감정가	5,392,000 원
최저가	(100%) 5,392,000 원
보증금	(10%) 539,200 원
청구액	20,000,000 원

전라남도 보성군 벌교읍 장도리 509-2

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경544
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.05(월) 10:00 입찰 12일전
토지면적	337.00㎡(101.94 평)
건물면적
채무/소유자	서OO / 서OO
채권자	농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 544

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2026-01-05입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II02 입니다.
이 법원에는 순천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.05.08. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

1. 농지취득자격증명 제출요(토지현황변경의 경우 원상회복명령 가능성이 있다는 벌교읍장의 사실조회 회신이 있으므로 매수신 고인에게 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 행정기관에 미리 확인할 것, 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정 된 때 에는 매수신청보증금을 몰수함) 2. 인접지번(509-8번지)에 걸쳐 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음 3. 공부상 '전'이나, 현황은 '단독주택 부지'임 4. 지적경계가 불명확하므로 경계측량 필요

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-16	경매접수
~1일	2025-07-17	경매개시결정
~161일		배당요구종기일
~173일	2026-01-05	100%	5,392,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장도리 509-2	전	337 ㎡ (101.94평)
제시외 건물	장도리 509-2	주택	37.6 ㎡ (11.37평)	제외
1) 위치/농림지역/자연환경보전지역/생산관리지역/보전산지/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 보성군 벌교읍 장도리 소재 ""대촌마을"" 북서측 인근[일련번호 1) ~ 6)]에 위치하며 주변은 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안 농경지대로서 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하나 도서지역의 특성상 일반적인 교통상황은 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1), 3), 5) 부정형 완경사이며 전(휴경지)임. 일련번호 2), 6) 부정형 완경사이며 단독주택 부지로 이용 중임. 일련번호 4) 부정형 완경사로서 단독주택 부지(추정)임. 4)인접 도로상태 일련번호 1), 4), 5) 맹지임. 일련번호 2), 3), 6) 북측에 소폭의 시멘트 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보호구역<수산업법>, 영농여건불리농지임. 일련번호 2) 생산관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보호구역<수산업법>, 영농여건불리농지임. 일련번호 3), 4) 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보호구역<수산업법>임. 일련번호 5) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보호구역<수산업법>, 영농여건불리농지임. 일련번호 6) 농림지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 보호구역<수산업법>임. 6)제시목록 외의 물건 제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 주택, 약 37.6㎡임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 아스팔트슁글지붕 단층, 주택, 약 29.0㎡임. 7)공부와의 차이 일련번호 2), 6)의 공부상 지목은 각각 ""전"", ""임야""이나 현황은 단독주택 부지로 이용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 일련번호 4) 지상에 위성지도상 건물이 소재하는 것으로 추정되나 진입로가 없어 접근이 어려워 확인이 어려운 바, 경매진행시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수),경계측량 필요, 제시외 건물 매각 제외 1. 본건 벌교읍 장도, 섬에 소재한 물건으로 시멘트 포장도로변에 위치하여 차량 접근성은 우수함. 주변은 임야 및 전으로 형성됨. 물건2번에 제시외 건물로 단층주

국토부실거래가 전라남도 보성군 벌교읍 장도리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.06.27	임야	자연환경보전	-	10413	1,100
25.04.05	잡종지	계획관리	-	6	38
25.04.05	전	계획관리	8m미만	116	350
25.04.05	전	계획관리	8m미만	693	2,113
25.02.20	임야	자연환경보전	-	2975	6,500	지분
25.02.20	임야	자연환경보전	-	2975	6,500	지분
25.01.10	임야	농림	8m미만	94	39
25.01.10	염전	생산관리	-	7350	3,104
25.01.10	염전	계획관리	8m미만	589.71	290	지분
25.01.10	염전	생산관리	8m미만	1759	743
25.01.10	양어장	생산관리	8m미만	7480	3,159
25.01.10	염전	생산관리	8m미만	7184	3,034
25.01.10	잡종지	생산관리	8m미만	3711	1,567
25.01.10	염전	생산관리	-	21236	8,969
25.01.10	염전	생산관리	8m미만	14967	6,322
25.01.10	염전	생산관리	-	21236	8,727
25.01.10	전	자연환경보전	8m미만	2448	878
25.01.10	답	생산관리	-	408	221
25.01.10	답	생산관리	8m미만	3179	1,429
25.01.10	답	생산관리	8m미만	24	10
25.01.10	전	자연환경보전	8m미만	2016	722
25.01.10	염전	생산관리	8m미만	14967	6,165
25.01.10	임야	농림	8m미만	94	38
25.01.10	염전	생산관리	-	7350	3,020
25.01.10	염전	계획관리	8m미만	589.71	283	지분
25.01.10	염전	생산관리	8m미만	1759	723
25.01.10	양어장	생산관리	8m미만	7480	3,073
25.01.10	염전	생산관리	8m미만	7184	2,952
25.01.10	잡종지	생산관리	8m미만	3711	1,524
25.01.10	답	생산관리	8m미만	494	233
24.11.11	전	생산관리	8m미만	3415	3,000
24.11.01	답	자연환경보전	8m미만	458	670
24.11.01	답	생산관리	-	840	1,230
24.10.23	전	생산관리	8m미만	242	300
24.08.30	답	계획관리	8m미만	1334	3,000
24.04.16	전	생산관리	8m미만	1827	1,900
24.04.15	전	생산관리	-	936	1,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2012년2월23일	소유권 서OO		소멸
2	2023년5월8일	가압류 신OOOO	50,000,000	소멸기준
3	2023년6월12일	가압류 농OOOO	100,000,000	소멸
4	2023년6월12일	가압류 한OOOO	25,704,790	소멸
5	2023년7월17일	가압류 농OOOO	188,959,950	소멸
6	2023년7월21일	가압류 농OOOO	727,935,050	소멸
7	2023년7월24일	가압류 농OOOO	51,219,800	소멸
8	2023년7월25일	가압류 농OOOO	442,330,900	소멸
9	2023년8월4일	가압류 한OOOO	218,700,000	소멸
10	2023년8월10일	가압류 신OOOO	1,097,959,360	소멸
11	2023년12월7일	가압류 농OOOO	17,170,715	소멸
12	2023년12월7일	가압류 고OOOO	3,030,127	소멸
13	2025년7월17일	강제경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
서OO
서OO	1968.10.20.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 순천지원 (579-32)전라남도 순천시 왕지로 21 (왕지동) 대표 : 061)729-5114 관할지역 : 순천시, 여수시, 광양시, 고흥군, 보성군, 구례군
등기소	광주지방법원 순천지원 보성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)853-9396, 전남 보성군 보성읍 송재로 168 (보성리 770))
세무서	순천세무서 (대표:061-720-02, 팩스:061-723-6677, 전라남도 순천시 연향번영길 64 (연향동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	132,000,250원 47,864,044원	73% 3회
6개월	18건	97,680,338원 41,116,580원	64% 2.9회
12개월	27건	94,540,022원 44,901,535원	65% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.