감정가	2,643,028,800 원
최저가	(100%) 2,643,028,800 원
보증금	(10%) 264,302,880 원
청구액	746,295,836 원

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3946-5

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사건번호	2024타경33186
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.09(화) 10:00 입찰 9일전
토지면적	6,989.00㎡(2,114.17 평)
건물면적	812.62㎡(245.82 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	성OOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 33186

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원((전화:064-729-2168))입니다.
입찰일은 2025-12-09입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 LL01 입니다.
이 법원에는 제주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,643,028,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 746,295,836원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 10일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 416일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 416일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2016. 2. 18. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 수목이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명

- 일괄매각 - 지상 소재 제시외 건물 감정평가서상 ㄱ'카라반(바닥고정) 1식', ㄴ'경량철골조 판넬지붕 단층 창고 12.4㎡', ㄷ'판넬조 판넬지 붕 단층 화장실 7.0㎡', ㄹ'파이프조 천막지붕 단층 창고 4.2㎡', ㅁ'경량철골조 판넬지붕 단층 비가림 34.7㎡', ㅂ'경량철골조 그 물망지붕 단층 비가림 34.3㎡', ㅅ'경량철골조 단층 비닐하우스 92.4㎡', ㅇ'경량철골조 단층 비닐하우스 148.9㎡', ㅈ'경량철골 조 비닐지붕 단층 창고 15.0㎡', ㅊ'경량철골조 천막지붕 단층 창고 39.7㎡', 조경수 및 이동식컨테이너 1동 매각에서 각 제외함 - 목록2. 건물은 일반건축물대장상 위반건축물[변동일: 2018.7.10. 변동내용 및 원인: 창고시설에서 사무실(100㎡)로 무단용도변 경]로 등재 되어 있음 - 목록2. 건물 1층은 공부상 용도가 "창고시설"이나 현황 "주택 및 창고시설"임 - 목록1.4. 농지취득자격증명 필요함(이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명를 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각결정기 일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함) [아울러 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] - 이 사건 토지는 농지로서 농지취득자격증명을 발급 받고 취득할 수 있는 토지이나 불법 형질변경시 개별법에 따라 원상회복 명령 할 수 있고, 농지전용협의된 농지이나, 토지현황이 농지전용협의된 전용목적과는 다른 용도로 사용중(물건 적치 등)임(별 지 성산읍 작성의 사실조회 회신서 참조) - 현황조사시 점유자 김의철로부터 공사대금 약 7억여원에 대한 유치권 행사 진술이 있으나 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자가 유치권배제신청서를 2025. 7.10.자에 제출함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-26	경매접수
~14일	2024-10-10	경매개시결정
~104일	2025-01-08	배당요구종기일
~439일	2025-12-09	100%	2,643,028,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	수산리 3946-5	전	2119 ㎡ (641.00평)
	수산리 3946-1	창고용지	3966 ㎡ (1,199.71평)
	수산리 3946-6	전	904 ㎡ (273.46평)
건물	수산리 3946-1	1층 창고시설 일반철골구조	406.31 ㎡ (122.91평)
건물	수산리 3946-1	2층 창고시설 일반철골구조	406.31 ㎡ (122.91평)
1) 위치/계획관리지역/토지거래계약에관한허가구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재“수산2리복지회관”남서측 원거 리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재한 지역임. 2)교통상황 대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북측으로 금백조로(1124번 지방도)가 소재하여 제반 교통상황 양호함. 3)형태 및 이용상태 1) 인접 도로 대비 등고평탄한 삼각형의 토지로서, 전임. 3) 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 창고용지임. 4) 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 전임. 4)인접 도로상태 1,3,4) 공히 북측으로 폭 약 24m 내외의 포장도로에 접하며, 지적도상 남측으로 폭 약 12m 내외의 도로(폐도)에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 1) 계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전 지구2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역(건축계획 심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023. 11.15.-2024.11.14)). 3) 계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전 지구2등급(저촉), 경관보전지구3등급(저촉), 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등 급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15.-2024.11. 14)). 4) 계획관리지역, <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전 지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급 (저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역 (제2공항개발사업예정지역및주변지역(2023.11.15.-2024.11.14)). 6)제시목록 외의 물건 "건물감정평가요항표" 참조. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기 타: 본건 일련번호 1,4) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함. 1)건물의 구조 일반철골구조 패널지붕 지상 2층 구조로서, 외 벽: 사이딩 마감 등, 내 벽: 판넬노출 마감 등, 바 닥: 시멘트몰탈 및 에폭시 마감 등, 창 호: 샷시창 등임. 2)이용상태 2) ┌1층: 주택 및 창고시설로 이용중임. └2층: 창고시설로 이용중임. 3)설비내역 기본위생설비, 기본급·배수설비, 기본전기설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 별지 "지적 및 건물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 본건 일련번호 2) 건물 1층은 공부상 용도가 "창고시설"이나, 현황 "주택" 및 "창고시설"임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임. 기 타: 본건 일련번호 2) 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 지상 소재 제시외 건물, 조경수 및 이동식컨테이너 매각 제외 - 목록 1.4. 농지취득자격증명 제출 요함 - 소재지(수산리 3946-5) 전(휴경으로 자연초지 상태이고, 이동이 용이한 컨테이너와 카라반이 소재함) - 소재지2(금백조로 267) 제시 건물 일반철골구조 패널지붕 2층 창고시설 1층 406.31㎡ 2층 406.31㎡ 등이 소재함 위 제시 건물은 일반건축물대장 상에 창고시설에서 사무실(100㎡)로 무단

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년4월30일	소유권 이OO		소멸
2	2016년2월18일	근저당권 농OOOO	850,000,000	소멸기준
3	2016년2월22일	지상권 성OOOO		소멸
4	2016년5월16일	근저당권 김OO	500,000,000	소멸
5	2016년5월24일	근저당권 신OO	300,000,000	소멸
6	2017년1월17일	가압류 (OOOO	233,000,000	소멸
7	2019년12월10일	근저당권 이OO	420,000,000	소멸
8	2020년10월6일	가압류 신OO	16,000,000	소멸
9	2023년3월16일	압류 제OOOO		소멸
10	2024년10월10일	임의경매 성OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년2월3일	소유권 이OO		소멸
2	2016년2월18일	근저당권 농OOOO	850,000,000	소멸기준
3	2016년5월16일	근저당권 김OO	500,000,000	소멸
4	2016년5월24일	근저당권 신OO	300,000,000	소멸
5	2019년12월10일	근저당권 이OO	420,000,000	소멸
6	2020년10월6일	가압류 신OO	16,000,000	소멸
7	2023년3월16일	압류 제OOOO		소멸
8	2024년10월10일	임의경매 성OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-08)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO			X
김OO	2024.04.23
김OO	본건부동산전부		O
김OO	2015.12.01
김OO	목적물전부
김OO
비고 (매각물건 명세서)	김강선:임대차관계 불분명 김덕진:임대차관계 불분명 김의철:공사대금채권 금 7억여원을 위하여 본건 건물 전부를 점유하면서 유치권 행사 중임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	40건	3,083,582,404원 1,131,965,293원	47% 2.9회
6개월	92건	1,825,754,531원 739,848,752원	47% 3회
12개월	165건	1,338,771,372원 564,365,292원	48% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.