감정가	216,000,000 원
최저가	(70%) 151,200,000 원
보증금	(10%) 15,120,000 원
청구액	200,000,000 원

울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 3층305호

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사건번호	2025타경11728
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2025.12.30(화) 10:00 입찰 16일전
토지면적	10.65㎡(3.22 평)
건물면적	64.04㎡(19.37 평)
채무/소유자	노OO / 노OO
채권자	주OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11728

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8268))입니다.
입찰일은 2025-12-30입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.04.29. 경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024. 6. 14.등기) 있음(임대차보증금 200,000,000원, 전입일 2023. 4. 27, 확정일자 2023. 1. 27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-28	경매접수
~1일	2025-04-29	경매개시결정
~87일	2025-07-24	배당요구종기일
~204일	2025-11-18	100%	216,000,000	유찰
~246일	2025-12-30	70%	151,200,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	신정동 508-4	759.3분의 10.65	10.65 ㎡ (3.22평)
건물	신정동 508-4	철근콘크리트구조	64.04 ㎡ (19.37평)
1) 위치/시내버스정류장/주차장/철근콘크리트구조/도시가스/개별난방/가스보일러/방2 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시청 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물 내 3층 305호로서, 외벽 : 화강석버너구이, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 실크벽지, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 강마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 폭재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호. 4)이용상태 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방겸식당, 욕실, 다용도실 등)로 이용중임. 5)설비내역 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 신발장, 붙박이장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 스프링쿨러, 승강기, CC TV, 공동현관기, 주차타워, 필로티구조 주차장설비 등이 되어 있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 3필지 일단의 가로장방형 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 북서측으로 폭 6M 정도의 아스팔트포장도로에 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 -- 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 임차인 최이슬에게 전세보증금 3백만원, 월세 70만원에 임대 중인 것 으로 세입자로 부터 조사됨. - 기 타 : 없음. 닫기
참고 사항	본건은 울산광역시 남구

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년7월9일	소유권 노OO		소멸
2	2024년6월14일	임차권설정 진OO	200,000,000	인수
3	2025년4월29일	강제경매 주OOOO		소멸기준
4	2025년5월9일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
진OO	305호64.04㎡	200,000,000	O
진OO	2023.04.27. 2023.01.27.		2023.04.27.
최OO			O
최OO	2024.11.26
비고 (매각물건 명세서)	진하윤: 주택임차권자로서 주택임차권등기일은 2024. 6. 14.임. 신청채권자 주택도시보증공사는 주택임차권자 진하윤의 임차보증금을 대위변제한 구상금 채권자임.

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	402,012,225원 217,714,436원	75% 1.5회
6개월	14건	363,152,463원 203,135,557원	74% 1.4회
12개월	15건	392,608,965원 214,520,520원	72% 1.5회

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