감정가	1,581,570,300 원
최저가	(70%) 1,107,099,000 원
보증금	(10%) 110,709,900 원
청구액	195,000,000 원

충청남도 예산군 대흥면 대률리 산53-2

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사건번호	2025타경15576
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.06(화) 10:00 입찰 12일전
토지면적	242,911.00㎡(73,480.58 평)
건물면적
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	주OOO OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 15576

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 홍성지원()입니다.
입찰일은 2026-01-06입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 DD04 입니다.
이 법원에는 홍성이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,581,570,300원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 195,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 4. 19. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 지상의 제시외 건물을 위한 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여부 불분명 - 지상에 수기의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립여부는 불분명함

- 일괄매각, 지상의 제시외 건물, 수목, 이동식 컨테이너, 냉동·냉장창고, 비닐하우스, 상수도시설, 관정 등 지상물은 타인소유 로 전부 매각 제외하고 토지만에 대한 매각임 - 목록 1: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 전, 도로, 제시외 분묘부지, 제시외 건물부지, 마을상수도시설 등으로 이용 중임, 분묘 수기 소재-분묘기지권 성립 여부 불분명 - 목록 2: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 전, 도로, 제시외 분묘부지 등으로 이용 중임, 분묘 수기 소재-분묘기지권 성립 여부 불분명 - 목록 3: 공부상 지목 '임야'이나 현황 제시외 건물부지(사찰부속토지)로 이용 중임 - 목록 4: 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 도로, 제시외 건물부지로 이용 중임, 농지취득자격증명 필요(증명서를 매각결정기일 까지 미제출 시 매수보증금 몰수) - 목록 5: 현황 '주거기타'(종교용지)로 이용 중임, 제시외 건물 2동(대웅전, 종각), 석탑 등 소재 - 목록 6: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 제시외 건물부지로 이용 중임 - 목록 7: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 도로, 제시외 건물부지로 이용 중임 - 2025. 10. 27.자 이남주로부터 목록 1 부동산에 대해 공사대금 및 지연손해금 5억 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성 립 여부는 불분명함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-04	경매접수
~6일	2025-03-10	경매개시결정
~90일	2025-06-02	배당요구종기일
~238일	2025-10-28	100%	1,581,570,300	유찰
~273일	2025-12-02	70%	1,107,099,000	변경
~273일	2025-12-02	100%	1,581,570,300	유찰
~308일	2026-01-06	70%	1,107,099,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	대률리 산53-2	임야	213638 ㎡ (64,625.50평)
	대률리 산53-11	임야	23286 ㎡ (7,044.02평)
	대률리 45-2	임야	3209 ㎡ (970.72평)
	대률리 45	전	793 ㎡ (239.88평)
	대률리 45-4	종교용지	389 ㎡ (117.67평)
	대률리 45-5	임야	573 ㎡ (173.33평)
	대률리 산53-17	임야	1023 ㎡ (309.46평)
참고 사항	- 일괄매각, 지상의 제시외 건물, 수목, 이동식 컨테이너, 냉동·냉장창고, 비닐하우스, 상수도시설, 관정 등 지상물은 타인소유로 전부 매각 제외하고 토지만에 대한 매각임 - 목록 1: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 전, 도로, 제시외 분묘부지, 제시외 건물부지, 마을상수도시설 등으로 이용 중임, 분묘 수기 소재-분묘기지권 성립 여부 불분명 - 목록 2: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 전, 도로, 제시외 분묘부지 등으로 이용 중임, 분묘 수기 소재-분묘기지권 성립 여부 불분명 - 목록 3: 공부상 지목 '임야'이나 현황 제시외 건물부지(사찰부속토지)로 이용 중임 - 목록 4: 공부상 지목 '전'이나 현황 일부 도로, 제시외 건물부지로 이용 중임, 농지취득자격증명 필요(증명서를 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 몰수) - 목록 5: 현황 '주거기타'(종교용지)로 이용 중임, 제시외 건물 2동(대웅전, 종각), 석탑 등 소재 - 목록 6: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 제시외 건물부지로 이용 중임 - 목록 7: 공부상 지목 '임야'이나 현황 일부 도로, 제시외 건물부지로 이용 중임 - 2025. 10. 27.자 이남주로부터 목록 1 부동산에 대해 공사대금 및 지연손해금 5억 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함 - 1번 부동산은 현황 `임야`로 일부 지상에는 수기의 분묘가 소재하고 있으며 수목이 우거져 육안으로 확인되지않은 분묘가 소재할 수 있으니 추후 확인을 요함. - 1번 부동산은 동측 지상에 제시외 상수도설비와 제시외 조립식 건물 1동이 소재하고 있음. - 1번 부동산 일부 지상은 현황 `전`으로 쓰이고 있으며 제시외 컨테이너 2동과 제시외 저온저장고 1동이 소재하고 있음. - 1번 부동산 일부 지상에 제시외 조립식 건물 1동과 제시외 건물 1동이

국토부실거래가 충청남도 예산군 대흥면 대률리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.11	답	보전관리	8m미만	3676	3,000
25.10.20	구거	생산관리	-	506	2,682
25.10.20	도로	생산관리	-	224	1,030
25.10.14	잡종지	보전관리	8m미만	1976	9,332
25.10.14	도로	보전관리	-	99	468
25.09.30	임야	생산관리	-	397	50
25.09.02	대	보전관리	8m미만	1088	3,700
25.08.05	답	농림	8m미만	986	1,710
25.08.05	답	농림	8m미만	1321.1	2,290
25.01.21	대	계획관리	8m미만	734	8,500
25.01.21	전	계획관리	8m미만	962	2,000
25.01.21	전	생산관리	-	1084	1,640
24.12.10	전	생산관리	8m미만	2902	11,414
24.09.21	전	보전관리	-	633	1,900
24.09.03	임야	생산관리	8m미만	46810	14,000
24.06.03	전	보전관리	8m미만	203	713	지분
24.06.03	전	보전관리	8m미만	2075	7,287	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년4월20일	소유권 박OO		소멸
2	2018년4월19일	근저당권 부OOOO	572,000,000	소멸기준
3	2018년4월19일	지상권 부OOOO		소멸
4	2019년8월22일	근저당권 (OOOO	195,000,000	소멸
5	2019년8월22일	근저당권 배OO	375,000,000	소멸
6	2023년6월16일	근저당권 안OO	624,000,000	소멸
7	2025년3월10일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-02)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
신OO
신OO	2015.08.04
신OO
신OO	2015.01.06
이OOOOOOOOO	산53-2외6필지	150,000,000 [월]연 500만 원
이OOOOOOOOO		2025.6.2.	2022.09.22.~2030.09.21.
최OO
최OO	2012.03.19
비고 (매각물건 명세서)	신웅균:전입인, 임대차관계는 불분명 신정균:전입인, 임대차관계는 불분명 이남주 [(주)포유]:토지의 임차인으로 보이나 지상의 제시외 농가주택 등을 포함한다고 주장하며 법인의 대표로 보임 최성희:전입인, 임대차관계는 불분명

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 홍성지원 (322-26)충청남도 홍성군 홍성읍 법원로 38 (월산리 848) 대표 : 041)640-3100, 야간 : 041)640-3264 관할지역 : 서천군, 보령시, 홍성군, 예산군
등기소	대전지방법원 본원 예산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)334-3190, 335-3190, 충남 예산군 예산읍 벚꽃로 145 (산성리 675))
세무서	예산세무서 (대표:041-330-52, 팩스:041-335-2003, 충청남도 예산군 오가면 윤봉길로 1883)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	83,467,167원 43,639,833원	53% 2.2회
6개월	9건	419,693,933원 176,037,667원	48% 2.4회
12개월	11건	381,617,100원 153,195,364원	45% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.