감정가	2,329,560,000 원
최저가	(100%) 2,329,560,000 원
보증금	(10%) 232,956,000 원
청구액	0 원

울산광역시 남구 장생포동 산1

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사건번호	2024타경7828
중복사건	중복 2024타경8753,
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.04.23(목) 10:00 입찰 12일전
토지면적	17,256.00㎡(5,219.94 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 7828

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8260))입니다.
입찰일은 2026-04-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 568일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 568일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 서정훈 지분 : 2021. 7. 7. 근저당권 설정 유춘호 지분 : 2022. 1. 27. 압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 10번 구분지상권등기(2021. 7. 12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

1. 타인 소유로 추정되는 제시외 건물(컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡, 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ 및 24.2㎡, 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡, 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡, 목·판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡, 블록조 판넬 지붕 창고 등 일부, 컨테이너박스 등) 및 이동 가능한 지상물(조립식 초소, 컨테이너박스, 소각로, 물탱크 등)은 매각에서 제외 함, 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함. 2. 감정서에 의하면, 공부면적(17,256㎡)과 국토교통부 토지이음면적(15,799㎡)이 다소 차이가 있으므로 정확한 지적경계 및 면 적은 측량을 요하며, 평가는 공부상 면적을 기준으로 하였으므로 응찰시 주의 요함. 3. 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 4. 일부 선하지, 전, 도로, 건부지 등으로 이용중임. 5. 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-11	경매접수
~9일	2024-09-20	경매개시결정
~96일	2024-12-16	배당요구종기일
~449일	2025-12-04	100%	2,329,560,000	변경
~519일	2026-02-12	100%	2,329,560,000	변경
~589일	2026-04-23	100%	2,329,560,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	장생포동 산1	임야	17256 ㎡ (5,219.94평)
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 울산광역시 남구 장생포동 고래연구샌터 북서측 인근에 소재하며 주변은 주로 산지, 농경지, 주택, 근린생활시설, 공장, 공공시설 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 차량접근가능하며 인근에 버스정류장이 소재함. 3)형태 및 이용상태 완경사지대에 소재하는 자연림지로 일부 도로, 전, 선하지 및 건부지 등임. 4)인접 도로상태 북측으로 폭 3미터 정도의 포장도로 및 내부로 연결되는 비포장도로로 출입가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 미등기 제시외 건물 등 지상물 (ㄱ)-1 컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡ (ㄱ)-2 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ (ㄱ)-3 컨테이너박스 (ㄱ)-4 철파이프조 강판지붕 단층 창고 24.2㎡ (ㄱ)-5 컨테이너박스 (ㄴ)-1 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡ (ㄴ)-2 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡ (ㄴ)-3 컨테이너박스 (ㄴ)-4 목,판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡ (ㄷ)블록조 판넬지붕 창고 등 일부 -지상물의 구조 용도 면적 등은 폐문 또는 접근의 어려움으로 실제와 상이할 수 있음. 기타 이동가능한 지상물 A조립식초소, B컨테이너박스, C소각로 기타 물탱크 다수 등. 7)공부와의 차이 1.공부면적 17,256㎡ 국토교통부토지이음면적(대략적인 수치이며 실제면적과 차이가 있을 수 있음) 15,799㎡로 다소 면적차이가 있으므로 상세 및 경계는 측량을 요하며, 평가는 공부면 적으로하였으므로 경매진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다. 2. 일부 전, 도로, 건부지 등으로 이용중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 미상입니다. 2. 지상 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가합니다. 3. 본건지상에 확인하지 못한 분묘 등 시설물이 소재할 수 있으므로 경매진행 및 응찰시 재 확인 바랍니다. 4.경매신청자인 소유자 서정훈에게 문의한 바에 의하면 본건소재 지상물은 토지소유자외의 타인소유이므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. 5.2021.07.07 전기공작물의 건설과 소유 목적의 지표면 31㎡의 상공 16m에서 45m까지의 공중 공간에 대한 구분지상권이 설정되어 있습니다. 닫기
참고 사항	1. 타인 소유로 추정되는 제시외 건물(컨테이너박스 및 판넬조립식 단층 주택 34㎡, 철파이프조 강판지붕 단층 창고 31.5㎡ 및 24.2㎡, 판넬조립식 단층 창고 등 13.5㎡, 블록조 스레트지붕 단층 주택 12.6㎡, 목·판넬조립식 등 단층 닭장 50㎡, 블록조 판넬지붕 창고 등 일부, 컨테이너박스 등) 및 이동 가능한 지상물(조립식 초소, 컨테이너박스, 소각로, 물탱크 등)은 매각에서 제외함, 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 가격을 기준으로 함. 2. 감정서에 의하면, 공부면적(17,256㎡)과 국토교통부 토지이음면적(15,799㎡)이 다소 차이가 있으므로 정확한 지적경계 및 면적은 측량을 요하며, 평가는 공부상 면적을 기준으로 하였으므로 응찰시 주의 요함. 3. 자생하는 수목은 토지에 포함하여 평가함. 4. 일부 선하지, 전, 도로, 건부지 등으로 이용중임. 5. 미확인 분묘 있을 수 있음(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음). 본 건 부동산은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 일부 토지는 농작물 재배중이며 일부토지는 주택으로

국토부실거래가 울산광역시 남구 장생포동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.01	임야	준공업	-	330.01	4,000	지분
25.11.27	전	준공업	8m미만	1826.34	60,610	지분
25.11.27	전	준공업	8m미만	1659.66	55,110	지분
25.10.17	임야	준공업	8m미만	1982	35,000
25.10.14	임야	준공업	8m미만	1982	25,000
25.09.30	전	준주거	8m미만	1826.34	60,610	지분
25.09.30	전	준주거	8m미만	1659.66	55,110	지분
25.09.24	답	준공업	8m미만	1747	67,000
25.09.04	임야	준공업	8m미만	122	4,000
25.08.07	임야	준공업	8m미만	1982	25,000
25.08.07	전	전용공업	8m미만	476	13,453
25.08.07	전	준공업	8m미만	726	21,547
25.01.25	전	준공업	-	815	10,200	지분
25.01.21	잡종지	일반상업	-	152	51,832

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1986년1월16일	소유권 유OO		소멸
2	2021년1월5일	소유권 서OO		소멸
3	2020년9월2일	소유권 서OO		소멸
4	2011년2월1일	소유권 서OO		소멸
5	2021년7월7일	근저당권 중OOOO	1,300,000,000	소멸기준
6	2021년7월12일	지상권 한OOOO		소멸
7	2021년11월26일	근저당권 부OO	600,000,000	소멸
8	2022년1월27일	압류 남O		소멸
9	2023년4월19일	근저당권 (OOOO	300,000,000	소멸
10	2023년11월3일	근저당권 (OOOO	150,000,000	소멸
11	2023년12월8일	근저당권 (OOOO	75,000,000	소멸
12	2024년9월20일	임의경매 서OO		소멸
13	2024년10월17일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-16)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	361,136,000원 505,000,000원	140% 0회
6개월	4건	1,796,821,950원 1,173,787,500원	80% 1.5회
12개월	6건	1,485,916,133원 992,239,750원	76% 1.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.