당권 (OOOO	300,000,000	소멸기준
4	2014년10월8일	지상권 (OOOO		소멸
5	2023년9월26일	근저당권 (OOOO	5,500,000,000	소멸
6	2024년4월25일	근저당권 (OOOO	4,400,000,000	소멸
7	2024년12월5일	가압류 주OOOO	200,000,000	소멸
8	2024년12월16일	압류 사OO		소멸
9	2024년12월16일	가압류 (OOOO	994,095,428	소멸
10	2024년12월18일	임의경매 (OOOO		소멸
11	2025년7월16일	압류 금OO		소멸
12	2025년8월12일	압류 국		소멸
13	2025년10월27일	압류 남O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)812-1350, 부산 강서구 명지국제 7로 77 (명지동 2261))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	161,046,347원 19,100,000원	12% 6회
6개월	2건	584,488,174원 103,435,000원	15% 5.5회
12개월	3건	443,610,782원 88,105,667원	22% 6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.