감정가	1,608,649,000 원
최저가	(80%) 1,286,919,000 원
보증금	(10%) 128,691,900 원
청구액	1,647,334,668 원

경상남도 산청군 신안면 외송리 381-3

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사건번호	2025타경505
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.05(월) 10:00 입찰 45일전
토지면적	12,675.00㎡(3,834.19 평)
건물면적
채무/소유자	변OO / 농OOOOOOOOOOOOOOOO외 4명
채권자	새OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 505

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026-01-05입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: -2019.01.08.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록 14 지상 분묘 2기, 17 지상 분묘 4기, 19 지상 분묘 4기를 위한 분묘기지권 성립여지 있음

-일괄매각 -목록 9,10,11~13,15~18,21~24는 지적도상 맹지임 -목록 9,10,11,12는 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수함) -목록 9,10은 지목 ‘답’이나 현황은 대부분 ‘도로’임 -목록 11,16,24는 일부 현황 도로로 이용중임 -목록 10~12, 16, 22~24는 2014년 7월경 건축허가를 득한 토지로 이 사항은 현재도 유효한 상태이고, 산지전용허가 등 사항은 기간이 경료되어 현재는 기간연장 허가 등이 필요한 상황으로 조사됨. 건축허가 및 산지전용허가 등에 관한 사항은 관련 부서 에 반드시 확인 요함 -목록 14 지상에 분묘 2기 소재함 -목록 17 지상에 분묘 4기 소재함 -목록 19 지상에 분묘 4기 소재함 -목록 14,17,19 지상에 소재하고 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음 -목록 14,17,19의 매각가액은 분묘 감안 가액임 -목록 13,16,18,19,20,21의 매각가액은 수목포함 평가액임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-03	경매접수
~2일	2025-02-05	경매개시결정
~291일		배당요구종기일
~287일	2025-11-17	100%	1,608,649,000	유찰
~336일	2026-01-05	80%	1,286,919,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	외송리 381-3	답	223 ㎡ (67.46평)
	외송리 383	답	73 ㎡ (22.08평)
	외송리 384	답	518 ㎡ (156.70평)
	외송리 384-1	답	127 ㎡ (38.42평)
	외송리 산88	임야	1285 ㎡ (388.71평)
	외송리 산88-5	임야	350 ㎡ (105.88평)
	외송리 산88-8	임야	3300 ㎡ (998.25평)
	외송리 산88-9	임야	946 ㎡ (286.17평)
	외송리 산88-10	임야	422 ㎡ (127.66평)
	외송리 산88-11	임야	7 ㎡ (2.12평)
	외송리 산88-12	임야	524 ㎡ (158.51평)
	외송리 산88-13	임야	354 ㎡ (107.09평)
	외송리 산88-15	임야	2189 ㎡ (662.17평)
	외송리 산88-17	임야	596 ㎡ (180.29평)
	외송리 산88-18	임야	1177 ㎡ (356.04평)
	외송리 산88-19	임야	584 ㎡ (176.66평)
1) 위치/농림지역/보전관리지역/보전산지/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 중 기호1-4는 산청군 단성면 운리, 청계리진자마을회관 서측남사천 월편 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이며, 기호5-8은 산청군 단성면 자양리, 지리산대로 덕천강휴게소에서 남서측으로 직선거리 약530 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 주택지대 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편이고, 기호9-24는 산청군 신안면 외송리, 외송마을회관에서 남동측으로 직선거리 약550 미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 임야, 군데군데 농촌취락 등으로 형성되어 있으며 농경지대로서 주위환경은 보통인 편임. 2)교통상황 기호1-4는 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통이하인 편이고, 기호5-8은 자동차 등 차량 접근이 가능하나, 관내버스정류장까지 거리` 버스의 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 비교적 불편한 편임, 기호9-24는 소형승용차, 영농차량 등 접근이 가능하고 인근에 소재하는 `둔철산로‘로 관내버스가 운행되고 있으며 버스 등의 운행빈도 등을 고려하여 볼 때 대중교통사정은 비교적 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 기호1은 남측으로 하향 경사진 사다리형에 유사한 부정형의 토지로 지목이 도로이며, 현황도 콘크리트포장된 도로부지로 이용되고 있으며, 기호2는 남동측으로 하향 경사진 사다리형의 토지로 자연림지 상태, 기호3, 4는 남측으로 하향 경사진 지대에 북측도로와 접면한 부분은 축대로 조성되어 본건은 북측도로보다 지반이 낮고, 남측 접면 필지보다는 지반이 높은 계단식으로 조성되어 있으며 자체지반은 대체로 평탄한 택지후보지 상태의 토지임. 기호5는 세상형의 토지로 현황은 콘크리트포장된 도로이며, 지목도 `도로’임. 기호6-7과 기호8의 보전관리지역 부분은 지목이 `도로’인 기호5를 사이에 끼고 일단으로 하여 남북으로 분포되어 있는 사다리형에 유사한 부정형의 토지로, 인접하고 있는 토지 등과 일단으로 하여 북측으로 하향 경사진 토지이며 탐문되는 바에 의하면 불법으로 개발하다가 중단되고 원상복구 조치된 토지임. 기호8 중 남측 농림지역 부분은 순수 자연임지 상태임 기호9-24는 일단으로 하여 부정형의 토지로서 기호9, 10은 대부분 현환 도로로, 기호11, 16은 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로, 기호12, 13, 15, 18, 20, 21, 22, 23은 자연림지상태, 기호14, 17은 묘지, 기호19는 자연임지로 일부는 묘지, 기호24는 자연림지상태이나 남측부분 일부는 현황도로로 이용되고 있음. 4)인접 도로상태 기호1은 북측으로 세로와 접하며, 자체가 현황`도로‘이고 기호3, 4는 북측으로 세로와 접하고, 기호4은 동측으로 막다른 세로와 접하고 있음. 기호5는 지목이 `도로’이고 현황이 `도로‘ 동측으로이면서 동측으로 택지후보지 단지 내 세로와 접하고, 기호6은 지적도상 맹지이고, 기호7은 지적도상은 맹지이나, 현황`도로’인 기호5와 함께 개설된 세로와 남측으로 접하고, 기호8은 지적도상은 맹지이나, 현황은 북측으로 세로와 접하고 있음. 기호9는 지적도상 맹지이나 자체가 도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고 기호10은 지적도상 맹지이나 남측부분의 일부가 현황도로이면서 동서로 통과하는 현황도로에 접하고 기호11-13은 지적도상 맹지, 기호14, 19, 20 서측으로 도로와 접하고, 기호15-18, 21-24는 지적도상 맹지임 기호9-24는 전체를 일단으로 하여 남서측으로 현황 세로와 접하여 자동차` 영농기구 등 출입이 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호2 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호3 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호4 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호5 보전관리지역 기호6 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호7 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 기호8 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호9 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호10 보전관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법> 기호11, 12 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>영농여건불리농지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호12 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,영농여건불리농지 기호13 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지 <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호14 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법> 기호15 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지 기호16 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호17-20 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법> 기호21, 23, 24 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지관리법>,공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호22 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환 경보전법>,준보전산지<산지 6)제시목록 외의 물건 1, 제시외 분묘 등 기호14 지상에 제시외 분묘 약2기, 기호17 지상에 4기, 기호19 지상 에 분묘4기가 소재하고 있으며, 이것이 감정목적물에 미칠 영향을 감안한 감정평가액을 명세표`비고‘란에 표기하였으므로 참고하시기 바람. 2, 제시외 수목 등 기호2, 3 지상에 생장하고 있는 수목과 기호6-8 지상에 생장중인 수목, 기호13, 16, 18-21 지상에 생장하고 있는 자연림, 즉 수목은 그 가치가 미미하고, 또 임지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으므로 업무집행 시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1, 임대관계는 `미상‘임. 2, 기타 참고사항은 `감정가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견'란의 `기타참고 사항' 참조요망. 닫기
참고 사항	-일괄매각 -목록 9,10,11~13,15~18,21~24는 지적도상 맹지임 -목록 9,10,11,12는 농지가 아니라는 사실증명을 제출하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수함) -목록 9,10은 지목 ‘답’이나 현황은 대부분 ‘도로’임 -목록 11,16,24는 일부 현황 도로로 이용중임 -목록 10~12, 16, 22~24는 2014년 7월경 건축허가를 득한 토지로 이 사항은 현재도 유효한 상태이고, 산지전용허가 등 사항은 기간이 경료되어 현재는 기간연장 허가 등이 필요한 상황으로 조사됨. 건축허가 및 산지전용허가 등에 관한 사항은 관련 부서에 반드시 확인 요함 -목록 14 지상에 분묘 2기 소재함 -목록 17 지상에 분묘 4기 소재함 -목록 19 지상에 분묘 4기 소재함 -목록 14,17,19 지상에 소재하고 있는 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음 -목록 14,17,19의 매각가액은 분묘 감안 가액임 -목록 13,16,18,19,20,21의 매각가액은 수목포함 평가액임

국토부실거래가 경상남도 산청군 신안면 외송리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.22	임야	계획관리	8m미만	1112	6,500
25.09.30	임야	보전관리	8m미만	3359	4,200
25.09.04	대	보전관리	8m미만	696	12,783
25.05.18	도로	계획관리	8m미만	60.02	9	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	24.4	3	지분
25.05.18	주차장	계획관리	12m미만	21.62	3	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	24.24	3	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	26.18	4	지분
25.05.18	임야	계획관리	12m미만	29.23	4	지분
25.05.18	도로	계획관리	-	115.9	16	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	3485.58	497	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	40.66	6	지분
25.05.18	임야	계획관리	12m미만	3017.97	431	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	23.98	3	지분
25.05.18	주차장	계획관리	12m미만	27.23	4	지분
25.05.18	주차장	계획관리	12m미만	27.39	4	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	9.6	1	지분
25.05.18	임야	계획관리	8m미만	81.33	12	지분
25.04.17	잡종지	계획관리	-	398	900
25.02.18	답	계획관리	12m미만	466	9,300
24.11.26	대	계획관리	8m미만	644	6,000
24.11.26	도로	계획관리	8m미만	44	30
24.11.26	임야	계획관리	8m미만	385	290
24.11.13	전	계획관리	8m미만	429.6	1,170	지분
24.11.08	임야	계획관리	-	288	3,000
24.10.11	답	보전관리	8m미만	2646	16,273
24.10.11	답	보전관리	-	258	1,625
24.10.04	대	보전관리	8m미만	85	1,568
24.10.04	임야	보전관리	8m미만	51	329
24.08.28	임야	계획관리	-	4463	1,300
24.08.12	임야	보전관리	-	6232	1,735
24.08.12	전	보전관리	-	151	265
24.08.06	임야	보전관리	-	73.33	300	지분
24.07.22	임야	보전관리	8m미만	1785	1,600
24.07.18	대	보전관리	8m미만	14	246
24.07.18	대	보전관리	8m미만	46	810
24.06.02	전	보전관리	8m미만	482	1,160
24.06.02	도로	보전관리	-	35	23
24.05.20	답	보전관리	-	853	12,900
24.05.01	전	보전관리	8m미만	264	2,500
24.02.27	유원지	계획관리	8m미만	142	1,000
24.02.21	과수원	보전관리	-	2327	14,000
24.02.21	과수원	보전관리	-	2327	10,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년1월14일	소유권 (OOOO		소멸
2	2019년1월8일	근저당권 새OOOO	1,440,000,000	소멸기준
3	2019년1월8일	지상권 새OOOO		소멸
4	2019년7월17일	압류 국		소멸
5	2020년11월25일	압류 산OO		소멸
6	2024년5월17일	압류 국OOOO		소멸
7	2025년2월5일	임의경매 새OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 산청등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)973-7010, 경남 산청군 산청읍 중앙로 27 (산청리 181-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	114,827,930원 50,043,055원	45% 4회
6개월	2건	114,827,930원 50,043,055원	45% 4회
12개월	2건	114,827,930원 50,043,055원	45% 4회

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