감정가	4,626,530,900 원
최저가	(70%) 3,238,572,000 원
보증금	(10%) 323,857,200 원
청구액	3,064,097,605 원

경기도 화성시 서신면 송교리 885-1

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사건번호	2024타경5782
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.02(화) 10:00 입찰 17일전
토지면적	5,978.00㎡(1,808.35 평)
건물면적	4,006.70㎡(1,212.03 평)
채무/소유자	주OOO OOOO / 주OOO OOOO
채권자	유OOOOOOOOOOOOOOO(OOOO OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5782

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2025-12-02입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 CC01 입니다.
이 법원에는 수원이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 536일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 536일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외건물(2-1~2-3, 3-1~3-3) 포함. 기계기구 7점 포함[감정평가서의 ‘기계기구(공작물) 감정평가명세표의 ① ~ ⑦, 그 중 2점(⑤, ⑥)은 소재불명(감정평가서 참조)] 2. 본건 토지는 ’화남일반산업단지 토지구획정리 사업지구‘ 내 환지확정지(송교리 885-1)로서 ’환지확정지증명원‘상 환지면적 (5,301.6㎡)을 기준으로 평가함(감정평가서 참조) 3. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록에 해당하지 않는 기계기구 1식[Electric Chain Hoist, 감정평가서의 ‘기계기구(공작물) 감정평가명세표의 ㉦]은 유체동산에 해당하는 것으로 보이므로 매각에서 제외함4. 본건 토지 지상에 소재하는 수목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함. 이동식 컨테이너 1개동이 소재하나 이동 및 철 거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-27	경매접수
~1일	2024-05-28	경매개시결정
~77일	2024-08-12	배당요구종기일
~522일	2025-10-31	100%	4,626,530,900	유찰
~554일	2025-12-02	70%	3,238,572,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	송교리 42-44	구거	798 ㎡ (241.40평)
토지	송교리 42-60	염전	5180 ㎡ (1,566.95평)
건물	송교리 885-1	1층 공장 일반철골구조	3230 ㎡ (977.08평)
건물	송교리 885-1	2층 공장 일반철골구조	510 ㎡ (154.28평)
제시외 건물	송교리 42-60	저수조	36 ㎡ (10.89평)	포함
	송교리 42-60	계단실	6 ㎡ (1.82평)	포함
	송교리 42-60	물탱크실	30.7 ㎡ (9.29평)	포함
	송교리 885-1	출입구	6 ㎡ (1.82평)	포함
	송교리 885-1	휴게실	18 ㎡ (5.45평)	포함
	송교리 885-1	창고	170 ㎡ (51.43평)	포함
1) 위치/일반공업지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 소재 "화성 화남일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장, 공업나지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 2)토지의 상황 ① 토지의 형상 및 이용상황 2필지 일단의 사다리형 평지로서, 공업용 건부지로 이용 중임. ② 도로상태 본건 남측으로 포장도로와 접함. ③ 토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 (송교리 42-44) 일반공업지역, 완충녹지, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업 단지 <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 일련번호 2 (송교리 42-60) 일반공업지역, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방 산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 3)건물의 구조 및 현상 ① 건물의 구조 일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2009.08.28) 외벽 : 판넬잇기 마감 등, 내벽 : 판넬잇기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. ② 이용상태 공장으로 이용 중임. ③ 설비내역 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음. 4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 기준시점 현재 정상가동 중이며, 관리상태 등은 보통임. 5)공작물의 현상 없음. 6)기타참고사항 ① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 - 본건 토지는 "화남일반산업단지 토지구획정리 사업지구" 내 환지확정지로서 "환지확정지 증명원"상 환지면적(5,310.6㎡)을 기준하여 평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 본건 기계기구 일련번호 ⑤, ⑥은 현황 소재불명으로 조사되었는 바, 경매 진행 시 참고 하시기 바람. - 후첨‘지적도 및 사진용지’와 같이 제시외물건 ㉠ - ㉥ 및 제시외기계기구 ㉦이 소재 하고 있는 바, 구조 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되 감가 수정은 관찰감가법을 병용하였으니, 경매 진행 시 소유권 및 기타 권리관계, 원상복구 명령, 일괄 매각여부 등은 재확인하시기 바람. - 제시외물건 ㉠ - ㉥의 면적은 개략적인 실측면적이며, 후첨‘토지건물 감정평가명세표’ 에 평가금액을 병기하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외건물(2-1~2-3, 3-1~3-3) 포함. 기계기구 7점 포함[감정평가서의 ‘기계기구(공작물) 감정평가명세표의 ① ~ ⑦, 그 중 2점(⑤, ⑥)은 소재불명(감정평가서 참조)] 2. 본건 토지는 ’화남일반산업단지 토지구획정리 사업지구‘ 내 환지확정지(송교리 885-1)로서 ’환지확정지증명원‘상 환지면적(5,301.6㎡)을 기준으로 평가함(감정평가서 참조) 3. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록에 해당하지 않는 기계기구 1식[Electric Chain Hoist, 감정평가서의 ‘기계기구(공작물) 감정평가명세표의 ㉦]은 유체동산에 해당하는 것으로 보이므로 매각에서 제외함 4. 본건 토지 지상에 소재하는 수목 등은 거래관행상 토지에 포함하여 평가함. 이동식 컨테이너 1개동이 소재하나 이동 및 철거가 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함 - 별지목록 1은 제방처럼 되어 공장의 울타리 역할을 하고 있음. - 별지목록 2는 별지목록 3의 부지로 사용되고 있음. - 별지목록 3은 외관상 공부의 현황과 일치하는 것으로 보임. - 토지들의 정확한 위치, 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량감정이 필요할 것으로 보임.

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년5월10일	소유권 (OOOO		소멸
2	2018년5월10일	근저당권 (OOOO	3,600,000,000	소멸기준
3	2019년5월15일	가압류 가OOOO	200,000,000	소멸
4	2021년4월1일	가압류 기OOOO	265,000,000	소멸
5	2022년1월25일	가압류 케OOOO	7,725,113	소멸
6	2024년5월28일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOOOOO	화남지방산업단지1B 2L825.0000㎡	50,000,000	O
(OOOOOOOOOOO	2017.04.18		2017.04.03-2019.04.02
룩OOO
룩OOO
비고 (매각물건 명세서)	룩스그린:룩스그린이라는 회사 직원의 진술에 의하여 작성하였으며 그에 의하면 공장 2층 부분을 제외하고 나머지 전부를 공 장으로 사용하고 있다고 하며 임대차에 관한 내용은 모른다고 함

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 (165-12)경기도 수원시 영통구 법조로 105, 하동, 수원법원종합청사 대표 : 031)210-1114, 야간 : 031)210-1111 관할지역 : 수원시, 오산시, 화성시, 용인시
등기소	수원지방법원 본원 화성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)375-3964, 경기도 오산시 법원로 65 (궐동 662))
세무서	동수원세무서 (대표:031-695-42, 팩스:031-273-2416, 경기도 수원시 영통구 청명남로 13 (영통동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	27건	1,981,004,312원 1,422,766,274원	57% 2.2회
6개월	44건	1,969,109,942원 1,434,569,666원	61% 2회
12개월	76건	1,975,901,840원 1,454,192,560원	65% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.