감정가	1,585,130,440 원
최저가	(80%) 1,268,104,000 원
보증금	(10%) 126,810,400 원
청구액	390,890,106 원

경상남도 진주시 내동면 독산리 105

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사건번호	2024타경38805
중복사건	중복 2024타경39990,2025타경641,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.08(월) 10:00 입찰 14일전
토지면적	1,595.00㎡(482.49 평)
건물면적	642.37㎡(194.32 평)
채무/소유자	농OOOOO OOOO OOOO(OOO OOO OOOO OOOO)외 2명 / 주OO
채권자	주OOO OOOOOOO외 2명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 38805

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2025-12-08입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(390,890,106원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경39990,2025타경641,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 392일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 392일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각 -제시외건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각포함 -[목록 5] (감정서상 기호 5-나)의 경우 (기호 5-가)에 부속된 현황 음식점이며, 2동의 건물인바 이를 고려하여 평가 -[목록 5] (감정서상 기호 5-다) 현황 냉동, 냉장 창고 등으로 이용 중이며, 관련된 냉동, 냉장설비는 해당 건물에 포함 평가 -[목록 1~4, 목록 6~9] 조경시설(조경수목 등 포함)은 토지 가격에 포함 평가 -[목록 6]은 지목 "도로", [목록 8,9]는 지목 "답"이나 [목록 1~4]의 부속토지로 주차장 등으로 이용 중이며 이를 고려하여 평가 -[목록 8,9] 2025.08.26.자 내동면사무소 사실조회회신서에 의하면 해당 토지들은 농지취득자격증명원 발급 없이 취득이 가능함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-25	경매접수
~3일	2024-10-28	경매개시결정
~80일	2025-01-13	배당요구종기일
~374일	2025-11-03	100%	1,585,130,440	유찰
~409일	2025-12-08	80%	1,268,104,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	독산리 105	대	446 ㎡ (134.92평)
	독산리 106	대	111 ㎡ (33.58평)
	독산리 109	대	436 ㎡ (131.89평)
	독산리 110	대	225 ㎡ (68.06평)
	독산리 106-1	도로	25 ㎡ (7.56평)
	독산리 116-1	주차장	189 ㎡ (57.17평)
	독산리 117-1	답	97 ㎡ (29.34평)
	독산리 119	답	66 ㎡ (19.97평)
건물	독산리 105	단층 근린생활시설 철근콘크리트조	397.56 ㎡ (120.26평)
	독산리 105	단층 근린생활시설 철근콘크리트조	72.19 ㎡ (21.84평)
	독산리 105	단층 냉동, 냉장창고 철근콘크리트조	135.02 ㎡ (40.84평)
제시외 건물	독산리 105	가추	17.6 ㎡ (5.32평)	포함
제시외 건물	독산리 105	창고	20 ㎡ (6.05평)	포함
1) 위치/제2종일반주거지역/제3종일반주거지역/버스정류장/주차장/판넬지붕/철근콘크리트조/슬래브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 경상남도 진주시 내동면 독산리 소재 내동면사무소 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어져 있습니다. 2)교통상황 차량 접근 및 출입 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1-4) 4필 일단 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다. 기호(6-9) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 기호(1-4) 토지의 부속토지(주차장 등)으로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1-4) 4필 일단지로서, 남측으로 폭 약 5m내외의 포장도로가 소재하고, 북서측으로 폭 약 2m내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(6-9) 남측으로 폭 약 5m내외의 포장도로가 소재합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1-4,6-9) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 의뢰목록상 기호(6) 토지의 지목은 도로, 기호(8,9) 토지의 지목은 답이나, 현황은 기호 (1-4) 토지의 부속토지(주차장 등)로 이용중입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다. 1)건물의 구조 기호(5-가) 철근콘크리트조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 샷시창 및 강화유리창 등. 기호(5-나) 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 복합 알루미늄 판넬 마감 및 샌드위치 판넬 마감 등. 내벽: 샌드위치 판넬 마감 등. 창호: 샷시창. 기호(5-다) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽: 복합 알루미늄 판넬 마감 등. 내벽: 샌드위치 판넬 마감 및 갈바륨 마감 등. 창호: 방열문 등. 기호(ㄱ) 목조 판넬지붕 단층입니다. 기호(ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층입니다. 2)이용상태 기호(5-가) 음식점으로 이용중입니다. 기호(5-나) 음식점 일부(객실 및 주방 등)로 이용중입니다. 기호(5-다) 냉동, 냉장창고 등으로 이용중입니다. 기호(ㄱ) 가추로 이용중입니다. 기호(ㄴ) 창고로 이용중입니다. 3)설비내역 기호(5-가) 위생설비 등 되어있습니다. 기호(5-나) 없습니다. 기호(5-다) 냉동, 냉장설비 등 되어있습니다. 4)부합물 및 종물 기호(ㄱ,ㄴ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 종물 및 부합물의 성질로 판단됩니다. 5)공부와의 차이 기호(5-나) 건물의 의뢰목록상 용도는 창고이나, 현황은 음식점 일부(객실 및 주방 등)로 이용중입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다. 1)위치 및 주위환경 경상남도 진주시 주약동에 소재하는 구분건물(한주럭키타운 10동 5층 504호)로서, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어져 있습니다. 2)교통상황 차량 접근 및 출입 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고 려컨대 보통시됩니다. 3)건물의 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 5층 504호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지, 타일 마감 등. 창호: 하이샷시창호 등. 4)이용상태 아파트로 이용중입니다. 5)설비내역 위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어있습니다. 6)토지의 형상 및 이용상태 가장형의 평탄한 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다. 7)인접 도로상태등 단지 동측으로 차량 진·출입로 개설되어져 있습니다. 8)토지이용계획 및 제한상태 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(남강3-33)(접합), 중로2류 (폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애 물제한표면구역(2021-04-20(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(경상국립대학교 칠암 캠퍼스), 상대보호구역(한국방송통신대학교 경남지역대학)에 속합니다. 9)공부와의 차이 없습니다. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다. 닫기
참고 사항	-일괄매각 -제시외건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각포함 -[목록 5] (감정서상 기호 5-나)의 경우 (기호 5-가)에 부속된 현황 음식점이며, 2동의 건물인바 이를 고려하여 평가 -[목록 5] (감정서상 기호 5-다) 현황 냉동, 냉장 창고 등으로 이용 중이며, 관련된 냉동, 냉장설비는 해당 건물에 포함 평가 -[목록 1~4, 목록 6~9] 조경시설(조경수목 등 포함)은 토지 가격에 포함 평가 -[목록 6]은 지목 "도로", [목록 8,9]는 지목 "답"이나 [목록 1~4]의 부속토지로 주차장 등으로 이용 중이며 이를 고려하여 평가 -[목록 8,9] 2025.08.26.자 내동면사무소 사실조회회신서에 의하면 해당 토지들은 농지취득자격증명원 발급 없이 취득이 가능함

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2012년8월3일	소유권 주OO		소멸
2	2012년8월10일	근저당권 하OOOO	1,170,000,000	소멸기준
3	2024년6월19일	근저당권 석OO	80,000,000	소멸
4	2024년7월23일	근저당권 산OOOO	70,000,000	소멸
5	2024년9월10일	가압류 서OOOO	36,673,160	소멸
6	2024년9월24일	가압류 서OOOO	100,000,000	소멸
7	2024년10월28일	강제경매 (OOOO		소멸
8	2024년12월5일	가압류 지OOOO	41,023,750	소멸
9	2024년12월27일	가압류 하OOOO	71,006,932	소멸
10	2025년1월8일	가압류 (OOOO	67,950,270	소멸
11	2025년4월9일	임의경매 하OOOO		소멸
12	2025년5월1일	압류 진OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
농OOOOOOOOOOOOOO		2,000,000	X
농OOOOOOOOOOOOOO	2014.08.18
비고 (매각물건 명세서)	농업회사법인 주식회사 차백식품: 이 사건(2024타경39990)의 채무자임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	12건	1,163,872,150원 515,490,508원	41% 5회
6개월	23건	1,956,245,906원 1,000,414,265원	48% 4.2회
12개월	45건	1,459,469,098원 726,936,664원	48% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.