감정가	497,673,240 원
최저가	(49%) 243,859,000 원
보증금	(10%) 24,385,900 원
청구액	89,115,684 원

경상남도 창원시 진해구 성내동 422

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사건번호	2025타경10153
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.28(수) 10:00 입찰 34일전
토지면적	404.00㎡(122.21 평)
건물면적	213.32㎡(64.53 평)
채무/소유자	서OO외 1명 / 서OO외 1명
채권자	농OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10153

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원()입니다.
입찰일은 2026-01-28입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH01 입니다.
이 법원에는 창원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 497,673,240원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 89,115,684원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 351일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 351일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.07.24. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수 함). 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-07	경매접수
~1일	2025-01-08	경매개시결정
~97일	2025-04-14	배당요구종기일
~315일	2025-11-18	100%	497,673,000	유찰
~350일	2025-12-23	70%	348,371,000	유찰
~386일	2026-01-28	49%	243,859,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	성내동 422	대	404 ㎡ (122.21평)
건물	성내동 422	단층 근린생활시설 경량철골구조	213.32 ㎡ (64.53평)
제시외 건물	성내동 422	작업실	50.3 ㎡ (15.22평)	제외
	성내동 422	가추	21 ㎡ (6.35평)	제외
	성내동 422	가추	25.9 ㎡ (7.83평)	제외
1) 위치/도시지역/일반상업지역/자연녹지지역/개발제한구역/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 (1)대상토지 일련번호(1)은 경상남도 창원시 진해구 성내동 소재 '웅천동 행정복지센터' 북 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 상가혼용지대로서 근린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨. (2)대상토지 일련번호(3)는 경상남도 창원시 진해구 북부동 소재 '탑골마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 산간농경지대로서 농경지, 임야 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 대상토지 및 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 대상토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 평지의 부정형 토지로서 상업용 건부 지로 이용중임. 일련번호(3): 대상토지는 완경사지대의 부정형 토지로서 농경지(휴경지)로 이용중이며, 일부 는 현황 도로 및 선하지로 이용중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1): 대상토지는 북측으로 세로와 접하고 있음. 일련번호(3): 대상토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 대상토지 일부를 포함한 비포장 세 로와 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조 례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(웅천고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. 일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 배출시설규모이상 사육제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지 정 및 관리에 관한 특별조치법> 임. 6)제시목록 외의 물건 (1)대상 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물이 소재하여 개략적인 실측면적에 의거 원가법 으로 감정평가하였으며, 대상 토지는 이에 구애됨이 없이 감정평가하되, 제시외건물로 인 하여 영향받는 토지가격을 감정평가명세표 비고란에 별도로 기재하였는 바, 경매 진행시 제시외건물의 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람. (2)대상 토지 일련번호(1) 지상에 소재하는 조경수는 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. (3)대상 토지 일련번호(3)은 휴경지 상태로서 지상에 자연생 수목이 다수 소재하나 별도의 경제적 가치는 희박한 것으로 판단되어 대상 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 대상 토지 일련번호(3)은 일부가 현황 '도로' 및 고압선 등이 통과하는 '선하 지'로서 지적도면에 의거 개략적인 면적을 산정하여 이를 감안하여 감정평가하 였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 1)건물의 구조 일련번호(2)는 경량철골구조 센드위치판넬지붕 단층 건물로서, - 외벽: 사이딩판넬잇기마감 등. - 내벽 및 천정: 실내인테리어마감 등. - 바닥: 타일붙임 등. - 창호: 샷시창구조임. 2)이용상태 일련번호(2): 근린생활시설로 이용중임. 3)설비내역 제반 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 전술 '토지 감정평가요항표', '(6)제시목록 외의 물건' 참조. 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 해당사항 없음. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 매각 제외. 대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함). 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음. 지적경계가 불확실하므로 지적측량을 요함. 기호1 지상에 기호2 제시건물 및 제시외 (ㄱ)철파이프천막조 천막지붕 단층 창고(숙성발효실) (ㄴ)철파

건축물현황

소재지

경상남도 창원시 진해구 성내동 422번지

대지면적

403㎡
(122.12평)

연면적

213.32㎡
(64.64평)

건축면적

215.21㎡
(65.22평)

용적률산정
연면적

213.32㎡
(64.64평)

건폐율

53.4%

용적률

52.93%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

경량철골구조

착공일자

2015.06.04

사용승인일자

2015.09.24

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년1월12일	소유권 서OO		소멸
2	2019년7월24일	근저당권 웅OOOO	360,000,000	소멸기준
3	2024년9월11일	가압류 농OOOO	15,433,422	소멸
4	2024년9월20일	가압류 농OOOO	86,019,208	소멸
5	2024년11월20일	가압류 경OOOO	10,014,327	소멸
6	2025년1월8일	강제경매 농OOOO		소멸
7	2025년2월6일	가압류 웅OOOO	35,386,738	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년10월21일	소유권 서OO		소멸
2	2019년7월24일	근저당권 웅OOOO	360,000,000	소멸기준
3	2024년9월11일	가압류 농OOOO	15,433,422	소멸
4	2024년9월20일	가압류 농OOOO	86,019,208	소멸
5	2024년11월20일	가압류 경OOOO	10,014,327	소멸
6	2025년1월8일	강제경매 농OOOO		소멸
7	2025년2월6일	가압류 웅OOOO	35,386,738	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-14)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
농OOOOOOOOOOOOOOOO	1층일부	1억원 [월]없음	O
농OOOOOOOOOOOOOOOO	2015.10.06 미상		2015.09.25~ 현재
읍OOOOOO	1층일부	없음 [월]10만원
읍OOOOOO	미상 미상		2023.08월경~ 현재
이OO	1층일부	없음 [월]5만원	X
이OO	2020.03.11 미상		2020.03.02~ 현재
비고 (매각물건 명세서)	농업회사법인발효순이(주),서정임:상가건물 임대차 현황서에 근거함. 읍성축제위원회:현황조사 당시 소유자 현장진술에 근거함. 이지예:상가건물 임대차 현황서에 근거함.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 진해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)544-7774, 경남 창원시 진해구 진해대로 833 (석동 655-1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	744,552,178원 466,149,001원	59% 3.6회
6개월	21건	696,427,124원 279,165,848원	37% 6.1회
12개월	29건	565,274,814원 220,824,752원	36% 6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.