감정가	670,000,000 원
최저가	(70%) 469,000,000 원
보증금	(10%) 46,900,000 원
청구액	288,000,000 원

경기도 김포시 고촌읍 수기로 136, 203동 14층 1402호 (캐슬앤파밀리에시티2단지)
경기도 김포시 고촌읍 신곡리 944-4

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사건번호	2024타경55240
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄 매각
매각기일	2025.12.02(화) 10:00 입찰 27일전
토지면적
건물면적	84.90㎡(25.68 평)
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	에OOOOOOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 55240

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원 부천지원((전화:320-1136))입니다.
입찰일은 2025-12-02입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 BB02 입니다.
이 법원에는 부천이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우도 있습니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 341일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 341일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.7.11. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 순위 6번 주택임차권등기(단, 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한함)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

대지권 미등기이나 적정 대지권 포함하여 감정평가하였으며 김포시로부터의 사실조회 회신(2025.2.17.자)에 첨부된 주식회사 두드림 작성의 세대별 납입 대장에 의하면, 분양대금은 모두 납부된 것으로 보임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-28	경매접수
~1일	2024-11-29	경매개시결정
~81일	2025-02-17	배당요구종기일
~334일	2025-10-28	100%	670,000,000	유찰
~369일	2025-12-02	70%	469,000,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	신곡리 944-4	대지권 미등기	㎡
건물	신곡리 944-4	2 철근콘크리트구조	84.9034 ㎡ (25.68평)
1) 위치/버스정류장/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "보름초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨. 3)건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 내 14층 1402호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호임. 4)이용상태 공동주택(아파트)임. 5)설비내역 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음. 6)토지의 형상 및 이용상태 대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임. 7)인접 도로상태등 아파트 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 이를 통해 인접한 도로와 연계됨. 8)토지이용계획 및 제한상태 김포 신곡6지구 도시개발구역 내 소재하여 지적 미정리 상태임. 9)공부와의 차이 없음. 10)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	대지권 미등기이나 적정 대지권 포함하여 감정평가하였으며 김포시로부터의 사실조회 회신(2025.2.17.자)에 첨부된 주식회사 두드림 작성의 세대별 납입 대장에 의하면, 분양대금은 모두 납부된 것으로 보임.

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년6월4일	소유권 이OO		소멸
2	2022년7월11일	근저당권 (OOOO	288,000,000	소멸기준
3	2023년3월15일	가압류 현OOOO	10,283,672	소멸
4	2023년5월11일	가압류 (OOOO	17,183,974	소멸
5	2024년3월27일	임차권설정 이OO	490,000,000	소멸
6	2024년9월10일	압류 김OO		소멸
7	2024년11월29일	임의경매 에OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-17)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	전부	490,000,000	O
이OO	2022.03.24. 2022.01.24.		2022.03.24.~
주OOOOOOOOOOOO	전부	490,000,000	O
주OOOOOOOOOOOO	2022.03.24. 2022.01.24.	2025.8.28.	2022.03.24.~
비고 (매각물건 명세서)	이영호:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2024.3.27.임 주택도시보증공사(이영호):임차인 이영호의 임대차보증금반환채권의 양수인임

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	인천지방법원 부천지원 (146-02)경기도 부천시 원미구 상일로 129(상동) 대표 : 032)320-1114, 민원 : 032)320-1234 관할지역 : 부천시, 김포시
등기소	인천지방법원 부천지원 김포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)982-6997, 경기도 김포시 봉화로 16 (사우동 240-2))
세무서	김포세무서 (대표:031-980-32, 팩스:031-987-9932, 경기도 김포시 김포한강1로 22 (장기동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	41건	510,000,000원 427,718,485원	85% 1회
6개월	97건	500,536,082원 425,085,962원	86% 1회
12개월	209건	498,784,689원 425,947,188원	86% 1회

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