감정가	103,046,000 원
최저가	(70%) 72,132,000 원
보증금	(10%) 7,213,200 원
청구액	5,215,454 원

울산광역시 울주군 범서읍 사연리 5

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사건번호	2024타경109779
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.10(수) 10:00 입찰 25일전
토지면적	769.00㎡(232.62 평)
건물면적
채무/소유자	이OO외 8명 / 이OO외 8명
채권자	서OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 109779

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8266))입니다.
입찰일은 2025-12-10입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 103,046,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 5,215,454원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 513일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 513일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 제시외 건물 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동을 위하여 이 사건 토지의 대지부분에 법정지상권 성립여부 불분명

1. 지분매각. 제시외 건물(농막 조적조 스레트 및 강철지붕 단층 24.5㎡) 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동은 매각에서 제외 2. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 22.자 범서읍 사실조회회신 참조 4. 본건은 부정형 토지로서 잡초 등이 무성한 휴경지 상태이며, 본건 일부가 움푹패인 골짜기 형태인바 강수량에 따라 수위가 달라질 수 있어 이를 반영하여 평가하였음 5. 본건까지 차량 출입 불가능하며, 지적도상 맹지임 6. 인접 토지와 지적경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-19	경매접수
~1일	2024-06-20	경매개시결정
~92일	2024-09-19	배당요구종기일
~504일	2025-11-05	100%	103,046,000	유찰
~539일	2025-12-10	70%	72,132,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	사연리 5	전	769 ㎡ (232.62평)	540분의180 지분
1) 위치/자연녹지지역/토지거래계약에관한허가구역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 사연리 소재 "못안골저수지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 출입 불가능하며, 농경지로서 일반적인 교통사정은 다소 불편함. 3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서, 가격시점 현재 휴경지 상태이며, 본건 일부가 골짜기 임. 4)인접 도로상태 지적도 상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법> 토지거래계약에관한허가구역(2021.6.1.-2026.5.31.(5년)), 영농여건불리농지 임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여 이를 실측 평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바라며, 제시외 건물의 구조, 규모, 현황 및 관리상태 등으로 보아 토지의 사용, 수익에 미치는 영향 거의 없겠음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건은 인접지와의 지적경계확인이 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계 확인은 필요시 정밀 측량을 수반하여야 할 것으로 판단됩니다. 닫기
참고 사항	1. 지분매각. 제시외 건물(농막 조적조 스레트 및 강철지붕 단층 24.5㎡) 및 제시외 천막지붕 비닐하우스 1동은 매각에서 제외 2. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수). 첨부된 2025. 8. 22.자 범서읍 사실조회회신 참조 4. 본건은 부정형 토지로서 잡초 등이 무성한 휴경지 상태이며, 본건 일부가 움푹패인 골짜기 형태인바 강수량에 따라 수위가 달라질 수 있어 이를 반영하여 평가하였음 5. 본건까지 차량 출입 불가능하며, 지적도상 맹지임 6. 인접 토지와 지적경계가 불분명하여 정확한 토지현황 및 지적경계는 측량을 요함 본건 대부분은 잡초등이 무성한 휴경지이고, 일부 전이며 제시외 브로크조 강판지붕 단층 용도불상(관리사로 보임) 1동이 있임. 제시외 천막지붕 비닐하우스1동 있음.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 범서읍 사연리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.22	잡종지	개발제한구역	8m미만	462	8,000
25.08.22	답	개발제한구역	8m미만	1587	10,000
25.08.22	답	개발제한구역	8m미만	1100	10,000
25.04.18	전	개발제한구역	8m미만	757	17,000
25.04.14	답	개발제한구역	-	961	10,000
25.03.20	묘지	개발제한구역	8m미만	662	14,000
25.02.25	답	개발제한구역	8m미만	560	12,000
25.02.25	답	개발제한구역	8m미만	1029	20,000
25.02.11	답	개발제한구역	8m미만	1318	34,970
25.02.11	답	개발제한구역	8m미만	239	5,530
25.02.01	답	개발제한구역	8m미만	1028	15,500
25.01.11	하천	개발제한구역	-	264	3,500
24.12.13	답	자연녹지	8m미만	1000	15,000
24.12.03	전	자연녹지	12m미만	860	41,600
24.10.07	전	자연녹지	12m미만	331	14,500
24.09.27	답	자연녹지	8m미만	2082	50,280
24.09.02	답	개발제한구역	8m미만	163	7,500
24.07.29	전	자연녹지	8m미만	601	7,500
24.06.10	답	자연녹지	8m미만	2030	32,542
24.05.03	도로	제1종일반주거	8m미만	50	1,500	지분
24.05.03	답	제1종일반주거	8m미만	99	8,400
24.03.19	답	자연녹지	8m미만	1158	17,500
24.02.15	도로	자연녹지	8m미만	7.43	140	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2024년6월7일	소유권 장OO	소멸
2	2024년6월7일	소유권 장OO	소멸
3	2024년6월7일	소유권 장OO	소멸
4	2024년6월7일	소유권 장OO	소멸
5	2024년6월7일	소유권 장OO	소멸
6	2024년6월7일	소유권 장OO	소멸
7	2024년6월7일	소유권 이OO	소멸
8	2024년6월7일	소유권 이OO	소멸
9	2012년6월12일	소유권 서OO	소멸
10	2024년6월20일	강제경매 서OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-19)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	18건	239,262,944원 71,965,106원	32% 3.7회
6개월	37건	293,718,664원 96,346,211원	34% 3.5회
12개월	73건	328,539,756원 115,486,216원	39% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.