감정가	2,131,496,940 원
최저가	(100%) 2,131,496,940 원
보증금	(10%) 213,149,694 원
청구액	1,414,836,587 원

전라남도 장흥군 부산면 금자리 1160-9

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사건번호	2024타경5541
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 14일전
토지면적	3,305.70㎡(999.97 평)
건물면적	1,683.51㎡(509.26 평)
채무/소유자	농OOOOO OOOO OOOO / 농OOOOO OOOO OOOO
채권자	장OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5541

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원((전화:061-860-1542))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II04 입니다.
이 법원에는 장흥이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 602일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 602일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.12.28. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본건 지상에 매각대상 아닌 제시외 건물(철파이프조 비닐하우스 단층 건조장 320㎡, 감정가 55,360,000원) 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립할 여지 있음

- 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구(수전설비) 각 포함 - 목록2 지상에 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외 - 2024.8.23.자 김재곤(주식회사 명성종합건설의 양수인)으로부터 본건 부동산에 대한 공사대금채권 217,000,000원을 위하여 본 건 부동산을 점유하고 있다는 유치권신고서가 제출되었으나, 채권자의 소제기로 유치권이 존재하지 않음을 확인한다는 확정 판결이 있음(광주고등 법원 2025나20901 유치권부존재확인) - 장흥군의 사실조회결과, 목록2 금지사항 부기등기는 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 전부를 환수 받 았으므로 재산처분의 제한을 받지 않는다고 함(중요재산이 아님). 이 사건 경매절차로 인한 소유권 취득시 중앙관서의 장의 승인이 필요하지는 않으나, 농공단지에 위치한 토지이므로 본건 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제 40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 한다 고 함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-22	경매접수
~3일	2024-03-25	경매개시결정
~84일	2024-06-14	배당요구종기일
~619일	2025-12-01	100%	2,131,496,940	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	금자리 1160-9	공장용지	3305.7 ㎡ (999.97평)
건물	금자리 1160-9	단층공장 일반철골구조	990.91 ㎡ (299.75평)
	금자리 1160-9	1층 사무실 일반철골구조	162 ㎡ (49.01평)
	금자리 1160-9	2층 사무실 일반철골구조	210.6 ㎡ (63.71평)
제시외 건물	금자리 1160-9	기계기구(수전설비)	- ㎡ (0.00평)	포함
제시외 건물	금자리 1160-9	건조장	320 ㎡ (96.80평)	포함
1) 위치/계획관리지역/제2종지구단위계획구역/농업보호구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 장흥군 부산면 금자리 소재 "장흥농공단지" 내에 위치하며, 주변은 공업나지 및 공업용 건부지 등이 소재하는 공업지대로서 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건까지 차량진입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 세장형 평지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 남독측 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역(2014-01-22), 제2종지구단위계획구역(2014-01-22), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-01-22)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-01-22)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2016-10-20)<농지법>, 농공단지(2014-01-22)<산업입지 및 개발에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 1)건물의 구조 기호 1-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서, 벽체 : 판넬 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등입니다. 기호 3-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 2층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등입니다. 2)이용상태 기호 1-가) 공장으로 이용중입니다. 기호 3-가) 1층은 사무실, 2층은 기숙사로 이용중입니다. 3)설비내역 기호 3-가) 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조. 5)공부와의 차이 기호 3-가) 건물은 등기사항전부증명서상 "공장"으로 등재되어 있으나, 현황 "사무실 및 기숙사"로 이용중입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상입니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 기계기구(수전설비) 각 포함 - 목록2 지상에 철파이프조 비닐하우스 단층 건조장, 계사 및 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외 - 2024.8.23.자 김재곤(주식회사 명성종합건설의 양수인)으로부터 본건 부동산에 대한 공사대금채권 217,000,000원을 위하여 본건 부동산 을 점유하고 있다는 유치권신고서가 제출되었으나, 채권자의 소제기로 유치권이 존재하지 않음을 확인한다는 확정판결이 있음(광주고등 법 원 2025나20901 유치권부존재확인) - 장흥군의 사실조회결과, 목록2 금지사항 부기등기는 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 전부를 환수 받았으므로 재산처분의 제한을 받지 않는다고 함(중요재산이 아님). 이 사건 경매절차로 인한 소유권 취득시 중앙관서의 장의 승인이 필요하지는 않으나, 농공단지에 위치한 토지이므로 본건 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 한다고 함 -본건 부동산은 용반리마을 남동쪽에 위치함. -본건 지상에 (주)명성종합건설이 유

건축물현황

소재지

전라남도 장흥군 부산면 금자리 1160-9번지

대지면적

연면적

372.6㎡
(112.91평)

건축면적

210.6㎡
(63.82평)

용적률산정
연면적

372.6㎡
(112.91평)

건폐율

용적률

지상층수

2층

지하층수

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2020.12.16

사용승인일자

2021.08.05

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년12월15일	소유권 농OOOO		소멸
2	2021년12월28일	근저당권 장OOOO	1,200,000,000	소멸기준
3	2021년12월28일	지상권 장OOOO		소멸
4	2022년12월15일	약정/금지사항/환매특약		소멸
5	2023년3월24일	근저당권 장OOOO	900,000,000	소멸
6	2023년10월30일	가압류 차OOOO	2,520,000	소멸
7	2023년11월9일	(1)가압류 농OOOO	302,178,765	소멸
8	2023년11월9일	(2)가압류 장OOOO	106,651,227	소멸
9	2023년11월10일	압류 장OO		소멸
10	2024년3월25일	임의경매 장OOOO		소멸
11	2024년3월29일	가압류 서OOOO	106,893,600	소멸
12	2025년4월7일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2021년8월20일	소유권 농OOOO		소멸
3	2021년12월28일	근저당권 장OOOO	1,200,000,000	소멸기준
4	2023년3월24일	근저당권 장OOOO	900,000,000	소멸
5	2023년10월30일	가압류 차OOOO	2,520,000	소멸
6	2023년11월9일	(1)가압류 농OOOO	302,178,765	소멸
7	2023년11월9일	(2)가압류 장OOOO	106,651,227	소멸
8	2023년11월10일	압류 장OO		소멸
9	2024년3월25일	임의경매 장OOOO		소멸
10	2024년3월29일	가압류 서OOOO	106,893,600	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-06-14)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 장흥지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(061)863-8188, 전남 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리 88))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	609,738,114원 303,470,047원	60% 3.1회
6개월	8건	533,606,850원 265,612,541원	63% 2.9회
12개월	11건	433,541,503원 213,989,221원	60% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.