감정가	408,569,000 원
최저가	(100%) 408,569,000 원
보증금	(10%) 40,856,900 원
청구액	727,254,052 원

경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-11

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사건번호	2025타경1293
중복사건	병합 2025타경72204,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:30 입찰 13일전
토지면적	874.00㎡(264.39 평)
건물면적	270.00㎡(81.68 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	주OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1293

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원((전화:031-828-0326))입니다.
입찰일은 2026-01-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 NN01 입니다.
이 법원에는 의정부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 6. 15. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 감정평가서상 목록 2, 5 토지 지상의 제시외 비닐하우스(창고)에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 비닐하우스(창고)는 타인소유로 탐문되어 매각 제외함 2. 목록 3 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않으며, 농지 위 건축물, 도로 등 농지형상이 아닐 경우 원상회복조건으로 증명원 취득 가능) 3. 목록 3 토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 주차장 등으로 이용중임 4. 목록 6 건물 내외부에 설치된 시설인 냉장창고설비 등 IT장치 및 설비류, 실외의 입간판 및 어닝설비, 실내의 집기 등 영업 관련 시설은 임차인 등 타인소유로 평가하지 않음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-25	경매접수
~1일	2025-03-26	경매개시결정
~83일	2025-06-16	배당요구종기일
~289일	2026-01-08	100%	408,569,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	은대리 776-11	도로	33 ㎡ (9.98평)
	은대리 776-23	대	405 ㎡ (122.51평)
	은대리 776-26	전	81 ㎡ (24.50평)
	은대리 776-27	도로	8 ㎡ (2.42평)
	은대리 777	대	347 ㎡ (104.97평)
건물	은대리 776-23	1층 근린생활시설 일반철골구조	135 ㎡ (40.84평)
제시외 건물	은대리 776-23	근린생활시설	135 ㎡ (40.84평)	포함
제시외 건물	은대리 776-23	창고 등	45 ㎡ (13.61평)	제외
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/차량접근이 가능/주차장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 연천군 전곡읍 은대리 소재 전곡읍행정복지센터 북서측에 위치하며, 그 인근은 전, 답 등의 농경지와 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대 및 지방도변 상가지대로 제반 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하고, 서측으로 37번 국도(동서로) 및 동측으로 3번국도(평화로)가 소재함. 3)형태 및 이용상태 인근필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 및 세장형 토지이며, 기호1, 4: 도로 등으로 이용중임. 기호2, 5: 제1종근린생활시설(소매점)의 건부지 등으로 이용중임. 기호3: 전기타(현황주차장) 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 북측으로 그 상태가 보통인 폭 약 25M 내외의 도로를 통하여 통행 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1, 3 : 도시지역, 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접합), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임16m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>임. 기호2, 4, 5 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임16m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>임. 6)제시목록 외의 물건 기호2 및 기호5 위 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㄴ이 소재함. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건 제시외건물 중 기호ㄱ은 건물등기사항 전부증명서 등이 존재하며, 그 이용상황 및 내부구조는 건축물대장 등 공부, 관련 감정평가 전례 및 내외부관찰 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으며, 이로 인하여 타인소유 물건의 본건 토지 점유 혹은 본건 건물 등의 타인소유 토지 점유 등이 발생할 수 있으니, 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호2 및 기호5 위 지상에 제시외 건물 ㄱ ~ ㄴ이 소재하는 바, 제시외건물ㄱ의 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 등 관련 공부를 경매진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 감정평가서상 목록 2, 5 토지 지상의 제시외 비닐하우스(창고)는 타인소유로 탐문되어 매각 제외함 2. 목록 3 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않으며, 농지 위 건축물, 도로 등 농지형상이 아닐 경우 원상회복조건으로 증명원 취득 가능) 가. 현황 1) 목록1. - 공부상 지목은 도로이고 - 현황은 지에스25점 관련 부지 등으로 사용되고 있음 - 이는 육안관찰에 의한 것이고 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정확한 위치, 경계, 면적 등은 측량감정 등 별도의 확인이 필요함 2) 목록2. - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 지에스25점 관련 부지 등으로 사용되고 있음 - 이는 육안관찰에 의한 것이고 본건 토지의 지적경계가 불명확하니 정

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년7월6일	소유권 이OO		소멸
2	2018년6월15일	근저당권 북OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2024년7월8일	가압류 (OOOO	654,619,910	소멸
4	2025년3월26일	강제경매 (OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년5월29일	소유권 이OO		소멸
2	2018년6월15일	근저당권 북OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2025년4월29일	강제경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
주OOOOOOOOOOOOOOOOO	은대리776-11,776-23,776-26,777(전체)	25,000,000 [월]1,500,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOOOO	2018.05.21. 2025.04.23.	2025.05.21.	2020.06.29.~2028.06.29.
비고 (매각물건 명세서)	주식회사 경동(지에스25연천은대점) 2018.06.14.~2020.06.13.임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	대전지방법원 본원 당진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)354-2019, 356-2019, 충남 당진시 청룡길 140 (읍내동 1324))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	151,338,433원 62,850,333원	43% 3회
6개월	8건	419,882,225원 309,758,875원	51% 2.5회
12개월	16건	398,594,108원 222,034,688원	48% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.