감정가	438,115,520 원
최저가	(100%) 438,115,520 원
보증금	(10%) 43,811,552 원
청구액	282,587,140 원

경상남도 창원시 마산합포구 창동 20-3

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사건번호	2024타경2605
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.11.27(목) 10:00 입찰 5일전
토지면적	246.50㎡(74.57 평)
건물면적	632.43㎡(191.31 평)
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	김OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2605

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 425일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 425일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.9.16.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 목록1. 도로로 이용 중임. 목록2. 상업용 건부지로 이용 중임. 목록1.2. 일반건축물대장상 2필지 일단의 토지로 등재되어 있으나, 각 필지는 ‘도로 및 건부지’로 각각 다른 용도로 이용되고 목록3. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. 본건 건물 중 지상3층은 공있어 구분하여 평가하였음. 부상 ‘근린생활시설’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-12	경매접수
~11일	2024-09-23	경매개시결정
~95일	2024-12-16	배당요구종기일
~441일	2025-11-27	100%	438,115,520	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	창동 20-3	도로	13.2 ㎡ (3.99평)
토지	창동 84	대	233.3 ㎡ (70.57평)
건물	창동 20-3	1층 근린생활시설 및 주택 철근콘크리트조	150.45 ㎡ (45.51평)
	창동 20-3	2층 근린생활시설 및 주택 철근콘크리트조	149.78 ㎡ (45.31평)
	창동 20-3	3층 주택 철근콘크리트조	159.5 ㎡ (48.25평)
	창동 20-3	지하 근린생활시설 및 주택 철근콘크리트조	135.9 ㎡ (41.11평)
제시외 건물	창동 20-3	창고	6 ㎡ (1.82평)	포함
	창동 20-3	계단실	3.2 ㎡ (0.97평)	포함
	창동 20-3	계단실 및 창고	27.6 ㎡ (8.35평)	포함
1) 위치/일반상업지역/버스정류장/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 부림동 소재 "마산부림시장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 음식점, 점포, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 후면 상가지대임. 2)교통상황 본건 및 본건 인근까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건 기호(1),(2)토지는 평지 내 부정형 토지이며, 현황 “상업용 건부지 및 도로”로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 진입도로(기호(1))와 연접하여 폭 8미터 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 - 기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. - 기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타사항은 아래와 같음. 본건 기호(1),(2)토지는 일반건축물대장상 2필지 일단의 토지로 등재되어 있으나, 각 필지는 “도로 및 건부지” 로 각각 다른 용도로 이용되고 있는점, 본건 기호(1)토지는 지목 및 현황 “도로”인 점을 고려하여 개별요인에서 비교·검토하여 구분 평가하였음. 1)건물의 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 및 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 1982년 02월 25일) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 2)이용상태 근린생활시설 및 주택으로 이용 중임. 3)설비내역 위생 및 급·배수설비, 주택 부분에 난방설비가 되어 있음. 4)부합물 및 종물 본건에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠,㉡)이 소재하고, 감정평가목적 등을 고려 실측면적으로 평가하였으며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단 되는바, 토지 평가시 이에 구애 없이 평가하였음.(※소유권 확인 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인 하시기 바람.) 5)공부와의 차이 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타사항은 아래와 같음. -본건 기호(3)건물의 내부확인은 현장조사시 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부구조와 현황을 확인하지 못하였는바, 귀 제시목록에 따라 외부관찰 및 탐문에 의거 평가하였으니, 경매 진행시 참고 하시기 바람. -본건 기호(3)건물의 지상3층은 공부상 “근린생활시설”로 등재되어 있으나, 현황 “주택”으로 이용 중인 것으로 조사됨. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록1. 도로로 이용 중임. 목록2. 상업용 건부지로 이용 중임. 목록1.2. 일반건축물대장상 2필지 일단의 토지로 등재되어 있으나, 각 필지는 ‘도로 및 건부지’로 각각 다른 용도로 이용되고 있어 구분하여 평가하였음. 목록3. 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물(감정평가서상 기호 ㄱ~ㄷ) 매각 포함. 본건 건물 중 지상3층은 공부상 ‘근린생활시설’이나, 현황 ‘주택’으로 이용 중임. 본건1.`도로` 본건2.현황`대

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년6월11일	소유권 박OO		소멸
2	2021년9월16일	근저당권 김OOOO	314,400,000	소멸기준
3	2024년9월13일	가압류 김OOOO	22,510,232	소멸
4	2024년9월24일	임의경매 김OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
신OO	3층 전부	1,500만원 [월]40만원	O
신OO	2010.03.22	2024.11.4.	2012.3.12.부터2014.3.12.까지
오OO	미상	미상 [월]미상	X
오OO	2022.06.30 미상		미상
추OO	미상(상가건물임대차현황서상:2층)	미상(상가건물임대차 현황서상:500만원) [월]미상(상가건물임대차 현황서상:30만원)
추OO	2022.02.03.(상가건물임대차현황서상) 미상		2022.01.25.~2023.01.25.(상가건물임대차현황서상)
비고 (매각물건 명세서)	신영순 : 본건 건물 중 1층, 3층 전부 점유사용하며, 3층은 전 배우자인 구만철(전입세대확인서상 등재되어 있으나, 별도의 임 오만진 : 전입세대확인서상 등재되어 있음. 추성준 : 상가건물임대차현황서상 등재되어 있음.대차관계는 없음)이 실거주하고 있는 것으로 현황조사됨(현장구술). 임차인 신영순이 제출한 권리신고 및 배당요구신 청서(2024.11.04.자)에 첨부된 부동산임대차계약서(2개) 중 ① 2010. 3. 12.자 계약서에는 ‘임대인-박경복(현 소유자 임), 임대할 부분-1층상가 2012. 3. 11.까지’로, ② 작성일자를 확인할 수 없는 계약서에는 ‘임대인-배일영(전 소유자임), 임대할 부분-3층전체, 1 층 가계 2개, 보증금-1,500만원, 월세-600,000원, 존속기간-2012. 3. 12.부터 2014. 3. 12.까지’로 각 기재되어 있음. 신영순의 주민등록초본상 전입신고일은 2024. 10. 25.이며, 구만철의 주민등록초본상 전입신고일은 2023. 1. 13.임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	940,440,965원 490,230,000원	45% 4.5회
6개월	10건	783,715,272원 401,274,570원	42% 4.7회
12개월	17건	916,296,137원 455,331,218원	45% 4.4회

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