감정가	3,797,632,000 원
최저가	(100%) 3,797,632,000 원
보증금	(10%) 379,763,200 원
청구액	2,980,457,610 원

경상북도 경주시 하동 459-1

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사건번호	2025타경421
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.11.25(화) 10:00 입찰 2일전
토지면적	25,012.00㎡(7,566.13 평)
건물면적
채무/소유자	신OO / 이OO외 1명
채권자	농OOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 421

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 경주지원((전화:770-4368))입니다.
입찰일은 2025-11-25입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 FF02 입니다.
이 법원에는 경주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.10.14. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: [목록 2,3,5,6,8,9] 위 지상에 존재하는 건물에 대하여 법정지상권 성립여지 있음

1. 일괄매각 2. 토지만의 매각임 (지상에 소재하는 제시외 건물 매각 제외하며, 제시외 건물로 인하여 제한 받는 감정가임) 3. 본건 토지 공부상 지목은 '임야' 이나, [목록 1-9]은 현황 토목공사가 완료된 '잡종지 및 일부[목록6,7] 법면' 상태이며, [목 록10]은 현황 '도로'임. 4. 본건 토지 건축허가를 득하여, 토목공사 완료 후 일부 토지는 건물 신축공사가 중단 된 상태임(건축허가 내역 감정서 참조)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-26	경매접수
~1일	2025-05-27	경매개시결정
~74일	2025-08-08	배당요구종기일
~183일	2025-11-25	100%	3,797,632,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	하동 459-1	임야	1361 ㎡ (411.70평)
	하동 459-4	임야	1926 ㎡ (582.62평)
	하동 459-5	임야	1991 ㎡ (602.28평)
	하동 459-6	임야	1657 ㎡ (501.24평)
	하동 459-7	임야	2991 ㎡ (904.78평)
	하동 459-8	임야	4101 ㎡ (1,240.55평)
	하동 459-9	임야	3371 ㎡ (1,019.73평)
	하동 459-10	임야	3702 ㎡ (1,119.86평)
	하동 459-11	임야	1366 ㎡ (413.22평)
	하동 459-12	임야	2546 ㎡ (770.17평)
1) 위치/녹지지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경주시 하동 소재 ""하동지"" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 펜션, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1),4),5): 서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄한 부정형의 토지보서, ""잡종지"" 상태입니다. 일련번호 2),3): 서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄한 가장형의 토지로서, ""잡종지"" 상 태입니다. 일련번호 6),7): 서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, ""잡종지 및 일부 법면"" 상태입니다. 일련번호 8),9): 서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄한 부정형의 토지보서, ""잡종지"" 상 태입니다.. 일련번호 10): 서측 하향 완경사지대에 부정형의 토지보서, ""도로"" 상태입니다. 4)인접 도로상태 일련번호 1),7): 남서측 및 진입도로인 ""일련번호 10)"" 토지(폭 약5m 포장도로)와 접합니다. 일련번호 2)~6): 진입도로인 ""일련번호 10)"" 토지(폭 약5m 포장도로)와 접합니다. 일련번호 10): 본건 토지가 폭 약5m의 포장도로로서 남서측 인접 도로와 연결되어 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1)~10): 보전녹지지역(2015-01-19),가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 ""일련번호 2),3),5),6),8),9)"" 지상에 신축공사 중 중단된 건물 소재합니다. 7)공부와의 차이 본건 ""일련번호 1)~9)"" 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황 토목공사가 완료된 ""잡종지 및 일부 법면(일련번호 6,7)"" 상태이며, ""일련번호 10)"" 토지는 공부상 지목이 ""임야""이나, 현황 ""도로"" 상태입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각 2. 토지만의 매각임 (지상에 소재하는 제시외 건물 매각 제외하며, 제시외 건물로 인하여 제한 받는 감정가임) 3. 본건 토지 공부상 지목은 '임야' 이나, [목록 1-9]은 현황 토목공사가 완료된 '잡종지 및 일부[목록6,7] 법면' 상태이며, [목록10]은 현황 '도로'임. 4. 본건 토지 건축허가를 득하여, 토목공사 완료 후 일부 토지는 건물 신축공사가 중단 된 상태임(건축허가 내역 감정서 참조)

국토부실거래가 경상북도 경주시 하동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.12	전	생산녹지	-	694	10,500
25.10.03	답	보전녹지	-	1375	2,303
25.10.03	답	보전녹지	-	959	1,613
25.10.03	답	보전녹지	-	2420	4,084
25.09.10	대	생산녹지	-	27	1,570
25.09.10	대	생산녹지	-	138	8,050
25.09.10	대	생산녹지	-	50	2,910
25.09.10	대	생산녹지	-	69	4,030
25.09.10	대	생산녹지	-	882	51,460
25.09.10	대	생산녹지	-	519	30,280
25.09.10	대	생산녹지	-	523	30,510
25.09.10	대	생산녹지	-	328	19,140
25.09.10	대	생산녹지	8m미만	1474	98,000
25.09.10	대	생산녹지	-	276	17,040
25.09.10	대	생산녹지	8m미만	18	1,270
25.09.10	도로	생산녹지	8m미만	25	1,760
25.09.10	도로	생산녹지	-	108	6,670
25.09.10	도로	생산녹지	-	256	14,950
25.09.10	도로	생산녹지	8m미만	182	300
25.09.10	대	생산녹지	-	48	2,800
25.09.10	대	생산녹지	-	188	11,600
25.09.10	대	생산녹지	-	307	18,950
25.09.10	대	생산녹지	-	146	9,010
25.06.30	답	생산녹지	-	1456	19,881
25.06.30	답	생산녹지	-	379	5,175
25.06.30	답	생산녹지	-	1577	19,944
25.02.25	도로	자연녹지	8m미만	25	400	지분
24.05.25	답	보전녹지	-	1501	13,300
24.05.25	답	보전녹지	-	1302	16,900
24.05.25	답	보전녹지	8m미만	1854	24,100
24.03.12	임야	보전녹지	-	1190	3,600
24.02.15	답	보전녹지	-	3075	16,740
24.01.20	도로	생산녹지	-	467	5,861	지분
24.01.20	도로	생산녹지	-	242	3,037	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년4월25일	소유권 농OOOO		소멸
2	2021년10월14일	(1)근저당권설정 엠OOOO	1,584,000,000	소멸기준
3	2021년10월14일	(2)근저당권설정 태OOOO	1,632,000,000	소멸
4	2021년10월14일	지상권 엠OOOO		소멸
5	2025년5월27일	임의경매 농OOOO		소멸
6	2025년7월28일	압류 경OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-08)

조사된 임차내역이 없습니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 경주지원 (381-45)경상북도 경주시 화랑로 89 (동부동 203) 대표 : 054)770-4300, 야간 : 054)770-4380 관할지역 : 경주시
등기소	대구지방법원 경주지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(054)742-9346, 경북 경주시 화랑로 89 (동부동 203))
세무서	경주세무서 (대표:054-779-12, 팩스:054-743-4408, 경상북도 경주시 원화로 335 (성동동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	568,111,531원 179,592,286원	47% 2.9회
6개월	24건	474,968,494원 146,873,375원	38% 3.8회
12개월	62건	310,259,292원 135,582,978원	41% 3.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.