감정가	325,302,380 원
최저가	(70%) 227,712,000 원
보증금	(10%) 22,771,200 원
청구액	791,705,645 원

경상남도 거제시 둔덕면 술역리 11-10

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사건번호	2024타경32848
중복사건	중복 2025타경21358,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.15(월) 10:00 입찰 10일전
토지면적	1,027.00㎡(310.67 평)
건물면적	320.50㎡(96.95 평)
채무/소유자	최OO외 3명 / 이O외 1명
채권자	주OOOOOOOOOO(OOOOO)O OOOO OOOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 32848

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원((전화:055-640-8519))입니다.
입찰일은 2025-12-15입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH03 입니다.
이 법원에는 통영이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 347일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 347일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.06.08. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. -목록 [3] 중 일부[감정서상 기호 3-2] 멸실. -목록 [3] 중 일부[감정서상 기호 3-1] 내부 전체에 곰팡이 존재하니 확인필요함. -본건 및 인접지(산120-1 임) 지상의 제시외 건물[감정서상 ㉠~㉣] 및 제시외 구축물[감정서상 ㉤] 매각포함. -목록[1] 공부상 '임야'이나 현황 '일부 구거'이며, 목록[4] 공부상 '대'이나 현황 '일부 구거' 임. -본 건은 인접지(12-2 도, 963 도) 일부를 점유하여 주차장 및 진입로 등으로 이용 중이며, 거제시 담당부서에 점용 허가 사항 등에 대한 확인을 요함. -본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 건물 및 제시외 건물 등의 위치 및 정확한 지적 경계의 확인은 측량을 요 함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-19	경매접수
~4일	2024-12-23	경매개시결정
~78일	2025-03-07	배당요구종기일
~333일	2025-11-17	100%	325,302,380	유찰
~361일	2025-12-15	70%	227,712,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	술역리 11-10	임야	450 ㎡ (136.13평)
	술역리 11-12	대	212 ㎡ (64.13평)
	술역리 11-13	대	365 ㎡ (110.41평)
건물	술역리 11-12	단층 근린생활시설	66.4 ㎡ (20.09평)
건물	술역리 11-13	단층 일반음식점 경량철골구조	106.2 ㎡ (32.13평)
제시외 건물	술역리 11-12	차양 및 보일러실	72.6 ㎡ (21.96평)	포함
	술역리 11-12	창고	10.3 ㎡ (3.12평)	포함
	술역리 11-13	다용도실	21.0 ㎡ (6.35평)	포함
	술역리 11-13	보일러실	2.0 ㎡ (0.61평)	포함
	술역리 11-13	데크 및 계단	42.0 ㎡ (12.71평)	포함
1) 위치/자연환경보전지역/계획관리지역/주차장/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본 건은 경상남도 거제시 둔덕면 하둔리에 소재하는 '둔덕면사무소'의 남서측 근거리에 위치 하며, 주위는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 해안 농 경지대임. 2)교통상황 본 건 기호 2), 4) 토지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 ① 기호 1): 남서측 하향 경사지세 내 자루형의 토지로서 대체로 토지임야 상태이고 일부는 잡종지, 구거 및 법면 등으로 이용 중임. ② 기호 2): 남서측 하향 경사지세 내 자루형의 토지로서 대체로 주상용 건부지로 이용 중이 고 일부 계단, 법면 및 진입로 등으로 이용 중임. ③ 기호 4): 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 대체로 상업용 건부지로 이용 중이 고 일부 주차장, 구거 및 법면 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 ① 기호 1): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함. ② 기호 2), 4): 본 건 남서측으로 왕복 2차로 도로 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 ① 기호 1): 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제 한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>. ② 기호 2), 4): 계획관리지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-07)(접합), 가축 사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>. 6)제시목록 외의 물건 본 건 지상에 제시 외 건물 4개 동, 제시 외 구축물 1식 등이 소재함. 7)공부와의 차이 본 건 기호 1), 4) 토지의 공부상 지목은 '임야' 및 '대'이나 일부 '구거' 등으로 이용 중 임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 1) 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 자연환경보전지역)에 걸쳐서 소 재하는 토지인바, 용도지역별로 토지 가치의 구성이 달라지므로 용도지역별 면적에 따른 가중평균단가를 적용함. 2) 본 건 기호 1), 4) 토지 일부(데크 하부 포함, 후첨 ‘사진용지’ 참조)는 현황 ‘구거’ 로 이용 중인바 본 평가에서는 이를 고려하여 평가함. 3) 본 건 기호 2), 4) 토지 일부는 접도구역에 저촉되는바 기호 2) 토지의 경우 접도구역 저 촉 면적 비율이 경미하여 토지 가치 형성에 미치는 영향이 없어 별도로 고려하지 않으며 기호 3) 토지는 접도구역 저촉으로 인한 공법상 제한의 정도를 고려하여 평가함. 4) 본 건 기호 2), 4) 토지 및 인접지(산120-1임) 지상에 걸쳐 제시 외 건물 및 제시 외 구 축물 등이 소재하는바 개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하고, 제시 외 건물 등으로 인해 토지 가치 형성에 영향을 받을 경우의 토지 가액은 ‘토지·건 물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 부기함. 5) 본 건은 인접지(12-2도, 963도) 일부를 점유하여 주차장 및 진입로 등으로 이용 중이며 거제시 담당부서에 문의한 결과 도로 점용 허가 사항은 없는 것으로 조사되니 참고 바람. 6) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물과 제시 외 건물 등의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량을 필요로 하니 유의하시기를 바 라며, 본 건 지상의 수목 및 구축물(상기 제시 외 구축물로 평가된 물건 제외) 등은 토지 와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함. 1)건물의 구조 ① 기호 3-1): 블록조 슬래브지붕 단층 건물(사용승인: 1991.04.30.)로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: 목재 및 알루미늄 창호임. ② 기호 5): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물(사용승인: 2010.03.18.)로서, 외벽: 사이딩 판넬 마감 외, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임. 2)이용상태 ① 기호 3-1): 일반건축물대장상 '근린생활시설'이고 건축물현황도상 '방 3, 주방, 욕실, 보 일러실 등'이며 기준시점 현재 공실 상태임. ② 기호 5): 일반건축물대장상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이고 건축물현황도상 '방 2, 홀, 주방, 화장실 등'이며 기준시점 현재 공실 상태임. 3)설비내역 ① 기호 3-1): 제반 위생·급배수 설비, 축열식 전기보일러, 축열식 전기온수기 등이 갖춰져 있으나 정상적 작동 여부에 대한 확인이 필요함. ② 기호 5): 제반 위생·급배수 설비, 축열식 전기보일러 등이 갖춰져 있으나 정상적 작동 여부에 대한 확인이 필요함. 4)부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람. 5)공부와의 차이 본 건 기호 3-2) 건물과 동일한 구조 및 면적인 건물이 기준시점 현재 부존재하고 기호 3) 건물의 배치도 등을 참조할 때 기호 3-2) 건물은 멸실된 것으로 추정됨. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) ① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 기호 3-1) 건물 내부 전체에 곰팡이 문제 존재하니 응찰 시 유의하시기를 바람. 2) 본 건 기호 3-2) 건물과 동일한 구조 및 면적인 건물이 기준시점 현재 부존재하고 과거 위성사진과 로드뷰, 기호 3) 건물의 배치도 등을 참조할 때 기호 3-2) 건물은 멸실된 것 으로 추정되는바 평가에서 제외함. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록 [3] 중 일부[감정서상 기호 3-2] 멸실. -목록 [3] 중 일부[감정서상 기호 3-1] 내부 전체에 곰팡이 존재하니 확인필요함. -본건 및 인접지(산120-1) 지상의 제시외 건물[감정서상 ㉠~㉣] 및 제시외 구축물[감정서상 ㉤] 매각포함. -목록[1] 공부상 '임야'이나 현황 '일부 구거'이며, 목록[4] 공부상 '대'이나 현황 '일부 구거' 임. -본 건은 인접지(12-2 도, 963 도) 일부를 점유하여 주차장 및 진입로 등으로 이용 중이며, 거제시 담당부서에 점용 허가 사항 등에 대한 확인을 요함. -본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 건물 및 제시외 건물 등의 위치 및 정확한 지적 경계의 확인은 측량을 요함.

건축물현황

소재지

경상남도 거제시 둔덕면 술역리 11-13번지

대지면적

365㎡
(110.61평)

연면적

106.2㎡
(32.18평)

건축면적

106.2㎡
(32.18평)

용적률산정
연면적

106.2㎡
(32.18평)

건폐율

29.1%

용적률

29.1%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

경량철골구조

착공일자

2009.12.17

사용승인일자

2010.03.18

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년6월8일	소유권 이O		소멸
2	2020년6월8일	근저당권 둔OOOO	180,000,000	소멸기준
3	2020년9월16일	근저당권 (OOOO	150,000,000	소멸
4	2024년12월23일	임의경매 (OOOO		소멸
5	2025년5월13일	임의경매 둔OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년6월8일	소유권 이O		소멸
2	2020년6월8일	근저당권 둔OOOO	180,000,000	소멸기준
3	2020년9월16일	근저당권 (OOOO	150,000,000	소멸
4	2024년12월23일	임의경매 (OOOO		소멸
5	2025년5월13일	임의경매 둔OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-07)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 거제등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)637-7193, 경남 거제시 거제중앙로31길 32 (고현동 967-3))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	1,179,531,259원 377,416,225원	27% 7.1회
6개월	20건	1,124,717,918원 345,784,780원	27% 7회
12개월	45건	797,919,549원 285,475,562원	32% 6.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.