감정가	571,928,470 원
최저가	(100%) 571,928,000 원
보증금	(10%) 57,192,800 원
청구액	62,779,452 원

부산광역시 사하구 하단동 870-36

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사건번호	2024타경103985
중복사건	병합 2024타경105387,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물지분매각
매각기일	2025.12.24(수) 10:00 입찰 7일전
토지면적	103.27㎡(31.24 평)
건물면적	172.79㎡(52.27 평)
채무/소유자	임OO / 임OO
채권자	송OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 103985

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(62,779,452원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경105387,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 603일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 603일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1. 2024.04.23. 강제 경매개시결정 설정 목록 2, 3. 2024.06.05. 강 제경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 이 사건 건물 일부가 소재하고 있는 것으로 조사된 하단동 870-37 토지에 대하여 이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명.

- 일괄매각. 목록2. 제시외 건물 2-1 지분 5분의 1 포함. 제시외 건물 2-2 제외(법정지상권 성립여지 있음). - 지분매각임. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자 는 그 이후 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 공유자우선매수는 1회에 한함). - 목록1., 목록3. 토지는 인접필지(하단동 870-37)와 일단의 건축물부지로 이용되고 있음. - 목록2. 건물 중 일부(지하층) 면적이 일반건축물대장상 면적(51.75㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(51.57㎡)이 상이한바, 평 가목적 등을 고려하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함. - 목록2.에 대한 감정평가는 2024타경103985 사건에서 제시외 건물로 평가가 이루어졌으나, 이는 ‘매각지분 5분의 1 전부’가 아닌 ‘전체 지분’에 대한 평가임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-19	경매접수
~4일	2024-04-23	경매개시결정
~87일	2024-07-15	배당요구종기일
~614일	2025-12-24	100%	571,928,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	하단동 870-36	대	87.86 ㎡ (26.58평)	지분 5분의 1 전부
토지	하단동 870-268	대	15.4071 ㎡ (4.66평)	지분 70분의 3 전부
건물	하단동 870-268	지하1층 소매점 철근콘크리트조	10.314 ㎡ (3.12평)	지분 5분의 1 전부
	하단동 870-268	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	67.052 ㎡ (20.28평)	지분 5분의 1 전부
	하단동 870-268	2층 주택 철근콘크리트조	23.552 ㎡ (7.12평)	지분 5분의 1 전부
	하단동 870-268	단층 제조업소 철근콘크리트조	29.28 ㎡ (8.86평)	지분 5분의 1 전부
	하단동 870-268	단층 근린생활시설 철근콘크리트조	16.896 ㎡ (5.11평)	지분 5분의 1 전부
제시외 건물	하단동 870-268	창고	25.7 ㎡ (7.77평)	포함
제시외 건물	하단동 870-268	창고	4.5 ㎡ (1.36평)	제외
1) 위치/제3종일반주거지역/노선버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 을숙도초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 북서측으로 노폭 약 15M 내외, 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 제3종일반주거지역, 도로(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화재보호법>임. 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 토지 상에 등기된 제시외건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하여 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 판단되나 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였고, 제시외건물의 평가액 및 제시외건물이 매각 제외될 경우에 토지에 미치는 영향을 감안한 토지평가액을 ‘토지건물감정평가명세표’ 상에 별도 부기하였으니 선택하여 적용하시기 바람. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. - 기호(1) 토지는 5인 공유지분 중 임대원 지분(1/5)만의 감정평가로서 지분의 위치가 특정되어 있지 않아 전체면적을 기준으로 지분비율에 의거 감정평가 하였음. - 기호(1) 토지는 인접 필지(하단동 870-37, 870-268)와 일단의 건축물부지로 이용되고 있고, 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상에도 상기 3필지 일단의 건축물이 소재하는바 본건은 일단지 중 일부의 토지로 평가하였음. - 제시외건물(ㄱ) 중 일부(지하층)의 면적이 일반건축물대장(51.75㎡)과 등기사항전부증명서(51.57㎡)상 상이하며, 감정평가시 평가목적 등을 고려하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 목록2. 제시외 건물 2-1 지분 5분의 1 포함. 제시외 건물 2-2 제외(법정지상권 성립여지 있음). - 지분매각임. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 공유자우선매수는 1회에 한함). - 목록1., 목록3. 토지는 인접필지(하단동 870-37)와 일단의 건축물부지로 이용되고 있음. - 목록2. 건물 중 일부(지하층) 면적이 일반건축물대장상 면적(51.75㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(51.57㎡)이 상이한바, 평가목적 등을 고려하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가함. - 목록2.에 대한 감정평가는 2024타경103985 사건에서 제시외 건물로 평가가 이루어졌으나, 이는 ‘매각지분 5분의 1 전부’가 아닌 ‘전체 지분’에 대한 평가임. 본건 매각지분 특정되

건축물현황

소재지

부산광역시 사하구 하단동 870-268번지

대지면적

1293.3㎡
(391.91평)

연면적

735.65㎡
(222.92평)

건축면적

589.26㎡
(178.56평)

용적률산정
연면적

683.9㎡
(207.24평)

건폐율

45.56%

용적률

52.88%

지상층수

2층

지하층수

1층

주용도

제2종근린생활시설

구조

벽돌구조

착공일자

1993.12.21

사용승인일자

1994.04.16

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 부산광역시 사하구 하단동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.02.26	단독	138.07	178.5	37,000	1979
24.01.23	단독	118.89	121.7	16,500	1978

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.11.26	98	10,000	0	1995
25.11.22	37.63	5,000	0	1983
25.11.15	20	100	29	2010
25.11.15	48.51	500	50	2010
25.11.06	73	9,000	15	1995
25.11.03	15	1,000	35	2017
25.11.02	38.5	500	35	1995
25.11.01	150.46	1,000	50	1978
25.10.31	136.98	1,000	30	1990
25.10.30	30	1,000	41
25.10.29	42.77	500	53	1977
25.10.29	43	3,500	0	1991
25.10.27	21	500	43	2015
25.10.24	66.35	400	25	2010
25.10.23	49.32	3,000	30	1978
25.10.16	31	1,000	38	2015
25.10.03	21.4	200	29	2006
25.09.23	35	200	25	1985
25.09.21	18	500	43	2015
25.09.17	54.48	2,000	30	1980
25.09.15	20	500	45
25.09.15	16.5	100	25	2008
25.09.13	18	200	39	2019
25.09.10	45	300	40	1993
25.09.08	20	300	40
25.09.08	19	500	35	2016
25.09.07	89.42	300	30	2010
25.09.06	88.2	300	45
25.09.04	48.1	10,000	0	1981
25.08.30	17	500	36	2017
25.08.29	49.23	500	45	1978
25.08.29	18	100	30	2002
25.08.28	16.68	300	29	2019
25.08.28	20	300	45	2016
25.08.27	119.65	2,000	45	1984
25.08.25	88.2	500	45
25.08.24	20	2,500	0	2001
25.08.24	20	300	29	2016
25.08.23	18	500	45
25.08.23	15	500	50
25.08.21	19.83	300	29	2011
25.08.21	19.83	300	29	2011
25.08.21	121.96	28,000		1986
25.08.20	22	300	48	2019
25.08.20	20	300	36	2018
25.08.20	18.15	1,000	37	1982
25.08.18	20	2,000	29	2017
25.08.17	19.02	300	29
25.08.16	141.36	800	40	1980
25.08.16	18	200	29
25.08.14	106.41	5,000	85	1988
25.08.14	33.05	500	25	1985
25.08.11	15	200	15	1985
25.08.11	14	100	20	1978
25.08.08	19.8	300	11	1986
25.08.07	20	1,000	35	2019
25.08.07	36	2,000	20	1988
25.08.06	18	500	25	1985
25.08.06	13.2	500	40	2017
25.08.06	33	500	45	2015
25.08.06	20	1,000	35	2017
25.08.05	79.34	300	40	2016
25.08.03	25	2,000	50	2017
25.08.03	20	500	26	2011
25.08.01	56.77	1,000	60	2017
25.07.28	58.76	500	50	1993
25.07.27	22.54	300	38	2024
25.07.25	94.34	300	41	2016
25.07.25	20.94	1,000	43	2021
25.07.24	45	1,000	30	1991
25.07.21	25	1,000	45	2018
25.07.14	50.81	100	25	1978
25.07.12	19	300	40	2010
25.07.07	22.54	300	43	2024
25.07.03	39.66	1,000	30	1992
25.06.30	20	300	29	2017
25.06.27	18	300	28	1990
25.06.26	123.86	11,000		1987
25.06.26	20	100	45	2017
25.06.26	23	500	35	2010
25.06.25	79.01	9,000	10	1979
25.06.20	70.35	2,500	35	1986
25.06.20	20	300	29	2011
25.06.20	17.8	100	25	1988
25.06.19	94.34	500	40	2016
25.06.19	91.91	500	50	2018
25.06.16	32.8	2,000	50	2019
25.06.15	17.33	500	34
25.06.13	131.4	2,000	80	1978
25.06.13	19	500	33	2016
25.06.11	74.45	2,000	40	1983
25.06.11	30	500	20	1990
25.06.07	22.54	300	45	2024
25.06.07	27.4	50	28	1986
25.06.06	14.5	3,000	23	2016
25.06.06	80.54	1,000	60	2018
25.06.03	110.29	500	37	2014
25.06.02	43.05	3,000	37	2016
25.06.02	18	200	30	2009
25.06.02	40	2,700	35	1983
25.05.31	37.14	2,000	30	1991
25.05.30	18	200	30	2009
25.05.24	20	200	30	2002
25.05.21	20	300	30	2019
25.05.20	84.71	1,000	55	2018
25.05.18	73.85	1,000	80	1983
25.05.16	50.18	1,000	50
25.05.08	18	100	43	2019
25.05.08	106.28	2,000	40	1979
25.05.06	37	3,000	0	1983
25.05.05	90.33	13,800		1983
25.05.03	49.57	500	39	1994
25.05.02	15.84	2,000	26	2021
25.05.02	50.49	200	23	2009
25.04.27	35.4	500	40	1987
25.04.26	158.8	100	25	2008
25.04.25	22	300	29
25.04.23	180.23	8,500	5	1986
25.04.15	75.8	7,000	20	1978
25.04.15	75.8	7,000	20	1978
25.04.15	37.08	500	30	1987
25.04.14	89.42	300	24	2010
25.04.12	40	500	35	1982
25.04.11	49	7,000	0	1989
25.04.11	44.89	200	35	2009
25.04.11	20	1,000	30	2016
25.04.07	19.83	300	25	1997
25.04.06	115.4	2,000	25	1984
25.04.02	16.86	100	28	2009
25.02.27	25	500	32	1985
25.02.27	20	500	29	2011
25.02.26	123.5	300	27	2011
25.02.26	67	500	60	1985
25.02.26	78.38	200	25	1979
25.02.25	20	300	27
25.02.25	125.98	31,700		1980
25.02.24	18	2,000	26	2019
25.02.24	20	2,500	0	2001
25.02.24	23	300	41	1993
25.02.24	18	300	36	2019
25.02.24	18	400	40	2016
25.02.23	15	100	28	1987
25.02.23	20	300	28	2011
25.02.23	18	300	30	1990
25.02.23	21	300	30	2015
25.02.22	20	2,000	42	2021
25.02.22	18	1,000	25	2002
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24.05.16	77.88	3,000	50
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24.05.14	70.05	3,000	40	1988
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24.04.18	38.35	1,000	40	1980
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24.01.27	30	300	45	2015
24.01.27	21.5	3,000	30
24.01.24	18	300	26	2010
24.01.22	20	300	35	1996
24.01.22	23.76	1,500	50	2021
24.01.22	18	100	32	2010
24.01.19	19.8	1,000	32	2020
24.01.17	22.8	100	20	1984
24.01.13	18	500	29	2011
24.01.12	37	500	37	1981
24.01.11	18	200	29	2010
24.01.10	80.54	1,000	60	2018
24.01.10	21	500	40	2019
24.01.10	20	300	40	2017
24.01.04	35.41	900	30	1980
24.01.02	23.14	500	35	2014
24.01.01	12	3,000	10	2019

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
2	2011년2월22일	소유권 임OO		소멸
3	1989년4월21일	소유권 임OO		소멸
4	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
5	2011년2월22일	소유권 임OO		소멸
6	1989년4월21일	소유권 임OO		소멸
7	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
8	2011년2월22일	소유권 임OO		소멸
9	1989년4월21일	소유권 임OO		소멸
10	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
11	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
12	1989년4월21일	소유권 임OO		소멸
13	2024년6월5일	강제경매 송OO		소멸기준
14	2025년1월20일	근저당권 국	1,761,916,308	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
2	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
3	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
4	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
5	2024년4월12일	소유권 임OO		소멸
6	2024년6월5일	강제경매 송OO		소멸기준
7	2025년1월20일	근저당권 국	1,761,916,308	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-15)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOOOOOOOO		10,000,000 [월]400,000	O
(OOOOOOOOOOOOOO	2023.11.01		2023.06.12.~2025.06.11.
강OO			O
강OO	2022.05.19
강OO			O
강OO	2016.12.05
강OO	1층일부46㎡	20,000,000 [월]700,000	O
강OO	2021.03.15. 2024.05.14.	2024.5.16.	2021.03.01.~
구OO	1층일부21㎡	10,000,000 [월]400,000	O
구OO	2023.06.19. 2024.05.03.	2024.8.21.	2023.06.12.~
김OO	1층23.41㎡	12,500,000 [월]280,000	O
김OO	2006.12.28. 2006.12.28.	2024.6.18.	2006.12.22.~
김OO	1층	20,000,000 [월]330,000	O
김OO	2015.07.14		2015.04.24.~2017.04.24.
노OO	1층	10,000,000 [월]400,000	X
노OO	2024.06.18		2022.06.17.~2024.06.16.
박OO		3,000,000 [월]200,000	O
박OO	2018.05.07		2018.05.01.~2019.04.30.
박OO	1층일부23㎡	25,000,000 [월]200,000	O
박OO	2020.05.06. 2024.05.03.	2024.5.27.	2020.05.06.~
박OO		22,000,000 [월]155,000	O
박OO	2017.11.16 2017.11.16		2017.11.15.~2019.04.14.
박OO		5,000,000 [월]200,000	O
박OO	2004.01.02		2003.12.30~2005.12.29
박OO		20,000,000 [월]300,000	O
박OO	2018.03.26		2018.03.13.~2020.03.12.
우OO	2층안집방 2칸	35,000,000	O
우OO	2004.10.14. 2004.11.24.	2024.6.11.	2004.10.14.~
유OO	1층일부20㎡	15,000,000 [월]320,000	O
유OO	2023.08.14 2023.08.14	2024.6.18.	2023.08.04~
윤OO	1층일부24㎡	12,500,000 [월]300,000	O
윤OO	2008.06.02. 2008.06.02.	2024.6.18.	2007.05.10.
이OO	1층일부66㎡	30,000,000 [월]400,000	O
이OO	2019.10.25. 2019.10.25.	2024.7.4.	2019.11.20.
이OO	1층일부23.31㎡	20,000,000 [월]300,000	O
이OO	2017.09.18 2017.09.18	2024.7.15.	2017.04.04.~
임OO	1층	20,000,000 [월]300,000	O
임OO	2017.07.27		2017.07.22.~2019.07.21.
황OO	1층	50,000,000 [월]400,000	O
황OO	2017.06.14 2017.06.14	2024.7.18.	2017.06.12.~
비고 (매각물건 명세서)	(주)케이오오(대표자 전입세대 열람내역서(상가건물임대차 현황서)에 등재되어 있는 사람으로서 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차관계 알 수 없음. 김남희:보증금과 차임은 상가건물 임대차 현황서상 금액임. 권리신고 및 배당요구신청서 및 첨부된 계약서(2017.06.16. 계약)에 는 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원으로 기재됨. 윤춘선:보증금 등 기재내용은 상가건물 임대차 현황서상 기재임. 권리신고 및 배당요구신청서 및 첨부된 계약서(2017.06.19. 계 약)에는 보증금 18,500,000원으로 기재됨.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)812-1350, 부산 강서구 명지국제 7로 77 (명지동 2261))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	12건	197,138,302원 79,520,130원	39% 3회
6개월	21건	390,970,310원 225,117,312원	39% 4회
12개월	47건	307,956,938원 158,641,761원	38% 4.5회

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