감정가	28,892,700 원
최저가	(100%) 28,892,700 원
보증금	(10%) 2,889,270 원
청구액	16,210,761 원

울산광역시 울주군 두서면 내와리 산68-2

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경797
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.11.26(수) 10:00 입찰 10일전
토지면적	3,321.00㎡(1,004.60 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	우OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 797

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:052-216-8269))입니다.
입찰일은 2025-11-26입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 656일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 656일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023.08.17. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.맹지임. 2.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납 으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 3.미확인 분묘 소재 가능성 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-01-29	경매접수
~1일	2024-01-30	경매개시결정
~657일		배당요구종기일
~667일	2025-11-26	100%	28,892,700	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	내와리 산68-2	임야	3321 ㎡ (1,004.60평)	지분 3분의1 전부
1) 위치/농림지역/보전관리지역/자연녹지지역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 "외고산옹기마을" 서측 원거리에 위치하며 주위는 대부분 자연림상태로 구성되어 있음. 1)위치 및 주위환경 본건토지(1)은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "활천I.C" 서측 원거리에 소재하는 "효도의 집" 남측이 위치하는 임야로서 주위는 농지,임야및 자연마을 등으로 형성된 지역입니다. 2)교통상황 시외곽지대로 대체로 교통여건은 불리한 편입니다. 2)교통상황 본건 인근까지는 교통사정은 불리한 편임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 임야로서 자연림상태임. 3)형태 및 이용상태 사다리형에 유사하며 현재 자연림상태입니다. 4)인접 도로상태 맹지임. 4)인접 도로상태 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법>, 가축사육제한구역. 5)토지이용계획 및 제한상태 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 없음 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건은 1975.12.29일자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지이나 현재는 자연림상태입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	1.맹지임. 2.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음. 3.미확인 분묘 소재 가능성 있음. 부동산의 표시 1.은 소나무 잡목 자생하는 임야임. 부동산의 표시 2.는 부정형의 경사지로 소나무 잡목 자생하는 임야임.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두서면 내와리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.22	임야	생산관리	12m미만	1150	3,000
25.09.19	전	생산관리	8m미만	1044	5,700
25.09.19	임야	생산관리	8m미만	1724	9,400
25.09.19	임야	생산관리	-	89	500
25.09.17	답	생산관리	8m미만	1230	6,717
25.09.17	답	생산관리	8m미만	1114	6,083
25.09.16	답	생산관리	8m미만	3856	21,000
25.09.08	답	생산관리	8m미만	5632	27,260
25.07.23	임야	생산관리	-	664	1,300
25.07.23	임야	생산관리	-	664	1,300
25.07.23	도로	생산관리	8m미만	99	200	지분
25.07.23	도로	생산관리	8m미만	99	200	지분
25.07.18	답	생산관리	8m미만	863	4,200
25.07.16	답	생산관리	-	417	1,600
25.07.14	답	생산관리	8m미만	5632	27,260
25.05.14	답	보전관리	-	1111	720
25.04.28	임야	보전관리	-	1770	250
25.04.20	답	보전관리	8m미만	440	2,100
24.12.30	대	계획관리	8m미만	251	3,000
24.08.06	임야	농림	8m미만	7007	2,800	지분
24.08.05	과수원	보전관리	-	397	1,000	지분
24.08.01	답	생산관리	12m미만	1115	7,400
24.06.28	전	생산관리	-	195	591
24.06.27	임야	자연녹지	-	373	300
24.06.10	임야	생산관리	8m미만	126	400
24.04.27	전	보전관리	8m미만	764	2,200
24.03.27	답	농림	-	706	4,660
24.03.27	답	농림	-	1572	10,375
24.03.27	답	농림	-	1306	9,011
24.03.26	임야	농림	8m미만	555	500
24.02.29	제방	보전관리	-	300	3,100
24.02.29	답	보전관리	-	2789	13,600
24.02.29	답	보전관리	-	244	2,000
24.02.29	답	보전관리	-	709	7,900
24.02.29	답	보전관리	-	88	800
24.02.29	도로	보전관리	-	15	100
24.02.29	답	보전관리	-	500	9,500
24.02.26	임야	농림	8m미만	18991.5	3,900	지분
24.02.26	임야	농림	8m미만	25487.5	5,200	지분
24.02.26	임야	농림	8m미만	4264.5	900	지분
24.02.22	임야	농림	-	319537	46,013
24.01.10	임야	생산관리	8m미만	12	50	지분
24.01.10	임야	생산관리	8m미만	12	50	지분
24.01.10	임야	생산관리	8m미만	714	7,650

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1997년12월31일	소유권 조OO		소멸
2	2014년8월22일	소유권 이OO		소멸
3	2023년8월17일	가압류 우OOOO	15,411,730	소멸기준
4	2024년1월30일	강제경매 우OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	17건	263,035,599원 88,396,948원	29% 4.5회
6개월	23건	269,883,200원 99,440,830원	31% 4.3회
12개월	49건	251,723,786원 93,897,225원	33% 4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.