감정가	538,720,000 원
최저가	(100%) 538,720,000 원
보증금	(10%) 53,872,000 원
청구액	0 원

전라남도 강진군 강진읍 남성리 2-8

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사건번호	2025타경5279
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 3일전
토지면적	481.00㎡(145.50 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5279

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원((전화:061-860-1542))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II04 입니다.
이 법원에는 장흥이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.6.18. 임의경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 지상에 매각대상 아닌 제시외 건물 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립여지 있음

- 일괄매각, 토지만의 매각, 제시외 건물(음식점) 제외 - 본건 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-06-13	경매접수
~5일	2025-06-18	경매개시결정
~94일	2025-09-15	배당요구종기일
~171일	2025-12-01	100%	538,720,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	남성리 2-8	대	323 ㎡ (97.71평)
토지	남성리 2-9	대	158 ㎡ (47.80평)
1) 위치/도시지역/일반상업지역/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 강진군 강진읍 남성리 소재 '강진오감통시장' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대로서, 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이영 중입니다. 4)인접 도로상태 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 8m 내외 및 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-26)(접합) 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 6)제시목록 외의 물건 해당사항 없습니다. 7)공부와의 차이 해당사항 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 기호(1),(2)는 인접필지 ‘강진읍 남성리 2-12, 2-13’와 4필지 일단의 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 타당하다고 인정되나, 공유물분할을 위한 평가로서, 귀 원 측이 제시한 목록을 기준으로 기호(1),(2)만을 일괄하여 평가하였습니다. 나. 기호(1),(2) 지상 위 공부상 소유자 및 타인 소유의 건물이 소재하나, 공유물분할을 위한 평가로서, 건물수반여부에 관계없이 해당 토지만을 평가하였습니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각, 토지만의 매각, 제시외 건물(음식점) 제외 - 본건 토지 중 일부는 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 저촉된 면적은 미미함 -본건 부동산은 강진군 강진향교유림회관 북서측에 위치함. -본건 토지 양 지상에 김광영

국토부실거래가 전라남도 강진군 강진읍 남성리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.09.25	대	일반상업	12m미만	199.5	15,088
25.07.28	대	일반상업	12m미만	182	9,000
24.12.30	대	일반상업	25m미만	7.5	350	지분
24.12.16	전	자연녹지	8m미만	628	1,900
24.11.18	도로	자연녹지	-	585	2,198
24.11.18	전	자연녹지	8m미만	646	2,428
24.11.18	전	자연녹지	-	637	2,394
24.07.26	대	제1종일반주거	12m미만	162	6,300
24.06.12	대	제1종일반주거	8m미만	32	2,355
24.04.25	답	자연녹지	12m미만	992	3,900

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2013년6월27일	소유권 김OO	소멸
2	1999년10월6일	소유권 김OO	소멸
3	2013년6월27일	소유권 김OO	소멸
4	1998년5월19일	소유권 김OO	소멸
5	2025년6월19일	임의경매 김OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-09-15)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	미상	없음 [월]없음
김OO	2021.12.27.		미상
김OO	미상	없음 [월]없음
김OO	2021.09.15.		미상
김OO	남측음식점 1칸	없음 [월]월 20만원
김OO	2013.10.23.		2013. 10. 18.-2015. 10. 18.
김OO	동측 토지일부	없음 [월]없음
김OO	2018.12.20.		미상
비고 (매각물건 명세서)	점유자 김미자, 김경임, 김미화는 이사 간 전 임차인으로 단순 전입자임 점유자 김연신은 본건 제시외 건물 지분 소유자 망 손효원의 배우자로서 본건 토지 일부를 무상점유 사용중임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	1건	1,012,000원 2,570,000원	254% 0회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.