감정가	634,754,800 원
최저가	(100%) 634,754,800 원
보증금	(10%) 63,475,480 원
청구액	9,674,630 원

경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47

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사건번호	2024타경3479
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.11.20(목) 10:00 입찰 12일전
토지면적	963.00㎡(291.31 평)
건물면적	442.10㎡(133.74 평)
채무/소유자	지OOO OOOO / 지OOO OOOO
채권자	유OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3479

여의주경매 김대표 조언 한마디

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 634,754,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 9,674,630원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 317일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 317일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024. 1. 5. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

일괄매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(4-6~4-9) 및 제시외 건물(4-1~4-5) 포함]. 목록1은 공부상 창고용지이나 현황 공업용 건부지로 이용 중이며, 지상에 이동 가능한 컨테이너 1개는 평가 및 매각 제외함. 목록2, 목록3은 구거로 이용 중임. 목록4의 주건물은 식품공장, 부속건물은 제2종근린생활시설(제조업소)임. 부속건물 내부의 일부를 중층(사무실 등)으로 이용 중 이며 이를 고려한 감정평가액임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-18	경매접수
~8일	2024-12-26	경매개시결정
~92일	2025-03-20	배당요구종기일
~337일	2025-11-20	100%	634,754,800	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	덕곡리 47	창고용지	931 ㎡ (281.63평)
	덕곡리 47-3	구거	21 ㎡ (6.35평)
	덕곡리 47-5	구거	11 ㎡ (3.33평)
건물	덕곡리 47	단층 공장	234 ㎡ (70.79평)
건물	덕곡리 47	단층 제조업소	179.9 ㎡ (54.42평)
제시외 건물	덕곡리 47	가추	3.2 ㎡ (0.97평)	포함
	덕곡리 47	가추	2.5 ㎡ (0.76평)	포함
	덕곡리 47	가추	2.5 ㎡ (0.76평)	포함
	덕곡리 47	캐노피	20.0 ㎡ (6.05평)	포함
	덕곡리 47	우물	㎡	포함
	덕곡리 47	4주식 리프트	㎡ (0.00평)	포함
	덕곡리 47	저온창고	㎡ (0.00평)	포함
	덕곡리 47	저온창고	㎡ (0.00평)	포함
	덕곡리 47	저온창고	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/차량진출입 가능/차량진출입 가능/판넬지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 "진북일반산업단지" 남측에 위치 하며 주위는 공장, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 2)교통상황 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지(일련번호 1) 및 구거(일 련번호 2, 3)로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 1) 일련번호 1 : 북측으로 약 5m, 서측으로 약 3m내외의 포장도로와 접합니다. 2) 일련번호 2 : 서측으로 약 3m내외의 포장도로와 접합니다. 3) 일련번호 3 : 지적도상 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 1) 일련번호 1 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 2) 일련번호 2, 3 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 1) 일련번호 1 토지상에 부합물 및 종물성격의 제시외건물㉠-㉤이 소재하며, 세부내역은 후 첨 건물 감정평가요항표를 참고바랍니다. 2) 일련번호 1 토지상에 「공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-3호」로서, 제시외 기계기구ⓐ-ⓓ이 소재하며, 세부내역은 후첨 건물 감정평가요항표를 참고바랍니다. 7)공부와의 차이 일련번호 1 토지는 공부상 지목 창고용지이나, 현황 공업용 건부지로 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계는 미상입니다. 2) 일련번호 1 토지상에 이동가능한 컨테이너(사무실 : 5×3m) 1개동이 소재합니다. 1)건물의 구조 1) 일련번호 4-1 일반철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, 벽체 : 판넬마감. 바닥 : 콘크리트 마감. 천장 : 철골트러스 노출위 판넬 잇기. 창호 : PVC새시 단창입니다. 2) 일련번호 4-2 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, 벽체 : 판넬마감. 바닥 : 에폭시 마감. 천장 : 판넬 잇기. 창호 : PVC새시 단창입니다. 2)이용상태 1) 일련번호 4-1 : 식품공장 2) 일련번호 4-2 : 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중입니다. 3)설비내역 제반 위생 및 급배수 설비, 화재발신기 및 전기설비 등 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 [제시외 건물] ㉠ : 판넬조 가추, 약 3.2㎡. ㉡ : 판넬조 가추, 약 2.5㎡. ㉢ : 판넬조 가추, 약 2.5㎡. ㉣ : 경량철골조 판넬지붕 단층, 캐노피, 약 20㎡. ㉤ : 조적조 우물, 1식. [제시외 기계기구] ⓐ : 4주식 리프트, 1식. ⓑ : 저온창고(D:4,000x4,000mm), 1식. ⓒ : 저온창고(D:4,500x4,500mm), 1식. ⓓ : 저온창고(D:4,500x7,000mm), 1식. 5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 일련번호 4-2 건물 내부 중 일부를 중층(사무실 등)으로 이용 중인 것으로 확인되며, 이를 고려하여 재조달원가에 포함하여 일괄 평가하였습니다. 닫기
참고 사항	일괄매각[공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(4-6~4-9) 및 제시외 건물(4-1~4-5) 포함]. 목록1은 공부상 창고용지이나 현황 공업용 건부지로 이용 중이며, 지상에 이동 가능한 컨테이너 1개는 평가 및 매각 제외함. 목록2, 목록3은 구거로 이용 중임. 목록4의 주건물은 식품공장, 부속건물은 제2종근린생활시설(제조업소)임. 부속건물 내부의 일부를 중층(사무실 등)으로 이용 중이며 이를 고려한 감정평가액임. 본건1.제시목록상 `창고용지`이나 현황 `공업용 건부지`로 위 지상에 본

건축물현황

소재지

경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47번지

대지면적

연면적

413.9㎡
(125.42평)

건축면적

413.9㎡
(125.42평)

용적률산정
연면적

413.9㎡
(125.42평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2008.06.24

사용승인일자

2008.08.20

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년1월5일	소유권 지OOOO		소멸
2	2024년1월5일	근저당권 부OOOO	444,000,000	소멸기준
3	2024년6월27일	근저당권 유OOOO	36,000,000	소멸
4	2024년10월11일	가압류 김OO	30,050,000	소멸
5	2024년11월1일	가압류 서OOOO	39,649,012	소멸
6	2024년12월26일	강제경매 유OOOO		소멸
7	2025년3월26일	가압류 손OO	2,322,913	소멸
8	2025년5월15일	압류 창OO		소멸
9	2025년7월7일	가처분 이OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2024년1월5일	소유권 지OOOO		소멸
2	2024년1월5일	근저당권 부OOOO	444,000,000	소멸기준
3	2024년6월27일	근저당권 유OOOO	36,000,000	소멸
4	2024년10월11일	가압류 김OO	30,050,000	소멸
5	2024년11월1일	가압류 서OOOO	39,649,012	소멸
6	2024년12월26일	강제경매 유OOOO		소멸
7	2025년5월15일	압류 창OO		소멸
8	2025년7월7일	가처분 이OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-20)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	2,665,887,943원 1,492,392,500원	50% 4.1회
6개월	10건	2,164,072,855원 1,203,004,570원	46% 4.4회
12개월	17건	1,728,271,186원 926,937,100원	47% 4.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.