감정가	415,298,000 원
최저가	(100%) 415,298,000 원
보증금	(10%) 41,529,800 원
청구액	16,295,906 원

부산광역시 기장군 철마면 구칠리 산2

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사건번호	2025타경4409
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.15(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	15,973.00㎡(4,831.83 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 4409

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원((전화:051-780-1423))입니다.
입찰일은 2025-12-15입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 GG02 입니다.
이 법원에는 동부산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 415,298,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 16,295,906원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 316일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 316일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2025. 01.20. 경매개시 설정 결정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 법정지상권 성립여부 불분명

지분매각. 감정서 상 부정형 급경사의 남서하향의 경사지로 자연림 상태이고 지적도 상 맹지이며 인접필지를 통해 도보로 접근 가능하고 분묘1기 존재함. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-16	경매접수
~4일	2025-01-20	경매개시결정
~88일	2025-04-14	배당요구종기일
~333일	2025-12-15	100%	415,298,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구칠리 산2	임야	15973 ㎡ (4,831.83평)	지분 25884분의 15973 전부
1) 위치/자연녹지지역/개발제한구역/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 기장군 철마면 구칠리 소재 ""신리경로당"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 도보 약 20분거리에 버스정류장이 소재하여 도로제반 교통상황은 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 부정형 급경사의 남서하향의 경사지로서 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 도보로 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역<수도법> 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 후첨 '지적개황도' 및 '사진용지'와 같이 분묘1기가 소재함. 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상 기타 : 없음 닫기
참고 사항	지분매각. 감정서 상 부정형 급경사의 남서하향의 경사지로 자연림 상태이고 지적도 상 맹지이며 인접필지를 통해 도보로 접근 가능하고 분묘1기 존재함. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.

국토부실거래가 부산광역시 기장군 철마면 구칠리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.11	답	자연녹지	8m미만	408	16,250
25.05.26	임야	개발제한구역	-	235	50	지분
25.05.21	임야	개발제한구역	-	5554	4,300
25.03.05	답	개발제한구역	8m미만	495	14,000
25.03.05	답	개발제한구역	-	553	12,000
25.02.16	임야	개발제한구역	8m미만	4303	35,000
25.02.14	답	개발제한구역	8m미만	1059	31,300
25.02.01	답	개발제한구역	8m미만	314	15,000
24.12.16	임야	개발제한구역	12m미만	1176.57	2,000	지분
24.10.01	답	자연녹지	8m미만	1084	36,000
24.08.09	답	개발제한구역	8m미만	448	9,000
24.07.18	답	자연녹지	-	1323	68,000
24.06.14	전	자연녹지	8m미만	53	611
24.06.14	전	자연녹지	8m미만	899	10,389
24.05.25	답	자연녹지	-	404	9,800

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2022년4월8일	소유권 표OO	소멸
2	2003년3월3일	소유권 김OO	소멸
3	2003년2월19일	소유권 김OO	소멸
4	2001년4월13일	소유권 곽OO	소멸
5	2025년1월20일	강제경매 신OOOO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-14)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 동부지원 (480-53)부산광역시 해운대구 재반로 112번길 20번 (재송동1133) 대표 : 051)780-1114, 민원 : 051)780-1351, 등기 : 1544-0773 관할지역 : 해운대구, 남구, 수영구, 기장군
등기소	부산지방법원 동부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)781-6292, 부산광역시 해운대구 재반로112번길 20 (재송동 1133))
세무서	금정세무서 (대표:051-580-62, 팩스:051-516-8272, 부산광역시 금정구 중앙대로 1636 (부곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	294,644,815원 62,858,000원	33% 4회
6개월	13건	414,868,968원 100,510,036원	30% 5.3회
12개월	32건	842,260,442원 422,993,800원	36% 5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.