감정가	1,402,848,000 원
최저가	(100%) 1,402,848,000 원
보증금	(10%) 140,284,800 원
청구액	628,569,449 원

충청북도 음성군 음성읍 초천리 산61-1

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사건번호	2024타경2575
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.22(월) 10:00 입찰 14일전
토지면적	19,118.00㎡(5,783.20 평)
건물면적	1.00㎡(0.30 평)
채무/소유자	채OO OOOOOO OOOO OOOO OOOOO OOO / 채OO OOOOOO OOOO OOOO OOOOO OOO
채권자	음OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2575

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원((전화:043-841-9122))입니다.
입찰일은 2025-12-22입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 EE02 입니다.
이 법원에는 충주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 476일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 476일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-14	경매접수
~5일	2024-08-19	경매개시결정
~97일	2024-11-19	배당요구종기일
~495일	2025-12-22	100%	1,402,848,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	초천리 산61-1	임야	5214 ㎡ (1,577.24평)
	초천리 산61-14	임야	5236 ㎡ (1,583.89평)
	초천리 969-3	임야	7510 ㎡ (2,271.78평)
	초천리 969	답	608 ㎡ (183.92평)
	초천리 969-1	답	261 ㎡ (78.95평)
	초천리 969-2	임야	289 ㎡ (87.42평)
제시외 건물	초천리 969	관정	1TLR ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/계획관리지역/보전산지/차량접근 불가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 충북 음성군 음성읍 초천리 소재 ""초천1리마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산 (지목상 임야 4필지, ""답"" 2필지, 현황 기호1,3토지(임야)는 주택지 및 사무소 신축신고 득하고 부지조성 하여 일부에 주택 2개동 신축중 중단 등)이며,주위는 농경지,과수원,농촌 마을,창고시설,축산농장,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 토지(기호1~6) 중 기호1,3토지는 신축신고 득하여 부지조성 공사하여 왕복2차선도로에 접하고 있어 차량 출입가능하며,기호2토지는 지적도상 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 직접 차량 접근은 불가능하며, 기호1,3토지를 이용하여 접근가능하며, 기호4토지는 소로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,기호5,6토지는 맹지로서 차량접근 불가능하며,본건 토지의 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 1)기호1,3토지: 부정형이며,신축신고 득하고 부조성공사 대부분 하였으며, 2곳에 주택 신축 (1곳은 거의 완료단계,1곳은 신축중 중단) 중 중단상태이며,신축신고 제외지 는 경사면,수목이 자생하고 있음. 2)기호2토지: 부정형으로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임. 3)기호4토지: 부정형이며,지목이 ""답""이나 현황은 기호1,3토지 신축신고 부지조성 공사시에 함께 토목공사 한 상태이며, 남동측에 지하수관정이 있음. 4)기호5토지: 부정형이며,지목이 ""답"" 이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임. 5)기호6토지: 부정형이며, 수목이 자생하고 있는 자연림임. 4)인접 도로상태 1)기호1,3,4토지:왕복2차선 도로와 접하고 있음 2)기호2토지:지적도상 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 차량 직접 접근은 불가능한 상태임 3)기호5,6토지: 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호2토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법) 기호3토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(일반형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법), (추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호4토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(일반형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호5토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지,(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함) 기호6토지: 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)(산지관리법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부포함) 6)제시목록 외의 물건 1)기호1,3토지: ㉠: 철파이프골조 불투명비닐덮개,작업장 및 사무실, 약180㎡. A: 주택 신축중(대부분 완료 단계) B: 주택 신축중 중단 2)기호4토지: 지하수관정이 있음. 7)공부와의 차이 1)기호1,3토지: 공부상 지목이 ""임야"" 이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사 한 택지 이행지임 2)기호4토지: 공부상 지목이 ""답"" 이나 현황은 기호1,3토지 신축신고 부지조성공사시에 토목 공사하여 형질변경된 상태임. 3)기호5토지: 공부상 지목이 ""답"" 이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 미상임 2)기호1,3토지 신축신고 득하고 부지조성 공사와 주택 2개동 신축중단 상태에서 공사 채권자 들이 유차권 행사중이라는 프랜카드로 표시하고 있으므로 경매 진행시 참고 하시기 바랍 니다 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물 포함 -목록 4,5 농지취득자격증명 제출 필요( 미제출시 보증금 몰수), 현재 임야화 및 건축부자재들이 있는 상태로 농지의 원상복구 필요하며 취득목적(농업경영 등)이 실현 가능성이 있다고 판단 될 경우 농지취득자격증명 발급가능(별지 사실조회회신 참조) -목록1,3 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 대부분 신축신고 득하고 부지조성 공사한 택지 이행지임 -목록4 공부상 지목이 '답'이나 현황은 기호 1,3토지 신축신고 부지조성공사시에 토목공사하여 형질 변경된 상태임 -목록 5 공부상 지목이 '답'이나 장기간 휴경하여 수목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임 -목록2 토지는 소로에 접하고 있으나 경사 등으로 직접 차량 접근 불가, 목록 5,6 토지는 맹지. -목록 1,3 지상 철파이프골조 불투명비닐덮개 작업장 및 사무실 180㎡ 매각 제외(감정평가서상 ㉠) -목록 1,3 소재 소유자 미상의 공사용 컨테이너 평가 및 매각 제외 -목록 3 지상의 천막창고 평가 및 매각 제외 -목록 4 소재 지하수관정 매각 포함(감정평가서상 ㉡) -목록 1,3 토지 소재 주택 2개동(1개동 거의 완공, 1개동 신축중 중단상태, 감정평가서상 A,B) 매각제외(법정지상권 성립여지 있음, 이로 인해 제한 받는 토지 평가액은 119,000원/㎡) -목록 1,3 토지 신축신고 득하고 부지조성 공사와 주택 2개동 신축중단상태에서 공사채권자들이 유치권 행사중이라는 프랜카드 표시하고 있음(감정평가서 참조) -2025. 10. 13.자 최영탁으로부터 공사대금 금 22,450,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. 목적물 1번 및 3번 경계사이에 소유자미상의 이동식컨테이너 1동 소재, 3번에 소유자미상의 비닐하우스 1동, 파이프조 천막지붕 창고 1동, 벽돌조 기와지붕 주택 2동 제시외 소재하고, 유치권행사중 현수막이 걸려 있으나 소유자나 점유자를 만날 수 없었으며 성립여부는 불분명함.

국토부실거래가 충청북도 음성군 음성읍 초천리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.29	전	생산관리	8m미만	496	2,702
25.10.18	임야	계획관리	8m미만	298	640
25.09.12	전	생산관리	12m미만	2085	7,083
25.09.12	임야	생산관리	-	631	1,417
25.08.30	전	농림	12m미만	573	2,500
25.08.30	전	계획관리	8m미만	138	450
25.08.13	전	보전관리	12m미만	751	3,400
25.08.07	전	계획관리	8m미만	866	3,250
25.08.07	전	계획관리	8m미만	866	3,250
25.08.01	전	생산관리	8m미만	2231	4,730
25.07.24	도로	계획관리	8m미만	95.33	100	지분
25.07.24	도로	계획관리	8m미만	11.11	10	지분
25.07.19	답	계획관리	-	3527	24,560
25.07.19	답	계획관리	-	1604	13,608
25.07.14	도로	계획관리	8m미만	8	150	지분
25.07.05	전	농림	12m미만	2083	7,500
25.05.01	전	생산관리	-	4493	16,000
25.04.24	전	생산관리	8m미만	500	4,500
25.04.17	대	계획관리	8m미만	734	7,800
25.04.15	전	생산관리	-	479	1,075
25.04.15	전	생산관리	8m미만	1445	3,575
25.04.14	답	농림	-	846	1,200
25.03.28	전	생산관리	-	936	5,098
25.03.28	전	생산관리	8m미만	496	2,702
25.03.26	임야	계획관리	8m미만	621	1,800
25.03.20	묘지	계획관리	12m미만	9144	32,000
25.03.20	묘지	계획관리	12m미만	10142	39,800
25.03.06	묘지	계획관리	12m미만	9144	32,000
25.03.06	묘지	계획관리	12m미만	10142	39,800
25.02.14	답	농림	8m미만	1346	3,755
25.02.14	하천	농림	8m미만	16	45
25.02.03	전	농림	8m미만	151	468
24.12.10	대	계획관리	8m미만	436	2,700
24.12.10	도로	생산관리	8m미만	248	400
24.12.10	전	생산관리	8m미만	321	2,100
24.11.30	공장용지	계획관리	8m미만	4398	55,000	지분
24.11.27	답	농림	8m미만	1146	3,590
24.11.27	답	농림	8m미만	1696	5,000
24.11.27	답	농림	8m미만	1696	5,000
24.11.27	답	농림	8m미만	1146	3,590
24.11.27	답	농림	8m미만	625	1,900
24.11.27	답	농림	8m미만	625	1,900
24.11.27	답	농림	-	658	2,000
24.11.27	답	농림	-	658	2,000
24.11.27	답	농림	8m미만	2087	6,300
24.11.27	답	농림	8m미만	2087	6,300
24.11.27	과수원	생산관리	8m미만	10960	45,760
24.11.27	과수원	생산관리	8m미만	10960	45,296
24.11.27	전	생산관리	-	1864	7,704
24.11.12	전	생산관리	-	1534	4,000
24.11.12	답	농림	12m미만	1769	4,280
24.11.12	답	농림	-	1888	4,568
24.08.29	전	계획관리	-	711	4,078
24.08.29	답	계획관리	-	159	922
24.08.22	임야	생산관리	8m미만	780	2,810
24.08.22	임야	보전관리	8m미만	135	90	지분
24.08.22	임야	보전관리	-	1805	1,100
24.08.14	전	생산관리	8m미만	245	887
24.08.14	전	생산관리	8m미만	261	1,177
24.08.14	답	생산관리	8m미만	2192	7,936
24.08.13	전	생산관리	-	2522	6,485
24.07.16	답	계획관리	8m미만	1246	1,891
24.07.16	답	보전관리	-	922	1,399
24.07.04	임야	보전관리	-	159	384
24.07.01	답	보전관리	-	691	3,000
24.06.28	답	생산관리	-	1422	6,500
24.06.24	대	계획관리	-	400	2,723
24.06.24	대	계획관리	-	412	2,804
24.06.24	대	계획관리	-	644	4,383
24.06.20	전	생산관리	8m미만	332	2,115
24.06.20	전	생산관리	8m미만	78	85
24.05.17	전	계획관리	-	1299	8,000
24.04.23	임야	계획관리	-	6545.5	1,590	지분
24.04.23	임야	계획관리	-	3739	910	지분
24.04.18	전	계획관리	-	1521	5,000
24.04.15	대	계획관리	8m미만	436	2,400
24.01.30	답	계획관리	-	208	1,450
24.01.11	전	계획관리	8m미만	1,286	2,000

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임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-19)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	청주지방법원 충주지원 (273-57)충청북도 충주시 계명대로 103 (교현2동 720-2) 대표 : 043)841-9119 관할지역 : 음성군, 충주시
등기소	청주지방법원 본원 음성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(043)873-2292, 충북 음성군 음성읍 용광로 55 (읍내리 725-2))
세무서	충주세무서 (대표:043-841-62, 팩스:043-845-3320, 충청북도 충주시 충원대로 724 (금릉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	471,125,814원 307,980,000원	74% 2회
6개월	2건	471,125,814원 307,980,000원	74% 2회
12개월	2건	471,125,814원 307,980,000원	74% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.