감정가	718,646,200 원
최저가	(100%) 718,646,200 원
보증금	(10%) 71,864,620 원
청구액	336,047,944 원

울산광역시 울주군 언양읍 반송리 941

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사건번호	2024타경9305
중복사건	중복 2025타경955,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분 및 건물전체매각
매각기일	2025.12.30(화) 10:00 입찰 13일전
토지면적	3,624.00㎡(1,096.26 평)
건물면적	101.47㎡(30.69 평)
채무/소유자	탑OO OOOO / 탑OO OOOO
채권자	고OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 9305

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2025-12-30입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 400일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 400일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.04.26. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지 있음

1. 일괄매각. 본건 반송리 산136-22는 지분매각임. 2. 본건 반송리 산136-24 소재 콘크리트구조 '마을 공동집수정' 16.0㎡ 매각에 포함. 3. 본건 반송리 941 지상 이동식 화장실은 매각에서 제외함. 4. 본건 반송리 산136-13는 울산광역시 울주군의 건축허가[제2022-건축과-증축신고-145호(건축면적: 167.97㎡(증측 82.5㎡), 주용도: 제2종근린생활시설)를 득한 것으로 조사되나 현황은 일부 토목공사가 진행된 임야 상태로서, 현황을 기준으로 평가하 였으니 입찰시 확인요함(건축허가 관련하여 별지 2024. 12. 27.자 사실조회서에 대한 회신 확인요함). 5. 본건 반송리 산136-13 지상에 분묘 2기 소재함. 최저매각가격은 위 제시외 분묘가 토지에 미치는 영향을 감안한 가격임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-11	경매접수
~1일	2024-11-12	경매개시결정
~92일	2025-02-11	배당요구종기일
~414일	2025-12-30	100%	718,646,200	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	반송리 941	대	505 ㎡ (152.76평)
	반송리 산136-13	임야	2131 ㎡ (644.63평)
	반송리 산136-22	임야	655 ㎡ (198.14평)	지분 1118분의 655 전부
	반송리 산136-24	임야	333 ㎡ (100.73평)
건물	반송리 941	단층 근린생활시설 경량철골구조	85.47 ㎡ (25.85평)
제시외 건물	반송리 산136-24	공동집수정	16 ㎡ (4.84평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/노선버스정류장/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반송리 소재 "울산KTX 골프연습장" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 및 인근으로 차량접근 가능하며, 남측 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 1 : 부정형의 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 근린생활시설 건부지로 이용중임. - 본건 3 : 부정형의 토지로, 건축허가를 득한 부분의 경우 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 근린생활시설 건부지 예정지이며, 자연림 부분의 경우 급경사지로 자연 림 상태임. - 본건 4, 5 : 사다리형의 급경사지로 자연림으로 이용중임. - 본건 6 : 부정형의 급경사지로 자연림으로 이용중임. 4)인접 도로상태 - 본건 1 : 본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통임. - 본건 3, 5, 6 : 공히 지적도상 맹지이나 본건 경매대상 필지를 통해 접근이 가능함. - 본건 4 : 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 - 본건 1 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 3, 4 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 5 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 6 : 자연녹지지역. 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 가. 본건 토지 기호 3번(반송리 산136-13번지) 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘 2기가 소재하며, 당해 분묘로 인하여 영향 받는 토지의 가격을 명세표에 부기하였으니 이 점 참고하시기 바람. 나. 본건 토지 기호 6번(반송리 산136-24)에는 제시외 구축물(ㄱ)인 "마을 공동집수정"이 소재하며, 이는 본건 토지의 부합물로 보아 별도로 평가하였으며, 당해 구축물로 인하여 토지의 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건 토지 기호 6번(반송리 산136-24)에 소재하는 "마을 공동집수정"의 경우 인근 주민에 따르면, ‘반송 상리마을’에서 주민 공동으로 토지 소유자의 동의를 얻어 설치하여 마을 상수도로 이용하였으나, 상수도 시설이 인입된 이후로는 사용하고 있지 아니하다고 탐문 되었으니 그 소유관계 및 일괄경매 여부를 적의 판단하시기 바람. 1)건물의 구조 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽 : 징크판넬 마감 등. - 내벽 : 판넬 노출 등. - 창호 : 샷시 창호임. 2)이용상태 공부상 제1종 근린생활시설임. 3)설비내역 일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 갖추었음. 4)부합물 및 종물 본건 토지 기호 1번(반송리 941번지) 지상에 이동식 화장실(FRP구조, 약 1m*1m) 1식이 소재 하며, 이는 본건 건물의 종물로 보이나 그 이동 및 철거가 용이한 가설건축물로서 본건 평가에서는 제외하였으니 이 점 참고하시기 바람. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 본건 반송리 산136-22는 지분매각임. 2. 본건 반송리 산136-24 소재 콘크리트구조 '마을 공동집수정' 16.0㎡ 매각에 포함. 3. 본건 반송리 941 지상 이동식 화장실은 매각에서 제외함. 4. 본건 반송리 산136-13는 울산광역시 울주군의 건축허가[제2022-건축과-증축신고-145호(건축면적: 167.97㎡(증측 82.5㎡), 주용도: 제2종근린생활시설)를 득한 것으로 조사되나 현황은 일부 토목공사가 진행된 임야 상태로서, 현황을 기준으로 평가하였으니 입찰시 확인요함(건축허가 관련하여 별지 2024. 12. 27.자 사실조회서에 대한 회신 확인요함). 5. 본건 반송리 산136-13 지상에 분묘 2기 소재함. 최저매각가격은 위 제시외 분묘가 토지에 미치는 영향을 감안한 가격임. 부동산의 표시 1. - 본건 지상에 제시외 간이화장실 1동 있음. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 일부는 자연림 자생하는 임야, 일부는 평탄화작

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년4월28일	소유권 탑OOOO		소멸
2	2023년4월26일	근저당권 우OOOO	364,000,000	소멸기준
3	2023년9월27일	가압류 고OOOO	350,000,000	소멸
4	2024년11월12일	강제경매 고OOOO		소멸
5	2025년3월5일	임의경매 우OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년4월28일	소유권 탑OOOO		소멸
2	2023년4월26일	근저당권 우OOOO	364,000,000	소멸기준
3	2023년9월27일	가압류 고OOOO	350,000,000	소멸
4	2024년11월12일	강제경매 고OOOO		소멸
5	2025년3월5일	임의경매 우OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-11)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	1,036,913,810원 433,441,286원	53% 2.3회
6개월	14건	1,147,022,378원 454,457,921원	49% 2.4회
12개월	16건	1,026,207,081원 411,223,056원	51% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.