감정가	271,000,000 원
최저가	(80%) 216,800,000 원
보증금	(10%) 21,680,000 원
청구액	185,000,000 원

서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제2층 제201호

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사건번호	2025타경449
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 36일전
토지면적	23.90㎡(7.23 평)
건물면적	51.92㎡(15.71 평)
채무/소유자	망 OOOO OOOOOOO OOO / 망 OOOO OOOOOOO OOO
채권자	강OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 449

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025-12-23입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 AA04 입니다.
이 법원에는 남부이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.4.26. 압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 1번 2021.10.15. 제236225호 주택임차권등기

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

집합건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'으로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용중임 대항력 있는 임차인 있음, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-19	경매접수
~12일	2025-03-31	경매개시결정
~103일	2025-06-30	배당요구종기일
~238일	2025-11-12	100%	271,000,000	유찰
~279일	2025-12-23	80%	216,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	방화동 249-303	548분의 23.9	23.9 ㎡ (7.23평)
건물	방화동 249-303	철근콘크리트구조	51.92 ㎡ (15.71평)
1) 위치/도시지역/제3종일반주거지역/주차장/지하철/노선버스정류장/철근콘크리트구조/도시가스/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""서울방화초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 빌라, 다세대주택, 주상용건물, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철9호선 ""신방화역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 외장석붙임 및 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임. 4)이용상태 공부상 '제1종근린생활시설(의원)' 이나 현황 '주거용' 으로 탐문조사됨. 5)설비내역 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비, 공동위생설비 및 급배수설비 등 갖추었음. 6)토지의 형상 및 이용상태 서측으로 다소 하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임. 7)인접 도로상태등 본건 북측으로 방화대로37길과 접함. 8)토지이용계획 및 제한상태 방화동 249-303 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 방화동 249-306 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임. 9)공부와의 차이 본건이 소재한 건물의 층별표기중 옥탑1층 부분은 등기사항전부증명서(옥탑1층 18.14㎡, 옥탑1층 18.14㎡)와 집합건축물대장(옥탑1층 18.14㎡)이 서로 상이한 바 현황과 일치하는 집합건축물대장에 의거 표기하였으니 업무진행시 참고바람. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기

건축물현황

소재지

서울특별시 강서구 방화동 249-303번지

대지면적

548㎡
(166.06평)

연면적

1361.65㎡
(412.62평)

건축면적

261.37㎡
(79.2평)

용적률산정
연면적

1361.65㎡
(412.62평)

건폐율

47.7%

용적률

248.48%

지상층수

8층

지하층수

주용도

공동주택

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2015.09.14

사용승인일자

2016.06.17

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년7월24일	소유권 김OO		소멸
2	2021년10월15일	임차권설정 강OO	185,000,000	인수
3	2022년4월26일	압류 강OO		소멸기준
4	2025년3월31일	강제경매 강OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
강OO	전부	185,000,000	O
강OO	2017.07.21. 2017.07.13.	2025.4.10.	2017.07.22. ~
비고 (매각물건 명세서)	강선경: 신청채권자 겸 확정일자부임차인임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	강서세무서 (대표:02-2630-42, 팩스:02-2679-8777, 서울특별시 강서구 마곡서1로 60 (마곡동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	704,116,706원 479,592,188원	65% 4.5회
6개월	35건	635,763,692원 386,552,057원	59% 4.4회
12개월	62건	652,698,344원 373,751,382원	60% 4.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.