감정가	508,669,000 원
최저가	(100%) 508,669,000 원
보증금	(10%) 50,866,900 원
청구액	17,959,076 원

충청북도 청주시 서원구 현도면 하석리 산69

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사건번호	2025타경3824
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:00 입찰 10일전
토지면적	22,722.00㎡(6,873.41 평)
건물면적
채무/소유자	신OO / 신OO
채권자	탄OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 3824

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원((전화:043-249-7306))입니다.
입찰일은 2026-01-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 EE01 입니다.
이 법원에는 청주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위지상권이 설정되어 있는 물건입니다.
말소기준권리보다 앞선 선순위 지상권은 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 단, 선순위 지상권이라 하더라도 말소동의서를 제출한 경우는 말소가 됩니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 508,669,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 17,959,076원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2,3:2023.12.7. 근저 당권 설정 목록4:2011.9.22. 근저당 권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록3번 을구1번 최선순위 지상권(2015.12.23. 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 수목 매각포함. 목록4번 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 지상 소재는 분묘를 위하여 분묘기지권 성 립여부는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-31	경매접수
~0일	2025-07-31	경매개시결정
~90일	2025-10-29	배당요구종기일
~161일	2026-01-08	100%	508,669,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	하석리 산69	임야	5208 ㎡ (1,575.42평)
	하석리 산69-3	임야	1316 ㎡ (398.09평)
	하석리 산69-4	임야	10683 ㎡ (3,231.61평)
	하석리 253-1	과수원	5515 ㎡ (1,668.29평)
제시외 건물	하석리 253-1	수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/간선도로 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 하석리 소재 ""하석1교차로"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입은 어려우며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등, 교통상황은 무난시 됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임. 일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임. 일련번호 3 : 완경사의 부정형 토지이며, 자연림 상태임. 일련번호 4 : 완경사의 부정형 토지이며, 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 일련번호 1 : 지적도상 맹지임. 일련번호 2 : 지적도상 맹지임. 일련번호 3 : 지적도상 맹지임. 일련번호 4 : 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역<수도법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>. 일련번호 2 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역<수도법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>. 일련번호 3 : 도시지역, 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역<수도법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>. 일련번호 4 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역<수도법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률> 영농여건불리농지. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 일련번호 4 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 수목 ㄱ)이 소재하고, 제시외 수목 ㄱ)을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 --. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 일련번호 3에 전기공급설비(송전선)가 소재하여 이를 감안하여 감정평가를 하였으며, 감안면적 등은 토지이용계획확인서 및 등기사항전부증명서상 지상권면적 등을 기준하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 토지 일련번호 4에 후첨 ""사진용지""와 같이 분묘가 소재하는 것으로 추정되며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있고, 추후 분묘기지권으로 인한 감액 우려가 있으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. (분묘기지권 설정시 금액을 토지감정평가명세표 비고란에 병기하였음.) 라. 본건 토지 일련번호 1~3에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 수목 매각포함. 목록4번 지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 지상 소재는 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부는 불분명함. -. 현황 1번 ~ 4번 목록 임야며 한 필지로 연

국토부실거래가 충청북도 청주서원구 현도면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
24.05.24	전	보전관리	-	1871	8,200
24.05.24	전	보전관리	-	255	1,100
24.05.24	전	보전관리	-	1871	8,200
24.05.24	전	보전관리	-	255	1,100
24.05.21	답	개발제한구역	8m미만	343.25	1,000	지분
24.05.20	임야	보전관리	-	330.58	2,097	지분
24.05.20	임야	농림	8m미만	211.57	1,004	지분
24.05.20	임야	보전관리	-	165.29	1,049	지분
24.05.20	임야	농림	8m미만	132.23	640	지분
24.05.20	임야	보전관리	-	171.9	1,014	지분
24.05.20	임야	농림	8m미만	879.56	4,171	지분
24.05.20	임야	보전관리	-	166.48	1,049	지분
24.05.19	답	생산관리	8m미만	1537	16,000
24.05.14	전	제1종일반주거	8m미만	235	7,000
24.05.13	전	제1종일반주거	8m미만	139	5,721
24.05.11	답	자연녹지	8m미만	839	5,330
24.05.11	답	자연녹지	8m미만	608	3,670
24.05.10	전	자연녹지	-	152	1,125
24.05.10	임야	자연녹지	-	112	475
24.05.10	임야	계획관리	-	280	3,033
24.05.10	임야	계획관리	-	1615	17,493	지분
24.05.10	임야	계획관리	-	164	1,776	지분
24.05.10	전	계획관리	-	100	4,345	지분
24.05.10	전	계획관리	-	68	2,337	지분
24.05.10	전	계획관리	8m미만	795	27,327
24.05.10	전	계획관리	8m미만	1620	67,958
24.05.10	전	계획관리	8m미만	615	23,257
24.05.10	전	계획관리	8m미만	284	10,740
24.05.10	전	계획관리	-	196	6,664	지분
24.05.10	전	계획관리	-	113	3,842	지분
24.05.10	임야	계획관리	-	26	278	지분
24.05.10	임야	계획관리	-	110	1,191	지분
24.05.08	답	자연녹지	8m미만	1683	20,700
24.05.08	전	계획관리	8m미만	119	1,500
24.05.08	답	자연녹지	8m미만	1582	17,000
24.05.08	답	자연녹지	8m미만	1850	20,000
24.05.07	답	계획관리	8m미만	182	8,175
24.05.07	전	계획관리	8m미만	1257	44,000
24.05.07	답	계획관리	12m미만	653	29,000
24.05.07	전	계획관리	8m미만	43	2,625
24.05.02	전	자연녹지	8m미만	3002	18,000
24.05.01	답	자연녹지	8m미만	2848	34,400
24.04.30	임야	자연녹지	8m미만	2298	4,000
24.04.29	전	제1종일반주거	-	1037	31,400
24.04.29	전	제1종일반주거	8m미만	72	2,100
24.04.23	답	생산관리	25m이상	265	3,040
24.04.20	전	자연녹지	8m미만	1364	11,500
24.04.17	답	자연녹지	-	912	7,000
24.04.13	답	계획관리	12m미만	957	20,000
24.04.13	답	계획관리	12m미만	491	10,000
24.04.12	답	생산관리	8m미만	532	10,000
24.04.12	임야	보전관리	-	330.58	2,440	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	545.45	3,380	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	165.29	1,070	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	105.78	637	지분
24.04.12	임야	농림	8m미만	214.87	1,019	지분
24.04.12	임야	농림	8m미만	330.58	1,568	지분
24.04.12	임야	농림	8m미만	661.16	3,200	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	168.5	995	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	99.17	642	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	198.34	1,435	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	171.72	1,035	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	99.17	642	지분
24.04.12	임야	보전관리	-	330.4	2,095	지분
24.04.05	대	계획관리	12m미만	288	14,800	지분
24.04.05	답	자연녹지	8m미만	1620	7,800
24.04.04	대	자연녹지	8m미만	311	2,760
24.04.03	답	생산관리	8m미만	350	5,300
24.03.21	대	자연녹지	8m미만	112	3,600
24.03.20	답	계획관리	-	1070	19,420
24.03.16	전	자연녹지	-	1559	6,400
24.03.15	전	개발제한구역	8m미만	149	1,100
24.03.13	답	계획관리	8m미만	6.61	400	지분
24.03.13	답	계획관리	8m미만	9.92	600	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,097	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,097	지분
24.03.11	대	기타	-	132.23	680	지분
24.03.11	대	기타	-	495.87	3,146	지분
24.03.11	대	기타	-	182	1,073	지분
24.03.11	대	기타	-	396.11	2,094	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	1,700	지분
24.03.11	대	기타	-	436.36	2,574	지분
24.03.11	대	기타	-	347.1	2,048	지분
24.03.11	대	기타	-	396.69	2,340	지분
24.03.11	대	기타	-	165.29	1,049	지분
24.03.11	대	기타	-	168.59	1,015	지분
24.03.11	대	기타	8m미만	330.58	1,600	지분
24.03.11	대	기타	8m미만	4297	19,500	지분
24.03.11	대	기타	-	165.29	1,049	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,140	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,097	지분
24.03.11	대	기타	-	330	1,666	지분
24.03.11	대	기타	-	1057.85	6,241	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,140	지분
24.03.11	대	기타	-	330	1,700	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	1,950	지분
24.03.11	대	기타	-	171.9	1,014	지분
24.03.11	대	기타	-	99.17	642	지분
24.03.11	대	기타	-	165.29	1,070	지분
24.03.11	대	기타	-	330	1,666	지분
24.03.11	대	기타	-	991.74	5,851	지분
24.03.11	대	보전관리	-	495.87	3,146	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,097	지분
24.03.11	대	기타	-	198.34	1,194	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	2,097	지분
24.03.11	대	기타	-	330.58	1,950	지분
24.03.11	대	기타	-	99	597	지분
24.03.11	대	기타	-	496	2,499	지분
24.03.11	대	기타	-	337.16	1,700	지분
24.03.11	대	기타	-	99	597	지분
24.03.11	대	기타	-	992	4,998	지분
24.03.08	대	기타	-	11449	13,840
24.03.08	임야	기타	8m미만	4297	5,200	지분
24.03.08	임야	기타	8m미만	3306	4,000	지분
24.03.08	대	기타	-	4603	5,768
24.03.05	전	자연녹지	-	288	1,800
24.03.05	전	제2종일반주거	-	661	30,000
24.03.05	전	제2종일반주거	-	40	1,200	지분
24.03.05	답	계획관리	8m미만	9.92	600	지분
24.03.05	답	계획관리	8m미만	6.61	400	지분
24.02.26	답	자연녹지	8m미만	2010	18,240
24.02.20	전	자연녹지	-	631	2,860
24.02.20	전	자연녹지	8m미만	271	1,230
24.02.19	답	농림	-	1319	13,960
24.02.19	답	농림	-	2698	28,560
24.02.13	전	자연녹지	8m미만	2995	27,150
24.02.07	전	자연녹지	-	157.5	378	지분
24.02.07	전	자연녹지	-	467.5	1,122	지분
24.02.06	답	자연녹지	8m미만	1840	20,000
24.02.06	답	자연녹지	8m미만	1385	15,080
24.01.28	답	농림	8m미만	1,772	21,400
24.01.26	전	개발제한구역	8m미만	2,179	9,500
24.01.25	임야	계획관리	-	103	850
24.01.25	대	계획관리	8m미만	285	4,250
24.01.22	전	계획관리	-	154	2,800
24.01.16	임야	보전관리	-	3,460	8,368
24.01.16	답	개발제한구역	8m미만	863	7,300
24.01.16	전	개발제한구역	8m미만	536	2,500
24.01.16	답	개발제한구역	8m미만	1,822	8,280
24.01.15	답	개발제한구역	8m미만	2,083	12,500
24.01.09	묘지	개발제한구역	-	430	3,259
24.01.09	묘지	개발제한구역	8m미만	3,315	25,124
24.01.09	도로	자연녹지	8m미만	4	18
24.01.09	묘지	개발제한구역	-	211	1,599
24.01.05	전	계획관리	8m미만	1,845	44,640
24.01.05	전	계획관리	8m미만	2,775	67,120
24.01.04	도로	계획관리	8m미만	2	250	지분

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1999년6월5일	소유권 신OO		소멸
2	2011년9월22일	근저당권 대OOOO	91,000,000	소멸기준
3	2011년9월22일	지상권 대OOOO		소멸
4	2013년12월23일	근저당권 대OOOO	13,000,000	소멸
5	2023년12월7일	근저당권 탄OOOO	18,000,000	소멸
6	2023년12월20일	가압류 농OOOO	6,071,823	소멸
7	2023년12월21일	가압류 현OOOO	10,164,981	소멸
8	2024년2월28일	가압류 농OOOO	34,851,939	소멸
9	2024년2월29일	가압류 청OOOO	24,991,563	소멸
10	2025년7월31일	임의경매 탄OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-29)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 (286-24)충청북도 청주시 서원구 산남로 62번길 51 (산남동) 대표 : 043)249-7114~5, 민원 : 043)249-7465, 야간 : 043)249-7400 관할지역 : 청주시, 보은군, 괴산군, 증평군, 진천군
등기소	(대표:, 팩스:, )
세무서	청주세무서 (대표:043-230-92, 팩스:043-235-5417, 충청북도 청주시 흥덕구 죽천로 151 (복대동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	1건	523,943,000원 261,010,000원	50% 2회
12개월	1건	523,943,000원 261,010,000원	50% 2회

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