감정가	1,429,107,300 원
최저가	(100%) 1,429,107,300 원
보증금	(10%) 142,910,730 원
청구액	952,023,657 원

제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 727-1

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사건번호	2025타경7516
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.06(화) 10:00 입찰 12일전
토지면적	5,115.00㎡(1,547.29 평)
건물면적	225.60㎡(68.24 평)
채무/소유자	유OOO OOOOOO / 김OO
채권자	광OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 7516

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2250))입니다.
입찰일은 2026-01-06입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 311일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 311일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 8. 7. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항 없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록 1, 4 각 지상 및 목록 1, 4 양지상의 각 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명함

- 일괄매각 - 농지취득자격증명 제출 필요(목록 1, 4, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 아니함, 아울러 농지법 개정으로 농 지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미 리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 1 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지이나 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 2 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 일부 경작지로, 일부 진입로로 이용 중임 - 목록 3 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(관리사)이나, 현황은 주택으로 이용 중임 - 목록 4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이고, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 5 토지는 공부상 지목이 ‘목장용지’이나, 현황은 경작지로 이용 중임 - 목록 6 건물은 공부상 용도가 동식물관련시설(퇴비사)이나, 현황은 창고로 이용 중임 - 목록 1, 2, 4, 5 토지는 일단지임 - 목록 1, 4 토지는 맹지이나, 목록 2, 5 토지를 경유하여 통행이 가능함 - 목록 1, 4 토지 각 지상 및 목록 1, 4 양지상에는 분묘 3기가 존재하는데, 그 분묘는 소유자 선조의 것이고, 2023. 12. 31.까지 그 분묘를 이장하기로 하였으나 이를 불이행하고 있다는 취지의 신청채권자의 2025. 5. 27.자 의견서가 제출됨 - 목록 6 건물은 일반건축물대장상 ‘조천읍-14892(2021.4.7.)호에 의거 건축물 해체완료 신고에 따른 A동 주건물 말소로 구분 표시변경<부→주>’로 기재되어 있음 - 목록 2 토지의 제시외(2-1) 건물 (ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 2.2㎡ 부분은 매각에 포함함 - 목록 3 건물의 제시외(3-1 내지 3-5) 건물 (ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 화장실 약 5.2㎡, (ㄷ) 샷시조 폴리카보네이트지붕 단층 창고 약 3.9㎡, (ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 현관 약 3.1㎡, (ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 약 3.5㎡, (ㅂ) 파이 프조 차광막지붕 단층 비가림 약 4.3㎡ 각 해당 부분은 소유자의 소유임이 확인되고, 이를 매각에 포함함(2025. 5. 27.자 의견 서 참조) - 목록 1, 2, 4, 5 지상에 소재하는 수목 등은 토지에 포함하여 평가함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-12	경매접수
~5일	2025-02-17	경매개시결정
~98일	2025-05-21	배당요구종기일
~328일	2026-01-06	100%	1,429,107,300	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	함덕리 727-1	전	1075 ㎡ (325.19평)
	함덕리 726-6	목장용지	753 ㎡ (227.78평)
	함덕리 727	전	2247 ㎡ (679.72평)
	함덕리 726-1	목장용지	1040 ㎡ (314.60평)
건물	함덕리 726-1	단층 주택 경량철골구조	54 ㎡ (16.34평)
건물	함덕리 726-1	단층 창고 경량철골구조	149.4 ㎡ (45.19평)
제시외 건물	함덕리 726-6	창고	2.2 ㎡ (0.67평)	포함
	함덕리 726-1	화장실	5.2 ㎡ (1.57평)	포함
	함덕리 726-1	창고	3.9 ㎡ (1.18평)	포함
	함덕리 726-1	현관	3.1 ㎡ (0.94평)	포함
	함덕리 726-1	비가림	3.5 ㎡ (1.06평)	포함
	함덕리 726-1	비가림	4.3 ㎡ (1.30평)	포함
1) 위치/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕중학교' 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북측 인근에 조천우회로(지방도 1132호)가 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1~5) 일단지로서, 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 전창고임. 4)인접 도로상태 일련번호 1,2,4,5) 일단지로서, 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1,2,5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전 지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구 5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>. 6)제시목록 외의 물건 별지 '지적 및 건물개황도' 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기 타: 일련번호 1,4) 토지는 공부 및 현황 '전'인 바, 취득시 '농지취득자격증명'이 필요한 것으로 판단되므로 해당 관청에 재확인을 요함. 1)건물의 구조 일련번호 3) 경량철골구조 패널위아스팔트슁글지붕 단층 구조로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 6) 경량철골구조 폴리카보네이트지붕 단층 구조로서, 외벽: 폴리카보네이트 마감 등임. 2)이용상태 일련번호 3) 주택으로 이용중임. 일련번호 6) 창고로 이용중임. 3)설비내역 일련번호 3) 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별지 '지적 및 건물개황도' 참조. 5)공부와의 차이 일련번호 3)은 공부상 '돈사(관리사)'이나, 현황 '주택'임. 일련번호 6)은 공부상 '돈사(퇴비사)'이나, 현황 '창고'임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기 타: - 닫기
참고 사항	일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(목록 1, 4, 미제출시 보증금 미반환), 제시외(2-1, 3-1 내지 3-5) 건물 매각 포함 - 소재지1(함덕리 727-1) 전(경작지이고, 일부 진입로로 이용중임) 제시외 건물 ㄱ. 판넬조 판넬지붕 단층 기계실 등이 소재함 - 소재지2(함덕리 726-6) 목장용지 일부 지상은 진입로로, 일부 지상은 실제 경작지로 이용중임 일부 지상에 공부상 표기 없는 묘1기가 소재함 - 소재지3(함덕남4길 129) 제시 건물 경량철골구조 패널위아스팔트슁글지붕 단층 동.식물관련시설(실제 주택) 54㎡ 등이 소재함 - 소재지4(함덕리 727) 전(경작지이고, 제시 건물 및 제시외 건물 부지임)

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 조천읍

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.20	단독	99.96	407.1	46,000	2024
24.03.19	단독	49.47	288	75,000	2022
24.03.06	단독	99.96	427.33	45,000	2024
24.03.01	단독	174	271	19,935	2016
24.02.29	다가구	194.2	341	50,500	2019
24.02.29	단독	241.67	500.6	75,500	2012
24.02.24	단독	96	281	27,500	1992
24.02.16	단독	42.98	152	20,500	1960
24.02.14	단독	99.75	343	46,500	2019
24.02.09	단독	39.67	162	28,000	1960
24.02.05	단독	82.64	327	30,000	1960
24.02.03	단독	88.06	441	31,000	2020
24.02.02	단독	39.67	407	25,000	1930
24.02.01	단독	84.64	318	28,400	2016
24.02.01	단독	84.64	318	30,000	2016
24.01.29	단독	89.24	438	59,000	2023
24.01.21	단독	122.37	301	32,000	1992
24.01.20	단독	96.89	279	33,000	2020
24.01.18	단독	94.52	272	14,800	2004
24.01.17	단독	195.21	602	47,500	2005
24.01.12	단독	85.89	500	37,000	1991
24.01.12	단독	118.2	230.93	25,550	2019
24.01.06	단독	99.86	320.71	29,000	2018
24.01.01	단독	99.55	474.93	35,000	2016

☞ 더보기

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.18	99.55	2,000	167	2016
25.12.15	116.92	2,000	150	2018
25.12.13	129.32	2,000	196	2017
25.12.13	120.91	1,000	90	2015
25.12.10	93.71	37,000		2011
25.12.09	71.63	600	42	2023
25.12.06	134.94	2,000	167	2015
25.12.05	92.31	1,800	150	2017
25.12.02	49.64	25,000		2022
25.12.02	89.34	25,000		2002
25.12.01	55	300	58	2017
25.11.23	47.61	300	38
25.11.19	143.47	1,000	160	2016
25.11.19	63.52	10,000	0	2017
25.11.11	190.77	35,000	0	2020
25.11.09	59.5	1,500	125
25.11.08	143.72	26,600		2018
25.11.08	95.72	26,600		2018
25.11.07	33	300	46	2012
25.11.06	66.32	500	70	2006
25.11.04	98.13	1,000	150	2022
25.11.03	99.75	1,000	117	2018
25.10.30	33	300	51	2012
25.10.30	27	300	55
25.10.30	26	300	50	2016
25.10.30	71	1,000	108	2015
25.10.28	196.83	145,000		2022
25.10.27	99.78	1,700	167	2018
25.10.27	83	300	67	2019
25.10.26	99	1,000	108	2016
25.10.25	84.49	21,000	0
25.10.25	46	300	70	2017
25.10.24	123.26	35,000		2021
25.10.24	102.7	35,000		2021
25.10.23	82.8	400	50	2001
25.10.23	60	500	63	2013
25.10.23	56.2	100	50
25.10.21	33	150	55	2012
25.10.19	53.55	300	58	2016
25.10.19	33.05	200	54	2017
25.10.18	33	300	55	2012
25.10.18	85.44	1,000	133	2017
25.10.18	147.56	1,000	171	2005
25.10.17	96.32	41,000		2022
25.10.17	33	300	55	2018
25.10.15	228.92	500	100	2004
25.10.14	81.5	0	50	2018
25.10.14	30	200	48	2017
25.10.11	188.64	300	50
25.10.09	142.53	48,000		2018
25.10.03	42.9	200	45	2024
25.10.01	93.64	500	130	2017
25.09.28	169.44	35,000	0	2019
25.09.26	93.01	39,100		1997
25.09.25	325.19	88,000		2016
25.09.23	38.88	5,550		1977
25.09.23	30	200	60	2017
25.09.22	142.59	4,000	25	2017
25.09.21	66	500	70	2012
25.09.19	43	300	65	2017
25.09.19	33	300	48	2017
25.09.17	99.95	6,000	92	2019
25.09.17	63.86	1,000	88	2011
25.09.16	22.94	150	38	2016
25.09.16	26.45	11,000		1960
25.09.15	34	50	45	2017
25.09.15	119.06	1,500	142	2016
25.09.13	131.3	53,000		2019
25.09.11	97.72	1,000	92	2017
25.09.11	54	200	60	2015
25.09.09	214.92	70,000		2009
25.09.09	19.95	200	45	2013
25.09.06	97.47	1,000	100	2017
25.09.05	91.34	1,500	125	2024
25.09.05	109	200	75	2016
25.09.04	60	500	68	2020
25.09.03	79.34	1,000	100	1960
25.09.03	78.97	33,500		1998
25.09.01	82.16	7,500	0	1995
25.09.01	64.4	500	75	1984
25.09.01	33	300	60	2017
25.08.31	26.35	150	38	2017
25.08.31	23.4	150	32	2017
25.08.30	35	300	55	2017
25.08.30	262.22	70,100		2012
25.08.28	129.42	1,000	83	2018
25.08.28	36	500	50	2017
25.08.27	47.32	6,000	0	2020
25.08.26	96.69	1,000	167	2016
25.08.26	96.69	1,000	167	2016
25.08.26	98.14	1,000	108	2019
25.08.26	60	800	70	2018
25.08.25	132.73	1,000	183	2022
25.08.25	14	100	33	2017
25.08.25	26.44	200	40	2017
25.08.25	35	300	55	2015
25.08.24	84.48	1,000	75	1997
25.08.21	89.05	500	150	2017
25.08.20	92.64	1,000	100	2000
25.08.20	134.96	28,400		1999
25.08.20	26.35	150	38	2017
25.08.20	99.3	20,000	0	2015
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25.04.14	126.39	55,500		1996
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25.01.16	129.81	2,000	154	2019
25.01.16	147.93	40,000		2017
25.01.16	147.93	40,000		2017
25.01.15	95.85	0	100
25.01.15	115.6	40,000		2000
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25.01.13	99.93	28,000	0	2024
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24.12.30	54.18	0	75	2019
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24.12.27	92.49	1,500	145	2014
24.12.26	23.1	50	33	2015
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24.12.14	97.72	1,500	125	2017
24.12.14	142.31	1,000	225	2023
24.12.13	160.45	34,000		2016
24.12.13	40	500	70	2018
24.12.12	84.91	2,000	150	2017
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24.12.10	123.84	22,000	0	2022
24.12.09	99.97	44,500		2024
24.12.09	195.75	2,000	150	2022
24.12.08	70.68	300	58	1979
24.12.08	25.45	300	60	2024
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24.10.18	96.32	32,000		2022
24.10.18	107.31	1,000	100	2000
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24.09.26	99.24	21,000	0	2017
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24.08.19	72.6	500	42
24.08.19	29.7	300	50	2016
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24.07.04	148.36	30,000	0	2019
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24.06.05	91.42	31,000		1930
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24.06.04	99.55	26,000	0	2016
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24.04.23	97.61	1,000	83
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24.04.18	39.64	13,192		2023
24.04.18	39.64	13,192		2023
24.04.18	39.64	12,917		2023
24.04.18	39.64	12,770		2023
24.04.18	39.64	12,706		2023
24.04.18	50.17	13,002		2023
24.04.17	95.88	18,000		2013
24.04.17	95.88	18,000		2013
24.04.17	95.88	18,000		2013
24.04.17	95.88	18,000		2013
24.04.17	95.88	18,000		2013
24.04.17	84.68	1,000	83	2016
24.04.15	99.71	2,000	200	2019
24.04.15	76.03	200	46	2019
24.04.14	41.11	200	55	2017
24.04.13	99.94	60,800		2022
24.04.12	152.46	23,000	0
24.04.12	152.46	23,000	0	2005
24.04.12	36.26	300	50	2013
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24.04.10	51.72	200	58	2015
24.04.10	66	800	75
24.04.10	83.86	31,500		2019
24.04.09	18	200	50	2004
24.04.09	92.17	1,000	131	2016
24.04.09	84.95	1,000	167
24.04.09	33	300	48
24.04.08	140	30,000	25	2019
24.04.06	27	200	45	2017
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24.04.02	47.32	6,000	0	2020
24.04.02	33	300	44
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24.03.31	64.68	300	58
24.03.30	120.91	50	100
24.03.28	54.43	300	80
24.03.27	97.13	18,000	0
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24.03.23	28.86	500	50
24.03.16	83.84	500	50
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24.03.12	33.16	200	55
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24.03.07	171.85	50,000	0
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24.03.06	79.8	500	100
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24.03.04	74.04	3,000	83
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24.02.29	98.91	30,000	0
24.02.29	98.91	30,000	0
24.02.29	35.38	200	55
24.02.29	226.44	200	55
24.02.28	148	1,500	50
24.02.24	32.76	300	67
24.02.23	107.6	1,000	108
24.02.23	177.41	800	75
24.02.22	75.53	1,000	117
24.02.22	24	200	43
24.02.20	126.62	2,000	125
24.02.20	53.33	600	67
24.02.19	33.44	3,000	42
24.02.18	75.2	20,000	0
24.02.17	45.72	1,000	80
24.02.15	124.5	25,000	0
24.02.14	92.17	1,000	117
24.02.14	103.18	1,000	142
24.02.13	71.63	600	42
24.02.13	121.72	500	100
24.02.06	26.4	200	47
24.02.06	56	200	53
24.02.06	56	200	53
24.02.05	93.64	500	125
24.02.03	98.56	3,000	250
24.01.31	99.78	3,000	183	2018
24.01.29	70	14,000	0	2016
24.01.25	49.59	50	38	2002
24.01.24	117.45	300	80
24.01.20	69.4	500	50	2001
24.01.20	59.5	1,500	142
24.01.19	89.05	1,000	167
24.01.17	99.71	1,000	225	2019
24.01.16	99.97	40,000	0
24.01.15	130	33,000	0	2017
24.01.15	72.73	50	42	2003
24.01.13	122.92	1,000	125	2022
24.01.13	82.65	70	40	1997
24.01.11	92.97	27,000	0	2017
24.01.08	50	500	70	2020
24.01.08	79.8	500	100	1996
24.01.07	92.64	1,000	60	2000
24.01.06	105.61	300	50
24.01.05	147.58	2,000	150
24.01.04	34.4	200	50	2018
24.01.04	117.94	500	125	2019
24.01.04	104.19	100	50	2002

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1997년12월9일	소유권 김OO		소멸
2	2023년8월7일	근저당권 광OOOO	1,140,000,000	소멸기준
3	2023년8월7일	지상권 광OOOO		소멸
4	2025년2월18일	임의경매 광OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1999년12월8일	소유권 김OO		소멸
2	2023년8월7일	근저당권 광OOOO	1,140,000,000	소멸기준
3	2025년2월18일	임의경매 광OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-21)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	41건	1,035,442,542원 465,060,225원	50% 2.9회
6개월	125건	752,293,293원 347,548,578원	47% 2.8회
12개월	233건	765,865,130원 364,504,963원	47% 2.8회

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