감정가	814,054,800 원
최저가	(100%) 814,054,800 원
보증금	(10%) 81,405,480 원
청구액	700,000,000 원

울산광역시 동구 방어동 61-10

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사건번호	2025타경60
중복사건	중복 2025타경1112,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.04(목) 10:00 입찰 11일전
토지면적	221.00㎡(66.85 평)
건물면적	310.44㎡(93.91 평)
채무/소유자	채OO OOOO OOOOO OOO / 채OO OOOO OOOOO OOO
채권자	온O OO OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 60

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8260))입니다.
입찰일은 2025-12-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 320일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 320일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2013. 3. 13. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각, 제시외 건물(2층 위에 소재하는 다락) 포함 2. 1,2층에 소재하는 발코니는 건물평가시 이를 감안하여 평가함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-06	경매접수
~1일	2025-01-07	경매개시결정
~84일	2025-03-31	배당요구종기일
~332일	2025-12-04	100%	814,054,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	방어동 61-10	대	221 ㎡ (66.85평)
건물	방어동 61-10	1층 주택 철근콘크리트구조	114.22 ㎡ (34.55평)
건물	방어동 61-10	2층 주택 철근콘크리트구조	114.22 ㎡ (34.55평)
제시외 건물	방어동 61-10	다락층	82 ㎡ (24.81평)	포함
1) 위치/제1종일반주거지역/자연녹지지역/지구단위계획구역/개발제한구역/버스정류장/철근콘크리트구조/경사지붕/도시가스 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 일련번호1 :울산광역시 동구 방어동 화진초등학교 동측 인근에 소재하며 주변은 주로 단독 주택(다가구주택), 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 일련번호3 :울산광역시 북구 정자동 강동동행정복지센터 남서측 약900미터 위치에 소재하며 주위는 경지정리된 농경지대임. 2)교통상황 인근에 버스정류장이 소재하며 차량접근 가능함. 3)형태 및 이용상태 일련번호1 :남하향 완경사지대의 세장형지로 남서측 도로와 대체로 등고이며 평탄한 주택부 지임. 일련번호3 : 대체로 평탄한 세장형의 답임. 4)인접 도로상태 일련번호1 :남서측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접함. 일련번호3 :북서측으로 구거부지위 현황콘크리트 폭 약4미터 정도의 농로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호1 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역( [방어지구]), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(화진초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 일련번호3 :자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역<소하천정비법> 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조 기와잇기지붕 다락층부 2층건으로 주요 마감은 외벽 : 석재 내부 : 벽지 등 창호 : 하이샤시 2중창 등 2)이용상태 단독주택(1,2층 다가구주택 및 2층위 다락) :1,2층에 소재하는 발코니는 본건물평가시 이를 감안하였으며, 2층위에 소재하는 다락은 동구청 건축과에 문의한바 허가건축물의 일부이나 별도로 평가하였음. 3)설비내역 위생급배수설비, 도시가스, 난방설비 등. 4)부합물 및 종물 없음. 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 건물 1,2층 실내는 폐문상태로 내부를 확인할 수 없어 건축물현황도, 외부관찰 등을 종 합적으로 고려하여 통상적인 상태를 기준하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 본건 내부 구조 및 관리상태 등에 대해서는 재확인하시기 바랍니다. 2. 건물 2층위에 소재하는 허가건축물의 일부인 다락층은 소유자에게 탐문한바 경사지붕으로 바닥면적제외기준인 평균층고 1.8미터를 초과한 상태이며 주거용으로 사용하므로 이를 별도 로 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 제시외 건물(2층 위에 소재하는 다락) 포함 2. 1,2층에 소재하는 발코니는 건물평가시 이를 감안하여 평가함. 부동산의 표시1~2.- 울산 동구 방어동에 소재하는

건축물현황

소재지

울산광역시 동구 방어동 61-10번지

대지면적

221㎡
(66.97평)

연면적

228.44㎡
(69.22평)

건축면적

120.32㎡
(36.46평)

용적률산정
연면적

228.44㎡
(69.22평)

건폐율

54.44%

용적률

103.37%

지상층수

2층

지하층수

주용도

단독주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2012.09.06

사용승인일자

2013.02.27

건축물층별현황 [보기]

국토부실거래가 울산광역시 동구 방어동

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.28	다가구	446.26	230.1	34,800	1996
24.03.18	다가구	299.19	184.7	57,000	2014
24.03.09	단독	130	123.6	12,000	1989
24.03.09	단독	130	123.6	12,000	1989
24.02.02	단독	64.08	162	15,000	1975

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.11.20	59.4	150	60
25.11.19	29.75	200	37	2008
25.11.18	33	2,000	15	2009
25.11.15	40	200	40	2002
25.11.15	55	500	55	2014
25.11.14	88.32	1,000	80	2013
25.11.13	33.06	200	48
25.11.12	49.59	300	40	2009
25.11.11	45	300	65	2012
25.11.10	40	300	50	2003
25.11.10	31	300	35	2009
25.11.09	39	500	50	2009
25.11.09	46.28	200	44	2012
25.11.07	50	8,000	0	2013
25.11.07	50	200	70	2009
25.11.07	60	1,000	49	2014
25.11.06	50	300	60	2007
25.11.05	60	300	58	2015
25.11.04	42.98	100	33	2002
25.11.04	36.3	200	40	2014
25.11.03	66.12	500	60	2014
25.11.02	25	200	35	2010
25.11.02	105.71	2,000	80	2015
25.10.31	68.89	10,700		1978
25.10.28	52.71	500	40	1995
25.10.27	78.26	10,000	20	2014
25.10.26	99.4	15,000	0	2008
25.10.26	29.75	200	37	2011
25.10.25	33	200	35	2012
25.10.25	18	35	35	2011
25.10.25	50	7,000	0	2008
25.10.25	45	200	43	2008
25.10.24	123.53	1,000	91	2008
25.10.23	243.4	100	30	2008
25.10.22	50	2,000	40	2013
25.10.22	40	300	60	2014
25.10.21	66.12	500	53	2005
25.10.21	46.21	200	45	2014
25.10.21	159.68	28,000		1996
25.10.20	60	8,000	0	2008
25.10.20	42.98	200	42	2015
25.10.19	29.75	200	40	2009
25.10.18	36.36	200	40
25.10.18	39.67	100	39	2007
25.10.18	39.66	200	53	2008
25.10.18	81.36	1,000	40
25.10.17	102.8	2,000	100	2014
25.10.16	29.75	150	35	2008
25.10.15	33	200	35	2010
25.10.15	85	15,000	0	2015
25.10.14	33	200	35	2015
25.10.13	29.75	200	40	2008
25.10.13	33.06	200	37	2015
25.10.13	102.8	2,000	100	2014
25.10.13	47	200	45
25.10.12	35	300	40	2002
25.10.12	56.2	200	55
25.10.11	46.28	300	50	2003
25.10.10	18.82	100	30	2014
25.10.09	26.44	100	35	2014
25.10.04	20	100	35	2015
25.10.02	54.84	5,500	0	1994
25.10.02	73.79	1,000	70	2001
25.10.01	32	200	35	2008
25.10.01	45	200	40	2007
25.09.30	26.4	2,000	10	2008
25.09.30	46.28	200	45	2008
25.09.29	29.75	50	40	2011
25.09.29	29.75	100	34	2014
25.09.27	33	200	35	2013
25.09.26	33.06	200	40
25.09.26	33	200	35	2011
25.09.24	45	200	42	2007
25.09.24	35	200	35	2007
25.09.24	60	2,500	30	2010
25.09.24	60	200	55	2011
25.09.23	29.75	200	34	2015
25.09.23	33	200	35	2016
25.09.22	28	300	30	2014
25.09.22	184.72	2,000	45	2007
25.09.22	106.07	15,000	0	2014
25.09.22	141.12	500	90	2009
25.09.22	227.58	1,000	65	2009
25.09.21	93.01	11,000		2004
25.09.21	51	2,000	35	2012
25.09.20	36	3,000	15	2014
25.09.20	59.5	200	55	2010
25.09.20	39.67	500	45	2017
25.09.19	62.81	500	55	2014
25.09.18	50	200	60	2011
25.09.18	29.75	200	35	2013
25.09.18	36.36	200	45	2008
25.09.18	69.58	200	110	2014
25.09.16	66.12	500	50	2003
25.09.15	60	300	52	2011
25.09.15	100.14	1,000	80	2014
25.09.15	33	200	35	2016
25.09.15	40	30	55	2012
25.09.13	34.5	300	35	2008
25.09.13	60	12,000	0	2014
25.09.12	29.75	300	40	2008
25.09.12	35	200	35	2008
25.09.12	46.28	300	52	2013
25.09.11	31	300	42	2002
25.09.11	36	300	48	2014
25.09.11	102.6	2,000	95	2014
25.09.11	36	300	48	2014
25.09.10	60	8,000	0	2008
25.09.10	40	200	37	2011
25.09.09	56.2	300	45	2012
25.09.09	27	200	34	2008
25.09.09	137.08	1,000	77	2014
25.09.07	116	1,000	100	2015
25.09.06	85.95	500	110	2015
25.09.05	45	200	40	2014
25.09.05	33	200	45	2012
25.09.05	73.21	1,000	41	1991
25.09.05	46.28	300	40	2014
25.09.03	40	200	40	2011
25.09.03	39.66	200	40	2011
25.09.03	39.67	200	35	2015
25.09.02	149.17	50,500		2024
25.09.02	423.72	89,500		2024
25.09.02	423.72	88,000		2024
25.09.02	149.17	52,000		2024
25.09.02	36	300	47	2014
25.09.01	40	300	45	2007
25.09.01	31	300	35	2009
25.08.31	49.58	2,000	30	2007
25.08.29	72.48	500	50	2016
25.08.28	26.44	300	35	2013
25.08.28	45	200	60	2009
25.08.27	46.28	300	45	2008
25.08.26	50	200	85	2014
25.08.26	23	300	42	2008
25.08.26	26.4	200	37	2013
25.08.26	379.65	56,000		2014
25.08.24	49	9,000	0	1990
25.08.24	49.26	9,000	0	1990
25.08.24	36	200	35	2013
25.08.22	49.59	300	48	2008
25.08.22	111	2,000	55	2015
25.08.22	29.75	100	34	2014
25.08.22	33	200	35	2015
25.08.21	42.98	300	37	2003
25.08.20	100	100	83
25.08.20	362.9	68,000		2014
25.08.19	29.75	100	35	2014
25.08.18	66.12	500	50	2014
25.08.18	99	500	50	2007
25.08.18	45	200	50	2011
25.08.16	49.59	2,000	50	2011
25.08.14	82.32	20,600		1982
25.08.14	82.32	20,600		1982
25.08.13	33.06	200	35	2011
25.08.13	33.06	300	65	2014
25.08.13	45	300	55	2009
25.08.13	60	500	53	2014
25.08.12	33	300	34	2013
25.08.11	50	500	45	2015
25.08.11	33.36	200	37	2015
25.08.11	29.75	200	34	2014
25.08.11	40	200	55	2011
25.08.10	49.58	1,000	40	2015
25.08.10	96.91	13,000	0	1997
25.08.10	29.75	300	32	2014
25.08.08	56.19	1,000	60	2013
25.08.08	20	200	27	2015
25.08.06	29.75	100	36	2014
25.08.05	49	300	40	2013
25.08.05	25	200	37	2014
25.08.05	60	2,000	53	2012
25.08.04	42.98	200	42	2014
25.08.04	36.36	1,000	40	2014
25.08.03	55	1,000	43	2015
25.08.02	45	200	35	2015
25.08.02	45	300	45	2013
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25.01.02	29.75	100	32	2012
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24.12.31	66.12	6,000	0	2007
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24.12.30	100	7,000	0	2007
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24.12.25	49.59	300	40	2002
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24.12.23	39.66	300	48	2003
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24.08.22	310.27	40,950		2008
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24.05.17	150.81	23,400		2015
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24.05.10	33	200	40	2012
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24.04.15	42	200	35	2007
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24.04.07	49	3,000	30	2011
24.04.06	42.98	200	35
24.04.06	80.57	2,500	10	1995
24.04.05	64	500	40	2015
24.04.04	188.01	29,500		2002
24.04.03	40	300	50	2015
24.04.03	33.06	200	55	2007
24.04.03	66	300	52	2014
24.04.02	78	500	65	2013
24.04.02	66	1,000	50	2010
24.04.01	39	3,500	0
24.04.01	52.89	300	30	1997
24.03.30	32	200	35
24.03.30	49.25	300	45
24.03.30	118.8	1,000	65
24.03.30	40	2,000	0
24.03.30	92.7	700	62
24.03.29	66.1	300	50
24.03.28	141.23	2,000	70
24.03.27	57.8	500	55
24.03.27	19.83	200	28
24.03.27	30	100	37
24.03.26	50	300	45
24.03.25	39.67	300	45
24.03.19	19	200	30
24.03.18	33	0	35
24.03.18	29.75	2,000	15
24.03.17	30	400	36
24.03.17	39	3,000	0
24.03.16	60	300	55
24.03.16	36.36	200	35
24.03.16	87.6	1,000	58
24.03.16	36.36	200	35
24.03.15	66.12	200	45
24.03.14	50	300	50
24.03.14	29.75	100	35
24.03.13	39.67	200	34
24.03.13	26.4	200	35
24.03.12	33	2,500	0
24.03.11	112.09	10,000	0
24.03.11	50	500	45
24.03.11	52	5,500	0
24.03.11	35	50	40
24.03.09	37.36	150	40
24.03.08	103.84	10,000	0
24.03.08	23	2,500	0
24.03.06	60	1,000	30
24.03.05	50	300	45
24.03.04	125	20,000	0
24.03.04	119.52	300	75
24.03.04	33	100	33
24.03.01	50	200	45
24.02.29	40	300	35
24.02.29	39.67	300	45
24.02.29	26.4	100	37
24.02.28	40	5,000	0
24.02.27	40.36	150	50
24.02.26	236.46	7,000	0
24.02.26	26.4	300	38
24.02.25	33	200	33
24.02.25	29.75	200	30
24.02.24	33	200	28
24.02.24	23.14	200	35
24.02.23	85	10,000	0
24.02.22	33	200	30
24.02.20	29	200	33
24.02.20	99.17	500	95
24.02.20	60	500	55
24.02.19	119.88	500	90
24.02.19	59.5	500	55
24.02.19	30	100	40
24.02.19	55	2,000	26
24.02.18	25	200	30
24.02.17	45	200	40
24.02.17	26.4	200	35
24.02.17	60	10,000	0
24.02.16	39.66	300	40
24.02.16	114.22	20,000	0
24.02.15	125.4	12,000	0
24.02.15	50	300	50
24.02.15	24.12	100	28
24.02.14	26.4	300	35
24.02.14	33.05	100	30
24.02.13	84.33	12,000	10
24.02.13	20	200	35
24.02.13	33	2,500	0
24.02.08	39.66	300	40
24.02.07	57	1,500	35
24.02.06	26.4	300	45
24.02.06	33.05	300	30
24.02.05	74	2,000	60
24.02.05	39.6	300	40	2015
24.02.05	33.05	2,000	25	2012
24.02.04	39	500	35
24.02.03	84.99	3,000	58
24.02.01	49	500	50
24.02.01	39.67	1,000	70
24.02.01	50	7,000	0
24.02.01	85.81	1,000	65	2013
24.02.01	50	7,000	0	2013
24.02.01	60	300	60	2011
24.02.01	33	200	33	2012
24.01.31	96.83	400	90
24.01.31	27.36	200	38	2012
24.01.31	96.83	2,000	73	2014
24.01.31	96.83	400	90
24.01.30	97.77	16,000	0	2014
24.01.30	39.66	200	45
24.01.30	59	8,500	0
24.01.29	60	1,000	55	2011
24.01.29	60	1,000	55	2011
24.01.29	26.4	200	42	2013
24.01.25	24.12	200	30	2014
24.01.24	27.6	2,500	0	2014
24.01.23	36.36	300	32	2011
24.01.23	25	200	35	2015
24.01.23	46	200	55	2014
24.01.22	84	10,000	0	2011
24.01.20	50	300	45	2010
24.01.20	50	400	50
24.01.20	50	1,000	60	2016
24.01.19	36.6	300	40
24.01.18	34.36	100	37	2014
24.01.18	30.36	100	40	2011
24.01.15	49.58	300	50	2003
24.01.15	109.44	6,000	0	1996
24.01.13	45	300	47	2010
24.01.13	60.12	500	40	1996
24.01.13	50.68	7,500	0	1990
24.01.12	72.56	2,000	65
24.01.12	66	500	20	1988
24.01.12	42.72	500	55
24.01.12	47.93	400	35	1988
24.01.12	42	500	40	2015
24.01.11	46.28	200	37	2007
24.01.10	30	200	35	2008
24.01.10	45	2,000	17	1994
24.01.06	83	300	70	2013
24.01.05	35	1,000	20	1991
24.01.05	40	200	40	2011
24.01.05	42.98	200	37	2008
24.01.05	52	7,000	0	2008
24.01.04	26.4	200	41	2013
24.01.03	54	300	55	2015
24.01.02	55	200	50	2014
24.01.02	30	100	33	2012

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임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-31)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
최OO
최OO	2016.08.01.
하OO	1층전부	10,000,000 [월]700,000
하OO	2024.06.19. 2024.06.24.	2025.2.28.	2024.06.10.~2026.06.09.
비고 (매각물건 명세서)	최일규: 전입인, 권리신고 없어 임대차관계 불분명.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	544,540,219원 250,403,333원	41% 3회
6개월	4건	579,225,735원 334,777,250원	53% 2.5회
12개월	5건	689,523,080원 387,821,800원	53% 2.4회

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