감정가	1,749,563,000 원
최저가	(70%) 1,224,694,000 원
보증금	(10%) 122,469,400 원
청구액	1,475,151,170 원

경상북도 김천시 덕곡동 산29-15

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사건번호	2025타경197
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.22(금) 10:00 입찰 9일전
토지면적	16,163.00㎡(4,889.31 평)
건물면적
채무/소유자	주OOO OOOOO / 이OO외 2명
채권자	알OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 197

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 김천지원((전화:054-420-2095))입니다.
입찰일은 2026-05-22입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 FF04 입니다.
이 법원에는 김천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 482일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 482일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 12. 30. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

1. 농지법상 농지취득자격증명을 제출해야 하는 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출하지 아니함 으로써 매각불허가결정이 된 때에는 매수신청 보증금을 반환하지 않고 이를 배당할 금액에 산입함 2. 별지와 같음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-15	경매접수
~1일	2025-01-16	경매개시결정
~96일	2025-04-21	배당요구종기일
~310일	2025-11-21	100%	1,749,563,000	유찰
~338일	2025-12-19	70%	1,224,694,000	변경
~492일	2026-05-22	70%	1,224,694,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	덕곡동 산29-15	임야	2479 ㎡ (749.90평)
	덕곡동 산29-20	임야	2218 ㎡ (670.95평)
	덕곡동 383-2	답	165 ㎡ (49.91평)
	덕곡동 385-1	과수원	10774 ㎡ (3,259.14평)
	덕곡동 385-5	과수원	527 ㎡ (159.42평)
1) 위치/일반상업지역/자연녹지지역/보전산지/차량진출입 가능/차량진출입 가능/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/유류보일러 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1)~(5)토지는 경상북도 김천시 덕곡동 소재 '호동마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 시가지주변 농촌지대로서 농가주택 및 농경지, 야산 등으로 형성되어 있고, 기호(6)토지는 경상북도 구미시 원평동 소재 '구미초등학교' 남동측인근에 위치하며, 주위는 도심내 각종 상업시설 및 후면의 주택 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 기호(1)~(5)토지는 본건 및 본건 인근까지 차량 진출입 가능하고, 시가주 주변 농촌지대로 서의 제반 교통사정은 보통인 편이고, 기호(6)토지는 본건까지 차량진출입 가능하고, 도심 내 상가지대로서의 대중교통을 비롯한 제반 교통사정은 양호한 편임. 3)형태 및 이용상태 기호(1)토지는 남동측 하향의 완경사지를 2계단식으로 조성된 부정형의 토지로서 동측일부 는 경사진 진출입로로 사용하고 있고 여타 부분은 휴경지상태이며, 남서측일부에는 타인소 유로 추정되는 제시외 건물 (ㄱ)(ㄴ)이 걸쳐 소재함. 기호(2)토지는 동측 하향의 완경사진 부정형의 자연림 상태임. 기호(3)(5)토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 휴경지 상태임. 기호(4)토지는 동측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 휴경지로서 서측 부분은 법면경사지 상태임. 기호(6)토지는 인접지대와 대체로 등고, 평탄한 가로장방형의 상업용 건부지임. 4)인접 도로상태 기호(1)토지 동측으로 폭 약3미터, 기호(4)토지 북동측으로 폭 약3미터의 포장도로에 접하 며, 기호(2)(3)(5)토지는 지적도상 맹지로서 기호(1)(4)토지를 경유하여 접근 가능하고, 기호(6)토지는 북서측으로 폭 약5~6미터, 북동측으로 폭 약3미터의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1)~(5)토지 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(전 축종))에 속하고, 기호(1)(2)토지는 준보전산지에 속함. 기호(6)토지는 일반상업지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한 구역), 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화지역(금오시장 일원 도시재생활성 화지역)에 속함. 6)제시목록 외의 물건 기호(1)토지 일부에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(ㄱ)(ㄴ)은 타인소유로 추정되어 본 평가에 서 제외하였음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 1)건물의 구조 기호(7)철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕(1,2층) 및 샌드위치판넬구조 조립식판넬지붕(3층) 지상3층건으로서 사용승인 : 1,2층 1987.08.24일, 3층은 1994.06.01 증축 외벽 : 1,2층은 외장타일 붙임, 3층은 판넬노출 내벽 : 1,2층은 벽지마감, 일부 타일 바닥 : 1층은 우드타일, 2층은 장판지, 일부 타일 등 마감 창호 : 알미늄섀시, 하이섀시, 목재 유리 이중창 등임. 2)이용상태 기호(7)건물 1층 : 사무실 2층 : 주택 3층 : 창고 3)설비내역 위생 및 급배수설비와 2층 주택부분에 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음. 4)부합물 및 종물 별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 (ㄷ)~(ㅁ)이 소재하여 개략적인 실측 에 의거 면적사정, 평가하였음. 5)공부와의 차이 본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 2층은 실제 '주택'임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상임. - 기타 : 본 건물 중 일부는 현장조사를 위한 수차례 방문에도 불구하고 시건장치 및 거주 인 부재 등으로 상세한 내부확인이 부득이 곤란하여 내부구조 및 내부 마감재 등 은 건축물대장상의 도면, 외관상으로 유추되는 유사한 수준의 건물들의 통상적인 내부구조와 마감재 등을 기준으로 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 목록1,2,4 수목포함. 목록1 토지 일부에 걸쳐 소재하는 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ)은 타인소유로 추정되어 매각제외하고, 일부 타인점유 감안평가. 이로 인한 법정지상권 성립여부 불분명. 목록3,4,5 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환). 목록2,3,5는 지적도상 맹지로 목록1,4 토지를 이용하여 접근가능. ㄱ.덕곡동 산29-15, 383-2, 385-1, 385-5번지는 인접한 토지 및 상호간에 경에 사진과 같이 `제시외 시설물`이 소재함

국토부실거래가 경상북도 김천시 덕곡동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.04.22	과수원	자연녹지	8m미만	765.63	10,885	지분
26.04.22	과수원	자연녹지	8m미만	321	4,564
26.04.15	전	자연녹지	-	792.5	10,000	지분
26.04.08	임야	자연녹지	8m미만	2210.25	1,500	지분
26.04.08	임야	자연녹지	8m미만	2210.25	1,500	지분
26.04.02	임야	자연녹지	8m미만	2210.25	1,500	지분
26.03.31	대	자연녹지	8m미만	178	3,200
26.03.31	대	자연녹지	8m미만	212	3,800
26.03.13	임야	자연녹지	8m미만	2210.25	1,500	지분
26.02.26	전	제2종일반주거	8m미만	292	25,930
26.02.12	임야	제1종일반주거	12m미만	565	20,000
26.02.12	임야	제1종일반주거	12m미만	565	20,000
25.12.31	임야	준주거	-	839	25,370
25.12.08	전	제1종일반주거	-	240	4,850
25.12.06	답	제1종일반주거	8m미만	1039	12,280
25.11.13	답	제1종일반주거	8m미만	715	7,363
25.10.23	전	자연녹지	8m미만	919	6,900
25.10.23	임야	자연녹지	8m미만	151	1,100
25.10.15	답	농림	8m미만	1818	8,250
25.08.07	답	농림	8m미만	3946	24,000
25.08.07	답	농림	8m미만	1990	9,430
25.08.07	답	농림	8m미만	2020	9,570
25.07.03	답	계획관리	8m미만	1094	3,550
25.07.03	답	농림	8m미만	2003	9,680
25.06.20	답	농림	8m미만	3699	22,194
25.03.24	체육용지	준주거	12m미만	360	25,000
25.03.24	체육용지	제2종일반주거	12m미만	314	22,000
25.03.24	잡종지	준주거	8m미만	851	50,000
25.03.07	답	제1종일반주거	8m미만	1706	44,600	지분
25.02.28	답	농림	8m미만	740	4,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년7월11일	소유권 이OO		소멸
2	2021년12월30일	근저당권 김OOOO	1,548,000,000	소멸기준
3	2021년12월31일	지상권 김OOOO		소멸
4	2022년3월8일	근저당권 김OOOO	96,000,000	소멸
5	2024년4월5일	근저당권 서OO	130,000,000	소멸
6	2025년1월17일	임의경매 알OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-21)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 김천지원 (395-18)경상북도 김천시 물망골길 39 (삼락동 1225) 대표 : 054)420-2114, 민원 : 054)420-2071, 야간 : 054)420-2115 관할지역 : 김천시, 구미시
등기소	대구지방법원 김천지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(054)420-2060, 경북 김천시 물망골길 39 (삼락동 1225))
세무서	김천세무서 (대표:054-420-32, 팩스:054-430-6605, 경상북도 김천시 평화길 128 (평화동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	576,530,000원 189,403,333원	45% 2.7회
6개월	6건	295,956,025원 97,878,667원	43% 3회
12개월	10건	249,908,425원 93,381,200원	42% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.