감정가	55,314,000 원
최저가	(70%) 38,719,800 원
보증금	(10%) 3,871,980 원
청구액	8,782,029 원

인천광역시 강화군 내가면 황청리 813

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사건번호	2024타경565539
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.13(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	126.00㎡(38.12 평)
건물면적
채무/소유자	고OO / 고OO
채권자	주OOO OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 565539

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원((전화:032-860-1615))입니다.
입찰일은 2026-01-13입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB01 입니다.
이 법원에는 인천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 55,314,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 8,782,029원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 459일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 459일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.01.13.가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격인 38,719,800원임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-08	경매접수
~2일	2024-10-10	경매개시결정
~86일	2025-01-02	배당요구종기일
~462일	2026-01-13	70%	38,719,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	황청리 813	대	126 ㎡ (38.12평)
1) 위치/계획관리지역/차량 접근이 가능/노선버스정류장/판넬지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 인천광역시 강화군 내가면 황청리 소재 "황청리선착장" 동측 인근에 소재하는 토지로서 주변으로 선착장, 근린생활시설, 단독주택, 팬션, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통정도임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하나 운행횟수 및 배차간격을 고려시 대중교통이용편의도는 보통 이하임. 3)형태 및 이용상태 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 주택부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 소유자 미상의 제시외건물㉠(경량철골조 아스팔트슁글지붕, 주택, 약 47.84m²), 제시외건물㉡(판넬조 판넬지붕, 창고, 약18.78m²), 제시외건물㉢(샤시조 유리지붕, 현관, 약8m²), 제시외건물㉣ (목조, 데크, 약22m²) 등이 소재하고 있는 바, 그 구조, 사용자재, 면적, 용도, 관리상태 등을 감안하여 원가법으로 평가하였으나, 그 위치 및 면적 등은 개측 등에 의해 개략적으로 파악하였는바, 정확한 위치 및 면적 그리고 소유관계 등은 별도 확인하시기 바람 7)공부와의 차이 본건 지상에 건축물대장상 주택(목조, 공부상 면적:47.6㎡, 허가일: 1935.00.00)이 등재되어 있으나 네이버 로드뷰에 의하면 2012.09월부터 2015.12월 사이에 건물이 소재하지 않는 나지상태인 바, 당해 건축물대장상 주택은 멸실된 것으로 추정되나 자세한 사항은 별도 확인하기기 바람. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상임 - 기타 : 없음 닫기
참고 사항	제시외 건물은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격인 38,719,800원임 1. 황정포구로 490 제시외 건물이 본건에 포함되는지 여부는 정확히 알 수 없으나 인접하고 있으며 황정포구을 통하는 도로로 이용 중인 것으로 보임. 2. 본건의 정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량감정을 통해 확인 가능할 것으로 보임.

국토부실거래가 인천광역시 강화군 내가면 황청리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.29	대	계획관리	8m미만	60	300
25.07.28	대	보전관리	8m미만	64	1,500
25.07.24	도로	보전관리	-	3.4	70	지분
25.07.24	도로	보전관리	-	79	1,730	지분
25.07.24	임야	보전관리	8m미만	496	10,700
25.06.25	답	보전관리	8m미만	394	13,000
25.06.25	답	보전관리	8m미만	41.37	1,000	지분
25.04.23	답	농림	8m미만	1447	7,235
25.03.23	임야	농림	-	1899	11,299
25.03.11	전	계획관리	8m미만	10	99
25.03.11	전	계획관리	8m미만	1328	13,266
25.03.11	전	계획관리	-	4	33
25.02.18	전	계획관리	12m미만	992	28,500	지분
25.01.10	답	농림	8m미만	5282.2	19,600
25.01.06	대	계획관리	8m미만	316	4,800	지분
25.01.06	대	계획관리	8m미만	316	4,800
25.01.06	대	계획관리	8m미만	1054	15,900	지분
25.01.06	대	계획관리	-	248	3,750
25.01.06	대	계획관리	-	248	3,750
25.01.06	대	계획관리	-	246	3,720
25.01.06	대	계획관리	-	246	3,720
25.01.06	대	계획관리	-	66	960

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년11월5일	소유권 고OO		소멸
2	2023년1월13일	가압류 (OOOO	7,796,515	소멸기준
3	2024년10월10일	강제경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-02)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 (222-20)인천광역시 미추홀구 소성로 163번길 17(학익동) 대표 : 032)860-1113~4 관할지역 : 중구, 동구, 남구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구, 옹진군, 강화군
등기소	인천지방법원 본원 강화등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(032)934-0898, 인천시 강화군 강화읍 강화대로 300 (갑곳리 340-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	266,829,000원 119,950,000원	46% 2.5회
6개월	10건	223,140,722원 116,989,611원	52% 2.3회
12개월	12건	205,818,783원 111,659,676원	54% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.