감정가	332,970,600 원
최저가	(100%) 332,970,600 원
보증금	(10%) 33,297,060 원
청구액	244,422,321 원

경상남도 창녕군 대지면 구미리 223-1

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사건번호	2025타경858
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.05(월) 10:00 입찰 11일전
토지면적	7,214.00㎡(2,182.24 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	영O OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 858

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원((전화:055-350-2531, 055-350-253))입니다.
입찰일은 2026-01-05입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH04 입니다.
이 법원에는 밀양이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 5. 14.근저당. 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불명

일괄매각. [목록1.2.3] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 비닐하우스(1-1) 및 건물(3-1,3-2) 매각 제외. 최저매각가격은 제시 외 건물 및 비닐하우스로 인하여 영향 받는 가격임. 제시외 수목(1-2,3-3) 매각 포함. [목록1] 지상 일부 에 연못이 조성되어 있는 바, 참고하시기 바람. [목록3] 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문 조사되는 바,이와 관련된 세부 내용 등 제반 행정사항은 관계기관에 확인하시기 바람.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-28	경매접수
~0일	2025-04-28	경매개시결정
~92일	2025-07-29	배당요구종기일
~224일	2025-12-08	108%	361,194,600	변경
~252일	2026-01-05	100%	332,970,600	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구미리 223-1	답	5068 ㎡ (1,533.07평)
	구미리 226	전	645 ㎡ (195.11평)
	구미리 408	전	1501 ㎡ (454.05평)
제시외 건물	구미리 223-1	비닐하우스	504 ㎡ (152.46평)	제외
	구미리 223-1	수목	㎡ (0.00평)	포함
	구미리 408	주택 등	96 ㎡ (29.04평)	제외
	구미리 408	가추	31.2 ㎡ (9.44평)	제외
1) 위치/생산관리지역/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창녕군 대지면 구미리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지, 비닐하우스 소재 및 연못 등으로 이용 중이고, 본건 기호 (2) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지 상태이고, 본건 기호 (3) 토지는 부정형 일부 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 농경지 및 제시외 건물 건부지 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 본건 일부 도로를 포함하여 현황 포장도로가 소재하고, 본건 기호 (2) 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 본건 일부 도로를 포함하여 현황 포장도로가 소재하고, 본건 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 (1) 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(대지9(혼합형)), 가축사육제한구역 (2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(대지9(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 (3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 - 본건 기호 (3) 토지 및 인접필지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 물건이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 제시외 물건은 해체 및 이동이 용이하여 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨. 다만, 제시외 물건의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1), (3)토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후 일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 경계 측량시 수량의 가감 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (2) 토지 지상에 이동이 용이한 트럭 화물실이 소재하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1)~(3) 토지 지상에 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 토지 면적 대비 과소하여 토지가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 본건 기호 (2) 토지 중 일부는 현황 ‘도로’로 이용되고 있는 것으로 추정되어, 이를 감안하여 평가하였음. 다만, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지 지상 일부에 연못이 조성되어 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 (3) 토지는 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문 조사되는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바라며, 이와 관련된 가설건축물축조신고의 존부 및 세부내용 등 제반 행정사항은 관계기관에 확인하시기 바람. - 본건 기호 (1) 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 각 용도지역 부분의 단가를 면적비율로 가중평균한 평균가격으로 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. [목록1.2.3] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 제시외 비닐하우스(1-1) 및 건물(3-1,3-2) 매각 제외. 최저매각가격은 제시 외 건물 및 비닐하우스로 인하여 영향 받는 가격임. 제시외 수목(1-2,3-3) 매각 포함. [목록1] 지상 일부에 연못이 조성되어 있는 바, 참고하시기 바람. [목록3] 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문 조사되는 바,이와 관련된 세부내용 등 제반 행정사항은 관계기관에 확인하시기 바람. 1번물건 공부상 답이며 현황은 답임 위지상 제시외 연동식 비닐하우스1동 소재함 2번물건

국토부실거래가 경상남도 창녕군 대지면 구미리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.19	답	농림	8m미만	1116	5,408
25.04.25	답	농림	8m미만	1618	6,500
25.03.04	답	농림	8m미만	1164	3,520
25.03.04	대	계획관리	8m미만	212	2,000
24.10.02	답	농림	8m미만	992	3,985
24.10.02	답	농림	8m미만	585	2,215
24.09.06	대	계획관리	8m미만	148	400	지분
24.08.20	답	농림	8m미만	547.9	1,200
24.05.24	답	계획관리	-	310	1,125
24.05.02	대	계획관리	8m미만	496	7,000	지분
24.04.04	대	계획관리	8m미만	612	3,200
24.03.11	답	농림	8m미만	1993	8,969
24.01.31	대	계획관리	8m미만	75	900

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		신OOOO		소멸
2	2021년5월14일	소유권 이OO		소멸
3	2021년5월14일	근저당권 영OOOO	276,000,000	소멸기준
4	2023년4월5일	근저당권 조OO	130,000,000	소멸
5	2024년10월14일	가등기 조OO		소멸
6	2024년11월5일	가압류 농OOOO	283,747,586	소멸
7	2024년11월8일	가압류 신OOOO	64,933,255	소멸
8	2024년12월26일	압류 국		소멸
9	2025년1월21일	압류 창OO		소멸
10	2025년4월29일	임의경매 영OOOO		소멸
11	2025년5월12일	압류 창OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-29)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 본원 창녕등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)533-0511, 경남 창녕군 창녕읍 남창녕로 26 (말흘리 318-1))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	31건	94,206,781원 40,757,748원	43% 4.1회
6개월	53건	108,198,355원 46,647,447원	42% 4.5회
12개월	84건	134,675,519원 62,953,932원	46% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.