감정가	279,090,000 원
최저가	(70%) 195,363,000 원
보증금	(10%) 19,536,300 원
청구액	0 원

부산광역시 사하구 다대동 산16-4

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경110730
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.24(수) 10:00 입찰 8일전
토지면적	6,645.00㎡(2,010.11 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 110730

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 428일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 428일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.14. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

- 인근 사찰 법륜사 소유 부속건물로 조사된 제시외 건물 제외(법정지상권 성립여지 있음). - 토지 일부(약 810㎡)는 인근 사찰에서 이용 중으로 조사됨. 정확한 경계는 측량 등 확인이 필요하므로 응찰시 유의하시기 바 람. - 최저매각가격은 제시외 건물 및 인근 사찰에서 이용 중으로 인해 토지에 미치는 영향을 감안한 가격임. - 토지 지상의 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가함. - 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우 분묘기지권 성립 여지 있음). - 지적상 맹지임. 산책로 조성되어 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-05	경매접수
~9일	2024-10-14	경매개시결정
~93일	2025-01-06	배당요구종기일
~411일	2025-11-20	100%	279,090,000	유찰
~445일	2025-12-24	70%	195,363,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	다대동 산16-4	임야	6645 ㎡ (2,010.11평)
제시외 건물	다대동 산16-4	사찰 부속건물	25 [제시외 건물 매각에서 제외] ㎡ (7.56평)	제외
1) 위치/자연녹지지역/보전산지/노선버스 정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 "법륜사" 북측 인근에 위치하고 있으며 주위는 자연림, 임도 등으로 이루어진 산림지대로서 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근은 불가능하며 인근 마을에 노선버스 정류장이 위치하고 있음. 3)형태 및 이용상태 남하향의 급경사 및 완경사의 사다리형 토지로서, 자연림, 임도, 인근 사찰 사용부지 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 지적상 맹지임. 산책로 조성되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1) : 자연녹지지역(2023-10-25)(자연녹지지역), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<부산광역시지정문화재보호조례>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 제시외건물 (ㄱ)이 소재함. 사찰(법륜사)의 부속건물로 조사되어 금액 산정하지 아니하였음. 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 ① 본건 토지의 일부(약 810㎡)는 인근 사찰에서 이용중으로 판단됨. 제시외 건물 및 인근 사찰에서 이용중으로 인해 토지에 미치는 영향을 감안하여 평가할 경우의 토지가액을 별지 <감정평가명세표> 상에 기재하였으니 참고하시기 바람. ② 제시외 건물 및 인근 사찰에서 이용중인 부분은 목측 및 위성사진에 의한 것으로 정확한 경계확인은 재확인하시기 바람. 닫기
참고 사항	- 인근 사찰 법륜사 소유 부속건물로 조사된 제시외 건물 제외(법정지상권 성립여지 있음). - 토지 일부(약 810㎡)는 인근 사찰에서 이용 중으로 조사됨. 정확한 경계는 측량 등 확인이 필요하므로 응찰시 유의하시기 바람. - 최저매각가격은 제시외 건물 및 인근 사찰에서 이용 중으로 인해 토지에 미치는 영향을 감안한 가격임. - 토지 지상의 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가함. - 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우 분묘기지권 성립 여지 있음). - 지적상 맹지임. 산책로 조성되어 있음.

국토부실거래가 부산광역시 사하구 다대동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.12	임야	제2종일반주거	-	41	1,000	지분
25.10.29	대	제2종일반주거	12m미만	80	32,000
25.09.04	임야	전용공업	12m미만	1093	152,095	지분
25.09.04	임야	전용공업	-	11	1,531	지분
25.07.15	임야	자연녹지	-	105	790	지분
25.06.08	전	자연녹지	-	236	3,000
25.05.08	잡종지	준공업	-	27	2,379
25.01.24	대	일반공업	8m미만	78.2	13,800	지분
25.01.24	도로	일반공업	-	5	600	지분
25.01.24	도로	일반공업	-	5	600	지분
25.01.10	대	일반공업	-	69.4	8,400
24.11.29	공원	준주거	-	1473.5	175,531
24.11.29	체육용지	준주거	25m이상	2022.1	1,044,139
24.11.29	공원	준주거	-	351.2	41,837
24.11.29	잡종지	준주거	25m이상	8982.6	2,410,753
24.11.29	공원	준주거	-	14.6	1,739
24.11.29	공원	준주거	-	38.6	4,598
24.09.30	잡종지	일반공업	-	615.5	82,086
24.09.11	임야	전용공업	12m미만	251	15,000
24.08.26	대	제2종일반주거	25m이상	456.9	254,876
24.08.09	전	자연녹지	-	189	2,800
24.08.08	전	자연녹지	-	189	2,800
24.07.23	대	제2종일반주거	8m미만	69.67	4,000	지분
24.07.10	대	제2종일반주거	8m미만	187.1	16,600
24.07.04	임야	준공업	8m미만	320	4,201
24.05.27	대	제2종일반주거	12m미만	71	25,800
24.04.08	대	준공업	25m미만	2	630
24.03.29	대	준공업	25m미만	38	17,442
24.01.22	대	제2종일반주거	8m미만	177	20,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2020년10월6일	소유권 김OO	소멸
2	2019년8월20일	소유권 김OO	소멸
3	2016년4월22일	소유권 김OO	소멸
4	2024년10월14일	임의경매 김OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-06)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
정OO
정OO	1997.11.17
비고 (매각물건 명세서)	정수봉:부동산현황조사보고서에 첨부된 전입세대 열람내역서에 등재되어 있는 사람으로서 권리신고 없으므로 점유관계 및 임 대차관계 알 수 없음. 경매신청인으로부터 '임차인 법륜사 대표자 주지 정수봉 및 정수봉은 경매상대방과 무상임대차계약을 한 임차인으로서 임대차계약은 2023. 6. 30.자로 취소, 합의 해지되었고 임대차계약이 끝났음에도 전입세대말소를 하지 않고 있다' 는 내용의 의견서 제출됨.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)812-1350, 부산 강서구 명지국제 7로 77 (명지동 2261))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	161,046,347원 19,100,000원	12% 6회
6개월	3건	443,610,782원 88,105,667원	22% 6회
12개월	3건	443,610,782원 88,105,667원	22% 6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.