감정가	1,076,563,400 원
최저가	(100%) 1,076,563,400 원
보증금	(10%) 107,656,340 원
청구액	89,117,808 원

경기도 포천시 영중면 금주리 10

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사건번호	2024타경3322
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:30 입찰 10일전
토지면적	52,549.00㎡(15,896.07 평)
건물면적	122.40㎡(37.03 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	이OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3322

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원((전화:031-828-0326))입니다.
입찰일은 2026-01-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 NN01 입니다.
이 법원에는 의정부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,076,563,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 89,117,808원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 580일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 580일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 5. 19. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 1. 목록 1, 4 토지 지상의 감정평가서상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명 2. 목록 4 토지 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명

1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㄴ 및 별지 사실조회 회신서상 제시외 물건등 ㄹ~ㅂ 포함(목록 1, 4 토지 지상의 감정 평가서상 제시외 건물 ㄱ, ㄷ은 매각 제외, 재현황조사보고서 참조) 2. 목록 1 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음, 사실조회 회신서 참조) 3. 목록 4 토지는 지적도상 맹지임 4. 목록 4 토지 지상에는 위성사진으로 확인 가능한 소유자 미상의 분묘 수기가 소재하며 이외의 분묘도 있을 수 있으므로 별 도 확인이 필요함 5. 목록 3 건물은 등기사항증명서상 1~2층 전체가 철근콘크리트구조이나 2005. 5. 26.자에 건축물대장상 2층을 경량철골조로 정정함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-27	경매접수
~1일	2024-05-28	경매개시결정
~79일	2024-08-14	배당요구종기일
~542일	2025-11-20	81%	876,413,400	변경
~591일	2026-01-08	100%	1,076,563,400	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	금주리 10	전	3260 ㎡ (986.15평)
	금주리 12-9	대	360 ㎡ (108.90평)
	금주리 산121	임야	48929 ㎡ (14,801.02평)
건물	금주리 12-9	1층 창고 철근콘크리트구조	49.20 ㎡ (14.88평)
건물	금주리 12-9	2층 주택 철근콘크리트구조	49.20 ㎡ (14.88평)
제시외 건물	금주리 10	창고	72 ㎡ (21.78평)	제외
	금주리 12-9	차양	24 ㎡ (7.26평)	포함
	금주리 산121	정자	9 ㎡ (2.72평)	제외
1) 위치/농림지역/보전관리지역/버스정류장/차량접근이 가능/판넬지붕/철근콘크리트구조/방1/화장실1/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1, 2, 4) : 경기도 포천시 영중면 금주리 소재 "금주저수지" 북동측 원거리에 소재 하며 주위는 자연림 및 단독주택(전원주택), 농경지 등으로서 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 기호(1-2) : 대상까지 차량접근이 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하고 운행빈도 등 으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편임. 기호(4) : 대상 인근까지는 차량접근이 가능하나 지적도상 맹지이며 원거리에 버스정류장이 소재하고 운행빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 남측 하향의 완경사지대의 평탄한 부정형 토지로서 현황 "전기타"로 이용중임. 기호(2) : 남측 하향의 완경사지대 내에 평탄하게 조성한 자루형 토지이나 실제 대지 부분은 유사 정방형 토지로서 "대"로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 토지로서 남향의 완경사지가 남측 절반 정도이고 나머지 북측 절반 정도는 다소 급경사를 이루는 남향의 토지로서 임야(자연림)의 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1) : 대상 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) : 대상 남측의 동일인 소유의 기호(1) 토지상을 통하여 접근이 가능함. 기호(4) : 대상 남동측을 따라 구거를 사이에 두고 일부 노폭 약4미터 내외의 도로가 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023- 06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), <가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률> 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지 기호(2) : 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역),가축사육제한구역(2023- 06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(4) : 농림지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06- 22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지 관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 토지 지상에 ㉠ 샌드위치판넬조 판넬지붕 단층(창고) 약72㎡가 소재함. 기호(2) 토지 지상에 ㉡ 목조 판넬지붕 단층(차양) 약24㎡가 소재함. 기호(4) 토지 지상에 ㉢ 목조 판넬지붕 단층(정자) 약9㎡가 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 기호(3) : 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상2층 건물로서("사용승인일":2003.11.24), 외벽, 내벽, 창호의 구체적인 내용은 미상임.(울타리 밖에서 육안으로만 확인함) --"일반건축물대장"상 -1층은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕이며, -2층은 "경량철골조" 아스팔트슁글지붕임. --"건축물현황도"를 기준으로 "내부구조도"를 후첨 "건물개황도"에 도시하였음. 2)이용상태 기호(3) : 지상 1층은 전체를 "창고"로 이용중임. 기호(3) : 지상 2층은 "주택"으로 이용중임.(방1, 주방 및 거실1, 화장실1) --"건축물현황도" 기준임-- 3)설비내역 기본적인 급배수 및 위생설비 등과 난방설비가 되어있을 것으로 추정함. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적개황도 및 건물개황도"와 같이 기호 ㉡이 소재함. 5)공부와의 차이 등기부상은 1-2층 전체가 "철근콘크리트구조"이나, 2005.05.26일에 일반건축물대장상 2층은 "경량철골조" 아스팔트슁글지붕으로 정정하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물 ㄴ 및 별지 사실조회 회신서상 제시외 ㄹ~ㅂ 포함(목록 1, 4 토지 지상의 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ, ㄷ은 매각 제외, 재현황조사보고서 참조) 2. 목록 1 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음, 사실조회 회신서 참조) 3. 목록 4 토지는 지적도상 맹지임 가. 현황조사내용 - 목록1. 및 목록4. 토지 지상에 제시외 주택 1동과 방갈로 1동이 소재하는 바, 누구의 소유인지 여부 및 무허가건물인지, 관할 구청 등에 신고된 건물인지, 건축물대장에 등록되어 있는 건물인지 여부에 대한 조사 1) 누구의 소유인지 여부 - 현장조사 시 출입구가 자물쇠로 시정되어 있어 연락처를 남겨 놓았더니, 이후 채무자겸소유자 김성빈으로부터 연락(15:04)

국토부실거래가 경기도 포천시 영중면

● 매매

면적(㎡), 금액(만원)

● 전세

면적(㎡), 금액(만원)

계약일	유형	연면적	대지	금액	건축
24.03.28	단독	288.76	958	12,000	1997
24.03.11	단독	81.34	660	14,910	2004
24.03.11	단독	81.34	660	14,910	2004
24.03.01	단독	96.69	563	23,900	2010
24.02.01	단독	99.32	493	16,000	1945
24.01.09	단독	47.21	526	7,500	1972

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1984년3월3일	소유권 김OO		소멸
2	2023년5월19일	근저당권 윤OO	150,000,000	소멸기준
3	2023년10월20일	근저당권 김OO	200,000,000	소멸
4	2023년10월26일	근저당권 이OO	100,000,000	소멸
5	2023년11월6일	근저당권 장OO	150,000,000	소멸
6	2023년11월15일	근저당권 신OO	60,000,000	소멸
7	2023년12월18일	근저당권 송OO	145,000,000	소멸
8	2024년4월25일	압류 포OO		소멸
9	2024년5월28일	임의경매 이OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년11월28일	소유권 김OO		소멸
2	2023년5월19일	근저당권 윤OO	150,000,000	소멸기준
3	2023년10월20일	근저당권 김OO	200,000,000	소멸
4	2023년10월26일	근저당권 이OO	100,000,000	소멸
5	2023년11월6일	근저당권 장OO	150,000,000	소멸
6	2023년11월15일	근저당권 신OO	60,000,000	소멸
7	2023년12월18일	근저당권 송OO	145,000,000	소멸
8	2024년4월25일	압류 포OO		소멸
9	2024년5월28일	임의경매 이OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-14)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	2,260,289,354원 1,357,946,143원	46% 2.9회
6개월	20건	3,188,916,874원 1,623,512,740원	50% 2.6회
12개월	34건	2,669,906,286원 1,412,959,810원	56% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.

계약일	연면적	보증금	월세	건축
25.12.11	30.12	0	20
25.12.09	31	500	47	2021
25.10.25	49	1,000	40	2016
25.10.23	121.23	1,000	40	1997
25.10.23	55	500	30	2007
25.10.14	99.7	1,000	50	1997
25.10.09	20	500	35	1994
25.10.07	25	300	35	1996
25.10.03	26	100	40	2009
25.08.28	40.71	300	35	2017
25.08.25	37.71	300	40	2002
25.08.20	157.35	25,364		2025
25.08.19	198.9	500	45	2015
25.08.02	60	300	30	1988
25.07.30	23.04	300	40	2022
25.07.19	36	100	28	1994
25.07.07	245.04	58,000		2022
25.06.27	40.71	500	35	2017
25.06.25	207.5	16,000		2007
25.06.21	82	1,000	45
25.06.19	99	500	65	2003
25.06.07	245.04	300	40	2022
25.05.29	211.76	1,000	50	1997
25.05.24	66	500	40	2013
25.05.16	177.18	20,850		2006
25.05.03	98.9	21,520		1992
25.04.25	144.16	1,000	50	1989
25.04.10	90.87	2,100		1976
25.02.22	55.83	300	25
25.02.21	90	500	40
24.12.17	245.04	300	40	2022
24.12.03	81	120	60	2009
24.11.04	56.98	500	50	2004
24.10.17	27.37	2,025		1954
24.10.17	35.61	4,519		1954
24.10.16	31.5	300	40	1995
24.10.15	83.3	200	35
24.10.08	109.5	300	30	2007
24.10.02	199.9	300	35	1995
24.09.28	124.38	34,000		2005
24.07.10	60.5	500	35
24.07.09	119.13	33,000		2012
24.06.25	82	6,400		1994
24.06.12	23.16	500	20
24.05.11	98.57	15,550		2010
24.05.08	82	500	60	2011
24.05.08	198	1,000	110
24.04.26	23.04	250	40	2022
24.04.10	65.92	21,000		2018
24.04.02	190.52	9,000		2001
24.04.01	125.33	19,475		1962
24.03.18	46.09	100	15
24.02.25	245.04	300	30
24.02.07	30	500	25
24.02.04	57.31	450	55