감정가	1,302,234,330 원
최저가	(100%) 1,302,234,330 원
보증금	(50%) 651,117,165 원
청구액	602,082,586 원

울산광역시 북구 어물동 240-1

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사건번호	2024타경103894
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.04(목) 10:00 입찰 9일전
토지면적	9,343.00㎡(2,826.26 평)
건물면적
채무/소유자	망 OOOO OOO OOO외 1명 / 망 OOOO OOO OOO외 1명
채권자	울OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 103894

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8260))입니다.
입찰일은 2025-12-04입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 616일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 616일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 8. 16. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 1. 매각에서 제외하는 제시외 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 2. 목록 11 토지 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

1. 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물(목록 6 토지상의 경량철골조 판넬 및 천막지붕 단층 관리사 140㎡, 목록 9,10 토지상의 경 량철골조 판넬지붕 단층 관리사 60㎡ 및 블록조 스레트지붕 단층 관리사 50㎡, 목록 11 토지상의 판넬조 판넬지붕 단층 창고 36㎡) 및 제시외 수목(목록 12 토지상의 배나무 약 300여주)은 매각에서 제외함, 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 수목 이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 목록 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조 회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 목록 7, 8 소재 비닐하우스, 목록 8 소재 농막, 목록 9, 10 소재 농막, 목록 10 소재 농막, 목록 12 소재 비닐하우스 및 염 소사육장은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함. 4. 목록 2 토지는 공부상 지목이 답 이나 현황은 '전' 및 '일부 도로'로 이용중이며, 도로부분(약 50%정도)을 감안하여 평가함. 5. 목록 5, 7, 8, 9 토지는 공부상 지목이 '과수원', '답'이나 현황은 '전'으로 이용중임. 6. 목록 11 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전 및 일부 묘지(1기 소재)'로 이용중이며 이를 감안하여 평가함. 7. 목록 12 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 과수원'으로 이용중임. 8. 목록 2 토지의 일부 및 목록 3 토지가 농로이며, 목록 4 내지 11은 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 출입가능함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-08	경매접수
~11일	2024-03-19	경매개시결정
~94일	2024-06-10	배당요구종기일
~636일	2025-12-04	100%	1,302,234,330	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	어물동 240-1	과수원	805.3333 ㎡ (243.61평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 241-1	답	141.3333 ㎡ (42.75평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 241-2	도로	354.6667 ㎡ (107.29평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 245-1	전	312.6667 ㎡ (94.58평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 245-2	과수원	59.3333 ㎡ (17.95평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 246-1	전	680.6667 ㎡ (205.90평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 246-2	답	516 ㎡ (156.09평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 247	답	1311.3333 ㎡ (396.68평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 248-1	과수원	125.3333 ㎡ (37.91평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 248-2	전	535.3333 ㎡ (161.94평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 249	임야	886 ㎡ (268.02평)	지분 3분의 2 전부
	어물동 249-1	전	3615 ㎡ (1,093.54평)	지분 13845분의 6025 전부
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/보전산지/차량출입 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 어물동 소재 '어물보건진료소' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 농경지 등으로 형성된 지역임. 2)교통상황 본건 및 본건인근까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 '과수원'으로 이용중임. 기호(2) : 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 '전 및 도로'로 이용중임. 기호(3) : 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 '도로'로 이용중임. 기호(4~10) : 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 '전'으로 이용중임. 기호(11) : 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 '전 및 일부 묘지(1기소재)'로 이용중임 기호(12) : 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 '과수원'으로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호(1) : 본건 북동측으로 농로에 접함. 기호(2) : 본건의 일부가 농로로 이용중임. . 기호(3) : 본건이 농로임 기호(4~11) : 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 출입가능함. 기호(12) : 본건 북측으로 농로에 접함 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,3,12): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제하지역(일부제한 250m 이내 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한지역(일부제한 500m 이내 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법> 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제하지역(일부제한 250m 이내 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한 구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법> 기호(4~10): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제하지역(일부제한 500m 이내 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역 <개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법> 기호(11): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제하지역(일부제한 250m 이내 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한 구역(가축사육제한지역(일부제한 500m 이내 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 -본건 토지상에 별첨‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외‘농막, 비닐하우스’ '염소사육장’이 소재하나 이동이 용이하여 평가에서 제외하였으니 참고바람. -본건 기호(12)토지상에 배나무(약300여주)가 소재하나, 수형 등으로 보아 관리상태 가 양호하지 않고 일부는 염소 사육장(우리)으로 이용중인점, 관리인의 탐문에 의하면 최근 배경작을 하지 않는 점 등을 감안하여 평가하고, 배나무가 토지의 사용수익에 영향을 미치는 감안가격을 명세표에 병기하였음. -기호(6)지상의 관리사, 기호(9,10)지상의 관리사, 기호(11)지상의 창고등 제시외건물 이 소재하는 바, 개략적으로 실측사정하여 감정평가하였으며 구조나 면적등으로 볼때 토지의 사용수익에 영향을 미치는 것으로 보여 감안가격을 명세표에 병기하였음. 7)공부와의 차이 기호(2)토지는 지목이 '답'이나 현황 '전 및 일부도로' 기호(5,7,8,9)토지는 지목이 '과수원, 답'이나 '전' 기호(11)토지는 지목이 '임야'이나 '전 및 일부묘지' 기호(12)토지는 지목이 '전'이나 '과수원'으로 이용중임.. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물(목록 6 토지상의 경량철골조 판넬 및 천막지붕 단층 관리사 140㎡, 목록 9,10 토지상의 경량철골조 판넬지붕 단층 관리사 60㎡ 및 블록조 스레트지붕 단층 관리사 50㎡, 목록 11 토지상의 판넬조 판넬지붕 단층 창고 36㎡) 및 제시외 수목(목록 12 토지상의 배나무 약 300여주)은 매각에서 제외함, 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 수목이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 2. 목록 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 목록 7, 8 소재 비닐하우스, 목록 8 소재 농막, 목록 9, 10 소재 농막, 목록 10 소재 농막, 목록 12 소재 비닐하우스 및 염소사육장은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함. 4. 목록 2 토지는 공부상 지목이 답 이나 현황은 '전' 및 '일부 도로'로 이용중이며, 도로부분(약 50%정도)을 감안하여 평가함. 5. 목록 5, 7, 8, 9 토지는 공부상 지목이 '과수원', '답'이나 현황은 '전'으로 이용중임. 6. 목록 11 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전 및 일부 묘지(1기 소재)'로 이용중이며 이를 감안하여 평가함. 7. 목록 12 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 과수원'으로 이용중임. 8. 목록 2 토지의 일부 및 목록 3 토지가 농로이며, 목록 4 내지 11은 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 출입가능함. 부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 지목은 과수원이나 현황은 일부는 잡종지, 일부는 고사한 과수목이 있는 과수원, 일부는 휴경상태의 경사지임. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산의 지목은 답이나 현황은 일부는 경작중인 답, 일부는 도로임. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 도로이나 현황은 일부는 도로, 일부는 도로옆 경사지임. 부동산의 표시 4. - 본건 부동산은 경작중인 전임. 부동산의 표시 5. - 본건 부동산의 지목은 과수원이나 현황은 경작중인 전임.

국토부실거래가 울산광역시 북구 어물동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.19	답	자연녹지	-	1157	14,000
25.10.28	답	개발제한구역	-	87	1,409
25.08.18	하천	개발제한구역	12m미만	198	3,465
25.07.17	전	개발제한구역	-	1117	15,300
25.04.21	답	개발제한구역	8m미만	853	16,500
25.02.04	전	자연녹지	-	1633	15,800
24.12.11	답	개발제한구역	-	1324	1,450	지분
24.11.03	답	개발제한구역	-	1147	12,500
24.10.28	대	자연녹지	25m미만	543	66,518
24.10.10	답	자연녹지	8m미만	962	16,600
24.10.10	답	개발제한구역	-	265	6,400
24.10.10	답	개발제한구역	-	265	2,500
24.10.10	답	자연녹지	8m미만	962	20,500
24.09.27	전	용도미지정	8m미만	496	13,000
24.08.06	도로	제1종일반주거	-	42	4,368
24.07.08	임야	자연녹지	8m미만	488	200
24.07.08	임야	개발제한구역	8m미만	15623	6,800
24.07.02	답	제1종일반주거	-	13.35	280	지분
24.07.02	도로	제1종일반주거	8m미만	34.37	680	지분
24.05.10	대	제1종일반주거	25m미만	33	6,056
24.04.29	전	자연녹지	25m미만	116	16,220
24.04.11	과수원	자연녹지	8m미만	844	17,000
24.04.11	임야	자연녹지	-	16033	5,000	지분
24.01.10	전	개발제한구역	8m미만	793	4,200

☞ 더보기

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-10)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	1,171,332,667원 676,493,667원	84% 1회
6개월	4건	952,467,500원 549,067,750원	77% 1회
12개월	13건	1,323,251,462원 706,041,615원	60% 2.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.