감정가	268,658,960 원
최저가	(49%) 131,643,000 원
보증금	(10%) 13,164,300 원
청구액	574,495,433 원

울산광역시 울주군 두서면 구량리 348-2

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사건번호	2025타경11424
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.02.13(금) 10:00 입찰 34일전
토지면적	395.00㎡(119.49 평)
건물면적	112.01㎡(33.88 평)
채무/소유자	박OO / 주OOO OOOOOOO
채권자	엠OOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11424

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8263))입니다.
입찰일은 2026-02-13입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 304일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 304일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1. - 2019. 01. 31. 근저당권 설정 목록 2. - 2022. 04. 28. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 2. 목록 1. 토지는 공부상 지목은 답이나 현황은 단독주택 건부지임. (두서면 사실조회회신에 따르면 농지취득자격증명 불요, 다만 지목변경 요함) 3. 목록 2. 건물은 일부 공사가 미완료된 단독주택으로 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공상태임. 현재 공실상태임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-26	경매접수
~14일	2025-03-12	경매개시결정
~96일	2025-06-02	배당요구종기일
~279일	2025-12-02	100%	268,658,960	유찰
~317일	2026-01-09	70%	188,061,000	유찰
~352일	2026-02-13	49%	131,643,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	구량리 348-2	답	395 ㎡ (119.49평)
건물	구량리 348-2	1층 주택 철근콘크리트구조	76.99 ㎡ (23.29평)
건물	구량리 348-2	2층 주택 철근콘크리트구조	35.02 ㎡ (10.59평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 구량리 '송정마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 버스정류소가 부재하여 제반 교통상황은 불편시됨. 3)형태 및 이용상태 본건(1): 세장형 토지로 현황 단독주택 건부지임. 본건(3): 부정형 토지로 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 본건(1): 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함. 본건(3): 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건은 공히,도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 본건(1)은 공부상 지목은 '답'이나 건축허가(2018-건축과-신축허가-460)를 득하고 현황 '단독주택건부지'임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 1)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 외벽: 징크판넬 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 내부마감 미완성. 창호: 샷시창호임. 2)이용상태 단독주택으로 현황 '공실'상태임. 3)설비내역 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 없 음. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공상태의 건물임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 1. 토지는 공부상 지목은 답이나 현황은 단독주택 건부지임. (두서면 사실조회회신에 따르면 농지취득자격증명 불요, 다만 지목변경 요함) 3. 목록 2. 건물은 일부 공사가 미완료된 단독주택으로 건축법상 사용승인을 받지 못한 미준공상태임. 현재 공실상태임. 부동산의 표시 1, 2. - 일부 마무리 공사

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2019년1월31일	소유권 (OOOO		소멸
3	2019년1월31일	근저당권 엠OOOO	1,222,000,000	소멸기준
4	2019년3월26일	지상권 엠OOOO		소멸
5	2019년9월24일	가등기 최OO		소멸
6	2020년10월27일	가압류 김OO	100,000,000	소멸
7	2023년11월27일	압류 울OO		소멸
8	2024년5월29일	압류 국		소멸
9	2025년3월13일	임의경매 엠OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 (OOOO		소멸
2	2022년4월28일	근저당권 엠OOOO	1,222,000,000	소멸기준
3	2025년3월13일	임의경매 엠OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-02)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	362,480,613원 219,029,667원	58% 2회
6개월	6건	298,349,340원 167,311,500원	54% 2.2회
12개월	6건	298,349,340원 167,311,500원	54% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.