감정가	104,200,000 원
최저가	(49%) 51,058,000 원
보증금	(10%) 5,105,800 원
청구액	20,764,370 원

울산광역시 중구 성안동 1196-2

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사건번호	2024타경117206
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.14(수) 10:00 입찰 3일전
토지면적	1,042.00㎡(315.21 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 117206

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원((전화:216-8261))입니다.
입찰일은 2026-01-14입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 MM01 입니다.
이 법원에는 울산이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 104,200,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 20,764,370원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 454일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 454일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 1. 18. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명

1.농지취득자격증명 필요 2.공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전, 묘지'로 이용 중 3.지적도상 맹지

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-11	경매접수
~3일	2024-10-14	경매개시결정
~84일	2025-01-03	배당요구종기일
~389일	2025-11-04	100%	104,200,000	유찰
~424일	2025-12-09	70%	72,940,000	유찰
~460일	2026-01-14	49%	51,058,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	성안동 1196-2	전	1042 ㎡ (315.21평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 중구 성안동에 소재하는 "함월구민운동장" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 농경지로서의 통작사정은 다소 불편한 편입니다. 3)형태 및 이용상태 사다리형에 가까운 토지로 동하향의 완경사지이며, 전 및 묘지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>입니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지의 일부가 별첨 사진용지와 같이 묘지로 이용 중에 있으며, 이를 감안하여 토지를 감정평가하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 본건의 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전, 묘지"로 이용 중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지상에 배롱나무 및 감나무 등 수목 수십 주가 소재하나 일반적인 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으며, 수목이 토지에 미치는 영향은 미미한 편입니다. 닫기
참고 사항	1.농지취득자격증명 필요 2.공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전, 묘지'로 이용 중 3.지적도상 맹지 본건 부동산은 공부상 전이나 현황은 분묘 있으며 잡목 및 잡초 무성함. 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 수 있음.

국토부실거래가 울산광역시 중구 성안동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.18	답	개발제한구역	8m미만	3234	50,000
25.07.16	답	개발제한구역	-	453	2,500
25.07.16	전	개발제한구역	-	850	4,700
25.07.08	임야	자연녹지	8m미만	495.86	803	지분
25.07.08	대	제1종일반주거	8m미만	78.86	3,382	지분
25.06.26	대	제2종일반주거	25m미만	6219.2	1,400,000
25.06.13	전	개발제한구역	8m미만	592	8,000
25.06.10	전	개발제한구역	25m이상	272	6,000
25.05.27	임야	자연녹지	8m미만	208	2,200
25.04.25	전	개발제한구역	8m미만	1091	10,000
25.04.02	임야	자연녹지	-	314	5,300
25.03.27	임야	용도미지정	-	314	2,834
25.03.27	임야	용도미지정	-	265	2,387
25.03.27	임야	자연녹지	8m미만	208	1,879
25.03.20	전	개발제한구역	-	299	6,332
25.03.20	전	개발제한구역	-	299	6,332
25.03.20	전	개발제한구역	8m미만	559	11,837
25.03.11	임야	자연녹지	8m미만	165	500	지분
25.02.06	임야	자연녹지	8m미만	787	7,100
25.01.04	전	개발제한구역	-	182	1,750
25.01.03	임야	개발제한구역	-	397	5,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2022년5월11일	소유권 김OO		소멸
2	2023년1월18일	근저당권 이OO	36,000,000	소멸기준
3	2023년8월11일	압류 국OOOO		소멸
4	2023년9월21일	근저당권 김OO	24,000,000	소멸
5	2024년9월12일	가압류 신OOOO	20,614,885	소멸
6	2024년10월14일	강제경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-03)

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	16,962,000원 12,699,000원	75% 1회
6개월	5건	103,721,212원 50,921,800원	47% 2.6회
12개월	11건	307,341,187원 124,987,273원	50% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.