감정가	479,252,000 원
최저가	(100%) 479,252,000 원
보증금	(10%) 47,925,200 원
청구액	379,296,924 원

울산광역시 울주군 서생면 화산리 28-32

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사건번호	2025타경887
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 5일전
토지면적	1,816.00㎡(549.34 평)
건물면적
채무/소유자	고OO외 1명 / 고OO외 1명
채권자	온OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 887

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025-12-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 309일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 309일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.1.7.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 제시외 울타리(사철나무)는 최저매각가격에 포함 2. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 지목은 '과수원'이나 현황은 일부 '전, 도로'로 사용 중이며 일부는'도로'에 대한 평가는 농지의 평가금에 대하여 1/3이내로 평가함. 4. 인근 토지(화산리 28-7)와 지적 경계구분이 불분명하여 경계측량을 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-11	경매접수
~1일	2025-02-12	경매개시결정
~86일	2025-05-08	배당요구종기일
~315일	2025-12-23	100%	479,252,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	화산리 28-32	과수원	1816 ㎡ (549.34평)
제시외 건물	화산리 28-32	울타리	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/도시지역/녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 ""무룡마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농 경지, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용중임. 4)인접 도로상태 북측으로 폭 약6미터내외의 도로와 접하며, 본건 남동측 일부가 현황 3미터내외 폭의 도로 임. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함) 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 중 현황도로부분 좌측으로 울타리 약30미터의 수목이 소재하나 본건 토지가치에 미치는 영향은 없겠음. 7)공부와의 차이 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황 '전 및 일부 도로'로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상임. - 기타 : 없음. 닫기
참고 사항	1. 제시외 울타리(사철나무)는 최저매각가격에 포함 2. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 3. 지목은 '과수원'이나 현황은 일부 '전, 도로'로 사용 중이며 일부는'도로'에 대한 평가는 농지의 평가금에 대하여 1/3이내로 평가함. 4. 인근 토지(화산리 28-7)와 지적 경계구분이 불분명하여 경계측량을 요함 본건은 공부상 지목이 과수원이나 현황은 전으로

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 화산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.12	임야	보전녹지	-	304	5,000
25.11.04	전	보전녹지	-	407	6,500	지분
25.10.21	도로	보전녹지	8m미만	10	80	지분
25.10.10	답	보전녹지	-	1195	19,000
25.09.24	임야	보전녹지	-	628	9,124	지분
25.09.01	임야	보전녹지	-	740	12,952	지분
25.08.29	과수원	보전녹지	-	200	3,300
25.05.28	과수원	보전녹지	-	112	1,500
25.05.28	과수원	보전녹지	-	112	1,500
25.05.21	목장용지	보전녹지	8m미만	661	20,000
25.05.12	도로	자연녹지	8m미만	20	320
25.05.12	전	자연녹지	8m미만	255	4,080
25.05.01	임야	보전녹지	12m미만	1670	15,000
25.04.15	임야	보전녹지	-	430	2,400	지분
25.03.20	도로	제1종일반주거	-	102	3,099
25.03.20	대	제1종일반주거	8m미만	260	7,901
25.01.31	임야	보전녹지	8m미만	496	2,360	지분
25.01.20	임야	보전녹지	8m미만	14.32	80	지분
25.01.13	임야	자연녹지	8m미만	363	340	지분
25.01.06	임야	보전녹지	8m미만	13	79
25.01.06	임야	보전녹지	8m미만	1060	6,412
25.01.06	임야	보전녹지	8m미만	567	3,430
25.01.06	임야	보전녹지	-	13	79
24.12.30	임야	보전녹지	-	301	4,637	지분
24.12.23	도로	자연녹지	8m미만	16	500
24.12.06	답	보전녹지	-	347	4,800
24.11.26	임야	보전녹지	-	584	7,000
24.11.26	답	보전녹지	-	1235	26,000	지분
24.10.11	답	자연녹지	-	37.09	700	지분
24.09.23	임야	보전녹지	8m미만	3.38	10	지분
24.08.09	과수원	보전녹지	8m미만	748	42,500
24.07.29	도로	보전녹지	8m미만	87	2,800	지분
24.07.23	답	보전녹지	8m미만	565	8,350
24.07.23	임야	보전녹지	8m미만	2233	13,150
24.07.22	임야	보전녹지	-	664	10,000
24.06.14	임야	보전녹지	-	8231	12,400
24.06.14	답	보전녹지	8m미만	842	10,000
24.06.03	과수원	보전녹지	-	338	7,140
24.05.16	과수원	보전녹지	8m미만	474	15,000
24.05.10	과수원	보전녹지	-	677	14,350
24.05.10	과수원	보전녹지	-	80	1,680	지분
24.05.07	답	보전녹지	8m미만	473	7,000
24.05.07	임야	보전녹지	-	169	2,000	지분
24.04.29	과수원	자연녹지	-	661	16,000
24.04.15	임야	보전녹지	8m미만	464	7,000
24.04.15	임야	보전녹지	8m미만	646	9,750
24.04.08	유원지	보전녹지	8m미만	661	30,000
24.04.05	과수원	보전녹지	-	200	2,400
24.03.28	과수원	기타	8m미만	661	16,000	지분
24.03.20	대	보전녹지	-	661	5,255
24.03.20	전	보전녹지	-	1750	11,900
24.03.15	도로	자연녹지	-	97.57	4,983	지분
24.03.09	과수원	자연녹지	8m미만	1104	35,700
24.03.08	과수원	보전녹지	8m미만	40	840	지분
24.03.08	과수원	보전녹지	-	338	7,140
24.03.05	임야	보전녹지	8m미만	628	15,300
24.03.05	도로	보전녹지	8m미만	48.33	580	지분
24.03.04	답	자연녹지	8m미만	1643	20,000
24.02.24	임야	보전녹지	-	364	13,500
24.02.20	대	자연녹지	-	76.04	3,471	지분
24.02.20	답	보전녹지	-	166	1,750	지분
24.02.14	답	보전녹지	-	4104	37,000
24.02.07	답	보전녹지	-	4104	37,000
24.01.31	답	보전녹지	-	1,230	11,140
24.01.31	답	보전녹지	-	185	1,700
24.01.31	답	보전녹지	-	1,375	12,480
24.01.08	임야	자연녹지	8m미만	165	2,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2012년8월28일	소유권 고OO		소멸
2	2021년1월7일	근저당권 온OOOO	432,000,000	소멸기준
3	2024년12월3일	가압류 신OOOO	276,442,144	소멸
4	2025년2월12일	임의경매 온OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-08)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	289,309,463원 90,420,813원	36% 3.5회
6개월	28건	266,556,907원 86,041,604원	36% 3.4회
12개월	71건	290,813,152원 106,045,077원	40% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.