감정가	47,039,000 원
최저가	(100%) 47,039,000 원
보증금	(10%) 4,703,900 원
청구액	21,889,528 원

전라남도 강진군 신전면 용월리 260

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사건번호	2025타경5206
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	2,767.00㎡(837.02 평)
건물면적
채무/소유자	한OO / 한OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 5206

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원((전화:061-860-1541))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 II04 입니다.
이 법원에는 장흥이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.2.25. 강제경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 목록3. 지상 매각 제외된 제시외 건물에 대하여 법정지상권 성립 여지 있음

- 일괄매각, 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음(목록3.참고) - 특별매각조건(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환) - 목록2. 지상에 등기사항증명서상 ‘토담조 기와지붕 단측주택(15평4홉)’이 등재되어있으나 현재 멸실됨 - 목록3.공부상 지목은 “전”이나 현황은 “답”임, 지상에 매각에서 제외되는 강진군 농업용수 관정시설(조적조 슬래브지붕 약 6,3㎡)이 소재함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-24	경매접수
~1일	2025-02-25	경매개시결정
~91일	2025-05-26	배당요구종기일
~280일	2025-12-01	100%	47,039,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용월리 260	전	1729 ㎡ (523.02평)
토지	용월리 257	전	1038 ㎡ (314.00평)
1) 위치/농림지역/자연환경보전지역/보전산지/차량 접근이 가능/기와지붕/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1)은 전라남도 강진군 신전면 용월리 소재 '노해회관' 동측 인근, 기호(2), (3)는 전라남도 강진군 신전면 용월리 소재 '노해회관' 북동측 인근, 기호(4), (5)는 전라남도 강진군 신전면 용월리 소재 '노해회관' 동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 기호(1)~(3) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 기호(4),(5)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형의 토지로서, 토지임야, 일부도로 및 일부분묘로 이용 중입니다. 기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다. 기호(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 답으로 이용 중입니다. 기호(4),(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 답으로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1)은 북측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다. 기호(2),(3)은 맹지입니다. 기호(4),(5)는 동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로에 각각 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)은 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 기호(2),(3)은 농림지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다.기호(4)는 농림지역(2019-06-13), 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다. 기호(5)는 농림지역(2019-06-13), 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다. 기호(4)는 농림지역(2019-06-13), 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>입니다. 기호(5)는 농림지역(2019-06-13), 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지 6)제시목록 외의 물건 가. 구조ㆍ규모 및 이용상태 ㉠ 조적조 슬래브지붕 단층 농업용수 관정시설, 약 6.3㎡ (기호(3) 소재) 나. 본건에 미치는 영향 구조 및 용도 등에 비추어 본건 토지 사용수익처분에 미치는 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 7)공부와의 차이 가. 본건 토지 기호(1)은 공부상 ‘임야’이나 기준시점 현재 ‘토지임야, 일부도로 및 일부분묘’로 이용 중입니다. 나. 본건 토지 기호(2) 지상에 등기사항전부증명서 상 ‘토담조 기와지붕 단층주택’(15평4홉)이 등재되어 있으나, 기준시점 현재 멸실되었습니다. 다. 본건 토지 기호(3)은 공부상 ‘전’이나 기준시점 현재 ‘답’으로 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없습니다. 닫기
참고 사항	- 일괄매각, 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음(목록3참고) - 특별매각조건(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환) - 목록2. 지상에 등기사항증명서상 ‘토담조 기와지붕 단측주택(15평4홉)’이 등재되어있으나 현재 멸실됨 - 목록3.공부상 지목은 “전”이나 현황은 “답”임, 지상에 매각에서 제외되는 강진군 농업용수 관정시설(조적조 슬래브지붕 약 6,3㎡)이 소재함 -부동산표시 1번은 노해마을회관 동측에 위치함.

국토부실거래가 전라남도 강진군 신전면 용월리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.09.10	대	계획관리	8m미만	377	1,000
25.08.05	잡종지	생산관리	8m미만	2459	3,050
25.08.05	잡종지	생산관리	8m미만	1622	2,020
25.06.19	답	농림	8m미만	1849	3,513
25.06.19	답	농림	8m미만	1951	3,707
25.06.19	답	농림	8m미만	3057	6,114
25.06.19	답	농림	8m미만	838	1,592
25.06.19	답	계획관리	-	830	1,245
25.06.19	답	농림	8m미만	2371	4,505
25.06.12	잡종지	생산관리	8m미만	6889	8,991
25.06.12	잡종지	생산관리	8m미만	7	9
25.05.27	전	계획관리	12m미만	1127	1,248
25.05.27	전	계획관리	8m미만	2555	2,732
25.05.27	답	계획관리	12m미만	221	244
25.05.27	전	계획관리	12m미만	890	986
25.05.14	임야	생산관리	8m미만	170	400
25.05.14	임야	생산관리	8m미만	924	2,000
25.05.14	전	생산관리	8m미만	1580	3,400
25.05.14	답	생산관리	8m미만	2007	4,300
25.05.14	창고용지	농림	8m미만	605	1,500
25.04.03	임야	생산관리	8m미만	5381	1,600
25.03.18	답	농림	8m미만	1928	3,500
25.03.18	답	농림	8m미만	2994	5,435
25.03.18	답	농림	8m미만	2896	5,257
25.03.18	답	농림	8m미만	2951	5,357
25.03.18	답	농림	8m미만	575	1,044
25.03.14	잡종지	생산관리	8m미만	7	9
25.03.14	잡종지	생산관리	8m미만	6889	8,991
25.03.04	전	농림	8m미만	1098	2,000
25.02.28	전	계획관리	12m미만	680	617
25.02.28	답	농림	8m미만	2255	4,092
25.02.28	답	농림	8m미만	2515	2,282
25.02.25	답	생산관리	12m미만	83	100
25.02.21	대	계획관리	8m미만	281	595
25.02.21	전	계획관리	8m미만	731	1,547
25.02.21	전	계획관리	-	800	1,694
25.02.20	전	계획관리	8m미만	532	800
25.01.23	임야	생산관리	12m미만	260	60
25.01.23	임야	생산관리	12m미만	383	90
25.01.23	임야	생산관리	-	143	20
25.01.23	도로	생산관리	-	198	10
25.01.23	전	생산관리	12m미만	679	820
25.01.13	답	농림	8m미만	3846	8,141
25.01.13	답	농림	8m미만	3393	7,182
25.01.13	답	농림	8m미만	3008	6,370
24.12.22	임야	계획관리	-	493	5,000
24.11.01	임야	농림	-	1523	2,810
24.11.01	임야	생산관리	8m미만	9184	16,947
24.11.01	전	생산관리	8m미만	3311	6,110
24.11.01	전	생산관리	8m미만	211	389
24.11.01	전	생산관리	8m미만	2255	4,161
24.11.01	전	생산관리	8m미만	77	142
24.11.01	전	생산관리	8m미만	4991	9,210
24.11.01	답	농림	8m미만	2038	3,696
24.11.01	답	생산관리	12m미만	1032	1,872
24.10.28	답	농림	8m미만	1974	3,300
24.10.22	전	계획관리	8m미만	169	660
24.08.28	대	계획관리	8m미만	306	372
24.08.28	대	계획관리	8m미만	505	612
24.08.26	전	농림	8m미만	4187	10,468
24.07.26	답	계획관리	-	1137	1,708
24.07.26	전	계획관리	-	460	691
24.07.26	전	계획관리	-	902	1,381
24.07.09	답	농림	8m미만	370	560
24.06.12	답	농림	8m미만	3668	6,028
24.06.12	답	농림	8m미만	2375	4,043
24.06.12	답	농림	8m미만	1734	2,788
24.06.12	답	농림	8m미만	1872	3,010
24.06.12	답	농림	8m미만	3019	4,961
24.05.24	임야	농림	-	929	113
24.05.17	답	농림	8m미만	2013	3,300
24.05.07	전	계획관리	-	208	593
24.05.07	전	계획관리	12m미만	378	3,327
24.05.07	전	계획관리	-	483	1,390
24.05.07	대	계획관리	8m미만	185	633
24.05.07	전	계획관리	-	367	1,057
24.04.29	전	농림	-	1045	2,528
24.04.05	답	농림	8m미만	2962	1,000
24.04.03	답	농림	8m미만	2244	4,100
24.04.03	답	농림	8m미만	2374	4,282
24.04.03	전	계획관리	8m미만	192	174
24.03.09	답	계획관리	8m미만	393	154
24.03.09	전	계획관리	-	516	546
24.03.07	전	농림	-	965	1,168
24.03.06	대	계획관리	8m미만	261	395
24.03.05	답	농림	8m미만	2714	4,926
24.02.28	전	농림	8m미만	897	1,620
24.02.23	전	계획관리	12m미만	566	580
24.02.23	전	계획관리	-	1025	990
24.02.23	전	계획관리	-	2132	2,360
24.02.23	전	계획관리	-	618	650
24.02.23	전	계획관리	12m미만	317	320
24.02.05	답	농림	8m미만	2849	4,740

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년10월6일	소유권 한OO		소멸
2	2025년2월25일	강제경매 신OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	용월리257번지북동측토지 일부	없음 [월]없음
강OO			미상
비고 (매각물건 명세서)	강진군: 목록3. 농업용수 관정시설 관련하여 위 점유자 강진군 농어촌개발과 농업기반팀 담당자에게 문의한 바, 본건 토지를 소유자에게 토지사용 승낙서를 받고 2021년도경부터 무상 점유사용한다고 함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 장흥지원 (593-30)전라남도 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1 (남동리) 대표 : 061)860-1500 관할지역 : 장흥군, 강진군
등기소	광주지방법원 본원 강진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)432-2564, 전남 강진군 강진읍 중앙로 212 (동성리 19-4))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	56,406,000원 40,346,685원	72% 2회
6개월	5건	34,694,012원 22,917,537원	61% 3.2회
12개월	7건	121,230,951원 74,060,955원	66% 2.7회

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