감정가	5,652,500 원
최저가	(80%) 4,522,000 원
보증금	(10%) 452,200 원
청구액	11,046,940 원

경상남도 진주시 문산읍 상문리 산511

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사건번호	2024타경6648
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2025.12.01(월) 10:00 입찰 10일전
토지면적	1,487.50㎡(449.97 평)
건물면적
채무/소유자	고OO(OOOOOOO) / 고OO(OOOOOOO)
채권자	충OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 6648

여의주경매 김대표 조언 한마디

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원((전화:055-760-3252))입니다.
입찰일은 2025-12-01입니다. 입찰시작 시각은 이며 입찰마감 시각은 HH02 입니다.
이 법원에는 진주이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
안전한 물건으로 보입니다. 이는 대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 337일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 337일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.8.20.[가압류] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음

-지분매각. -육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-16	경매접수
~3일	2024-12-19	경매개시결정
~340일		배당요구종기일
~315일	2025-10-27	100%	5,652,500	유찰
~350일	2025-12-01	80%	4,522,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	상문리 산511	임야	1487.5 ㎡ (449.97평)	지분 2분의 1 전부
1) 위치/농림지역/제2종일반주거지역/토지거래계약에관한허가구역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 "삼동마을회관" 북동측 인근에 기호(1), 문산읍 상문리 소재 "진주무인항공교육원" 남측 인근에 기호(2)가 각각 위치하고, 기호(1) 주위는 주택, 근린생활시설 등으로, 기호(2) 주위는 임야, 산간농경지 등으로 각각 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1) : 사다리형에 가까운 토지로서, 대체로 평탄하며, 주거나지 상태임. 기호(2) : 급경사지대 내 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1,2) : 공히 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16). 기호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 소유관계가 불분명한 제시외수목 기호(ㄱ)이 소재함. 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"상 "기타 참고사항"란 참조. 닫기
참고 사항	-지분매각. -육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

국토부실거래가 경상남도 진주시 문산읍

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.22	전	자연녹지	8m미만	2612	55,300
25.10.22	묘지	제2종일반주거	-	704	2,500
25.10.17	대	제2종일반주거	-	1	57
25.10.16	답	계획관리	8m미만	941.8	4,260
25.10.16	도로	계획관리	8m미만	1290	38,000
25.10.13	답	보전녹지	-	983	18,500
25.10.10	답	보전녹지	8m미만	1046	22,120
25.10.02	전	생산관리	8m미만	76	1,150	지분
25.10.02	창고용지	생산관리	8m미만	6.6	100	지분
25.09.10	대	제2종일반주거	12m미만	25	1,735
25.09.08	대	계획관리	8m미만	2168	106,904
25.08.13	전	계획관리	-	96	1,450
25.08.08	대	계획관리	8m미만	203	4,500
25.08.08	대	계획관리	8m미만	145	2,700
25.08.08	대	계획관리	8m미만	106	2,500
25.08.08	대	계획관리	8m미만	179	3,300
25.07.29	답	자연녹지	-	90	2,657
25.07.29	답	생산녹지	8m미만	2494	27,900
25.07.24	대	계획관리	-	413	600
25.07.23	답	계획관리	8m미만	417	2,772
25.07.23	전	생산관리	-	823	2,000
25.07.23	과수원	농림	8m미만	19317	26,000
25.07.21	답	보전관리	-	1425	4,300
25.07.18	임야	농림	8m미만	3096	400
25.07.18	임야	농림	-	1417	200
25.07.17	임야	농림	8m미만	110083	6,170
25.07.10	전	보전녹지	-	144	1,325
25.06.27	답	보전녹지	8m미만	2173	9,000
25.06.19	답	생산녹지	12m미만	377	11,000
25.06.19	답	자연녹지	12m미만	64	3,600
25.06.16	전	보전녹지	-	992	6,600
25.06.12	대	제2종일반주거	8m미만	23	1,400
25.05.30	임야	계획관리	-	165	1,000	지분
25.05.30	묘지	자연녹지	8m미만	76	120
25.05.26	도로	일반상업	-	16	250
25.05.19	답	보전녹지	8m미만	774	12,000
25.05.14	전	생산녹지	8m미만	3344	27,000
25.05.14	전	생산녹지	-	1983	15,500
25.05.14	전	생산녹지	-	1215	9,190
25.05.14	하천	생산녹지	-	107	810
25.05.08	답	농림	8m미만	644	3,800
25.05.08	답	농림	8m미만	1206	7,357
25.05.08	답	농림	8m미만	1930	11,387
25.05.08	전	보전녹지	8m미만	823	12,000
25.05.04	답	생산관리	12m미만	82	220
25.05.04	답	생산관리	12m미만	294	780
25.05.01	답	생산녹지	-	380	3,440
25.05.01	답	생산녹지	8m미만	3038	36,760
25.04.24	답	생산관리	12m미만	328	1,000
25.04.24	답	생산관리	12m미만	745	2,200
25.04.15	답	생산녹지	8m미만	1435	17,400
25.04.15	답	생산녹지	-	1260	15,200
25.04.14	답	생산녹지	8m미만	1002	3,333
25.04.01	전	생산관리	12m미만	539	10,300
25.03.31	대	제2종일반주거	-	3	100
25.03.31	대	제2종일반주거	-	27	700
25.03.27	답	생산녹지	8m미만	2808.2	42,450
25.03.19	전	자연녹지	-	430	16,000
25.03.17	답	생산녹지	8m미만	299	1,780
25.03.17	답	생산녹지	8m미만	931	5,544
25.03.17	답	생산녹지	8m미만	231	1,376
25.03.07	전	계획관리	8m미만	16809	305,300
25.03.07	대	제2종일반주거	12m미만	8	558
25.03.04	전	보전녹지	8m미만	611	1,300
25.03.04	전	보전녹지	-	162	250
25.03.04	답	생산녹지	8m미만	636	3,849
25.03.04	하천	생산녹지	8m미만	524	3,171
25.02.25	대	제2종일반주거	8m미만	251	18,300
25.02.25	전	계획관리	8m미만	343	2,000
25.02.20	답	계획관리	8m미만	122	1,600
25.02.19	과수원	농림	8m미만	1836	5,550
25.02.08	답	계획관리	-	314	6,000
25.02.08	주차장	계획관리	-	2684	55,000
25.02.04	도로	일반상업	25m미만	2	200
25.02.04	임야	농림	-	2479	1,000
25.01.24	과수원	보전녹지	8m미만	2020	38,000
25.01.22	답	생산녹지	8m미만	1946	15,300
25.01.16	대	보전녹지	-	354	5,735
24.12.31	답	생산녹지	8m미만	965	6,716
24.12.31	전	보전녹지	-	283	3,680
24.12.31	답	생산녹지	8m미만	1547	9,359
24.12.30	대	계획관리	12m미만	671	30,360
24.12.30	임야	농림	-	32272	9,750
24.12.30	임야	농림	-	660	250
24.12.20	과수원	보전녹지	8m미만	2020	38,000
24.12.12	답	계획관리	8m미만	2237	50,850
24.12.11	답	보전녹지	12m미만	23.5	160	지분
24.12.11	답	보전녹지	8m미만	50.2	340	지분
24.12.09	답	계획관리	12m미만	810	11,810
24.12.09	답	계획관리	12m미만	1794	22,950
24.12.09	답	계획관리	12m미만	112	1,640
24.12.09	답	계획관리	-	380	3,600
24.11.18	답	보전관리	-	555.25	1,343	지분
24.11.17	답	보전관리	-	2387	6,300
24.11.06	과수원	농림	8m미만	10659	31,444
24.11.05	답	계획관리	8m미만	449	6,500
24.11.04	답	생산녹지	12m미만	506	10,000	지분
24.10.30	답	생산녹지	8m미만	1336	8,255
24.10.30	답	생산녹지	8m미만	414	2,552
24.10.30	답	생산녹지	8m미만	636	3,849
24.10.30	답	생산녹지	8m미만	635	3,923
24.10.30	하천	생산녹지	8m미만	1642	10,150
24.10.30	하천	생산녹지	8m미만	524	3,171
24.10.30	하천	생산녹지	8m미만	2622	16,200
24.10.30	하천	생산녹지	8m미만	517	2,260
24.10.28	답	보전녹지	8m미만	50.2	260	지분
24.10.28	답	보전녹지	12m미만	23.5	140	지분
24.10.10	답	생산녹지	8m미만	868	6,250
24.10.07	답	생산녹지	8m미만	2899.3	52,100
24.10.03	대	제2종일반주거	8m미만	60	1,810
24.10.03	대	제2종일반주거	8m미만	98	2,650
24.09.30	전	계획관리	-	381	11,561
24.09.30	도로	계획관리	-	56	1,539
24.09.30	답	생산녹지	8m미만	3002	23,600
24.09.28	답	생산녹지	8m미만	1115	11,800
24.09.14	전	자연녹지	8m미만	212.5	13,000
24.09.09	답	생산녹지	12m미만	6.5	280	지분
24.09.09	답	생산녹지	12m미만	400.5	17,220	지분
24.09.09	답	생산관리	-	228	1,380
24.09.09	답	생산관리	-	321	1,940
24.09.07	전	계획관리	8m미만	1159	4,500
24.09.05	대	제2종일반주거	-	7	382
24.09.04	답	생산녹지	8m미만	1967	32,700	지분
24.09.04	답	생산녹지	8m미만	1054.1	16,800	지분
24.08.28	대	제2종일반주거	-	7	382
24.08.26	답	계획관리	-	1418	43,000
24.08.23	답	생산관리	-	62.7	380	지분
24.08.16	대	제2종일반주거	8m미만	45	1,100	지분
24.08.12	답	생산녹지	8m미만	3035	32,130
24.08.08	도로	계획관리	-	58	893
24.07.29	전	보전녹지	-	790	3,300
24.07.29	답	보전녹지	8m미만	350	1,460
24.07.29	전	보전녹지	-	502	2,130
24.07.29	답	보전녹지	-	1964	8,210
24.07.29	답	보전녹지	-	1415	5,900
24.07.17	답	농림	8m미만	3889	5,000
24.07.13	전	계획관리	8m미만	1475	31,000
24.07.12	과수원	보전녹지	12m미만	142.4	6,100	지분
24.07.12	과수원	보전녹지	8m미만	503	19,900
24.07.08	대	계획관리	8m미만	56	150
24.07.08	답	보전관리	8m미만	936	2,690
24.07.08	답	계획관리	12m미만	577	1,660
24.07.08	전	계획관리	8m미만	598	1,720
24.07.08	답	계획관리	-	78	230
24.07.05	도로	계획관리	-	387	11,544
24.07.02	전	자연녹지	-	468	1,200
24.07.02	전	자연녹지	-	106	300
24.06.26	임야	보전녹지	8m미만	483	1,630
24.06.25	답	생산녹지	8m미만	3150	33,351
24.06.12	대	제2종일반주거	25m미만	57	14,500
24.06.12	도로	제2종일반주거	-	5	500
24.06.10	전	보전관리	-	529	1,180
24.06.10	답	보전관리	-	1043	2,320
24.06.07	도로	제2종일반주거	-	2	160
24.06.07	답	생산녹지	-	832	35,100
24.05.30	답	제2종일반주거	-	331	29,000
24.05.28	대	제2종일반주거	-	331	40,000
24.05.27	도로	제2종일반주거	-	2	160
24.05.24	대	제2종일반주거	-	41	2,100
24.05.24	대	제2종일반주거	-	41	2,100
24.05.24	과수원	보전녹지	8m미만	35	140	지분
24.05.24	과수원	보전녹지	8m미만	66.21	250	지분
24.05.11	전	생산녹지	12m미만	529	27,200
24.05.10	전	보전녹지	-	40	100	지분
24.05.02	잡종지	계획관리	8m미만	793	32,000
24.04.30	답	자연녹지	12m미만	529	14,000
24.04.23	대	자연녹지	8m미만	317	11,000
24.04.17	답	생산녹지	8m미만	1719	10,900
24.04.16	답	농림	8m미만	2255	13,756
24.04.15	임야	보전녹지	-	37	10
24.04.15	과수원	보전녹지	8m미만	11179	53,980
24.04.15	임야	보전녹지	-	4029	1,010
24.04.12	답	생산녹지	-	280	4,241
24.04.12	답	생산녹지	-	476	7,209
24.04.09	답	자연녹지	12m미만	185	3,360
24.04.08	전	계획관리	-	559	1,750
24.04.08	답	계획관리	8m미만	1488	5,250
24.04.03	도로	계획관리	-	56	1,523
24.04.01	답	계획관리	-	589	5,000
24.03.29	답	보전녹지	-	1778	18,825
24.03.29	답	보전녹지	-	1088	11,519
24.03.29	답	보전녹지	8m미만	3497	55,000
24.03.29	답	자연녹지	8m미만	129	3,000
24.03.27	대	제2종일반주거	25m미만	5	400	지분
24.03.13	대	계획관리	12m미만	238	4,000
24.03.12	답	생산녹지	8m미만	2569	20,979
24.03.04	전	제2종일반주거	-	188	10,500
24.03.04	답	생산녹지	-	3150	33,351
24.02.28	답	생산녹지	-	3054	25,872
24.02.27	답	농림	12m미만	1764	9,349
24.02.26	학교용지	제1종일반주거	8m미만	69	2,650
24.02.23	답	계획관리	-	1114	3,000
24.02.21	답	계획관리	-	747	700
24.02.06	전	계획관리	-	215	200
24.02.02	전	보전관리	-	198	224
24.02.02	전	계획관리	8m미만	2456	2,776	지분
24.02.02	답	생산녹지	8m미만	3002	20,500
24.01.29	답	자연녹지	8m미만	1,138	22,870
24.01.29	답	자연녹지	8m미만	131	2,630
24.01.23	답	생산관리	-	1,101	12,000
24.01.22	전	계획관리	8m미만	1,048	700
24.01.17	대	제2종일반주거	8m미만	231	13,460
24.01.16	임야	농림	-	6,153	420
24.01.16	과수원	농림	8m미만	18,995	16,280
24.01.15	답	보전녹지	12m미만	188	1,125	지분
24.01.15	답	보전녹지	8m미만	401	1,975	지분
24.01.12	답	계획관리	8m미만	116	500	지분
24.01.10	답	생산녹지	8m미만	1,983	29,500
24.01.08	임야	보전관리	12m미만	80	850	지분
24.01.08	답	생산녹지	8m미만	462	4,100
24.01.02	답	생산관리	-	1,097	9,290

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2003년2월17일	소유권 고OO		소멸
2	2003년2월17일	소유권 고OO		소멸
3	2024년8월20일	가압류 충OOOO	10,681,208	소멸기준
4	2024년12월19일	강제경매 충OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

조사된 임차내역이 없습니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 진주지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(055)755-0542, 경남 진주시 진양호로 303 (신안동 884-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	124,942,250원 23,671,900원	20% 7.7회
6개월	15건	241,485,283원 54,808,620원	25% 7회
12개월	27건	181,351,464원 54,484,371원	37% 5.6회

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