감정가	145,656,000 원
최저가	(100%) 145,656,000 원
보증금	(10%) 14,565,600 원
청구액	217,524,499 원

경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 164

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사건번호	2024타경105313
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.27(목) 10:00 입찰 10일전
토지면적	2,142.00㎡(647.96 평)
건물면적
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	창OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 105313

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 438일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 438일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2006.3.13.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일부 농경지 및 휴경지, 일부 묘지(평장묘)로 이용 중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 농지전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있으며, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다 는 진전면사무소의 사실조회회신 제출됨. 지상 일부에 분묘(평장묘) 다수기 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명), 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 지상에 있는 과수 목을 포함하여 평가하였으며, 철거 및 이설이 가능한 농막(농업용하우스) 1동은 평가 및 매각 제외. 지적도상 맹지임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-03	경매접수
~2일	2024-09-05	경매개시결정
~440일		배당요구종기일
~450일	2025-11-27	100%	145,656,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	고사리 164	전	2142 ㎡ (647.96평)
1) 위치/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 고사리 소재 "원산저수지" 남측 인근에 위치하며, 주위는 취락가, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 공히 본건까지 제 차량의 출입 불가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호1) 토지는 사다리형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 토질은 보통이고 농경지로 이용 기호2) 토지는 부정형의 토지로서 서측으로 하향경사지로서 토질 및 지반은 보통이고 일부 묘지이용, 일부 농경지 및 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 본건 기호1) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 농경지를 경유하여 접근가능하고, 기호2) 토지는 지적도상 맹지이나, 북서측의 인접 임야를 경유하는 진입로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2021-12-23)(진전천_하천구역)<하천법>. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 의견서 3페이지 "7.그 밖의 사항" 참조. 7)공부와의 차이 의견서 3페이지 "7.그 밖의 사항" 참조. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 미상임. 닫기
참고 사항	일부 농경지 및 휴경지, 일부 묘지(평장묘)로 이용 중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 농지전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 처분 대상이 될 수 있으며, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다는 진전면사무소의 사실조회회신 제출됨. 지상 일부에 분묘(평장묘) 다수기 소재하며(분묘기지권 성립여부 불분명), 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 지상에 있는 과수목을 포함하여 평가하였으며, 철거 및 이설이 가능한 농막(농업용하우스) 1동은 평가 및 매각 제외. 지적도상 맹지임. 본건1.`농경지(답)` 본건2.일부 `묘지`, 일부 `농경지(전)` 및 `휴경지` 상

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1993년12월28일	소유권 박OO		소멸
2	2006년3월13일	근저당권 마OOOO	26,000,000	소멸기준
3	2006년3월13일	지상권 마OOOO		소멸
4	2010년4월5일	근저당권 마OOOO	20,800,000	소멸
5	2015년6월4일	근저당권 창OOOO	39,000,000	소멸
6	2016년10월19일	근저당권 창OOOO	78,000,000	소멸
7	2022년10월12일	근저당권 창OOOO	120,000,000	소멸
8	2024년9월5일	임의경매 창OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	170,587,386원 43,506,250원	21% 8.4회
6개월	18건	427,454,986원 262,452,217원	27% 7.2회
12개월	37건	294,737,591원 154,158,030원	28% 6.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.